论不动产登记错误的赔偿责任

2018-09-10郭建霞

企业科技与发展 2018年2期

郭建霞

【摘要】不动产登记是不动产所有权与他项权利设立、变更、消灭的登记，具有行政行为和私法行为的性质。不动产登记制度是有效保障社会主义市场经济的交易安全的一项重要制度。不动产登记错误的赔偿责任的相关制度的设定的完善对于不动产物权登记制度的完善十分重要。当发生不动产登记错误时，登记机关要负行政赔偿责任，以“违法性”为归责事由。现今，我国不动产登记错误的救济措施的相关立法仍有不足和不完善之处，文章就此提出几点建议。

【关键词】不动产登记；登记错误；归责原则；法律救济

【中图分类号】D923.2 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2018）02-0264-02

1 不动产登记概述

1.1 不动产登记的基本含义

不动产是一种特殊的地上定着物。定着物，是指附着于土地、具有连续性、不能移动，且社会观念尤其是社会交易观念也把它视为具有独立的经济价值的物[1]。不动产物权登记指经当事人申请，国家专门机关将有关申请人的不动产物权变动的事实记载于国家设计的专门簿册上的事实或行为[2]。

1.2 不动产物权登记的性质

關于不动产登记的性质，现今理论界主要存在以下两种学说。？譹？訛行政行为说。该学说认为，被申请进行不动产物权登记的不动产被不动产物权登记专门机关将其权利状态进行登记的行为，是国家机关工作人员行使行政职权的体现，应属行政行为。？譺？訛私法行为说。该学说认为，不动产物权登记的申请人所进行的不动产物权登记的申请行为是一种私法行为，其体现在不动产物权登记的启动对其申请人的意思表示的依赖性上。

现有如下几点理由，旨在说明本文所主张的不动产物权登记既是行政行为又具有私法行为的属性。

（1）不动产物权登记通过国家不动产物权登记专门机关行使行政职权，发生不动产物权变动的效力，对于不动产所有人及其他利害关系人来说，此效力又属于私法上的效力。因此，不动产物权登记是不动产物权登记专门机关的行政行为与不动产所有人及其他利害关系人私法上的权利义务关系的变化的结合。在民法上存在着一系列以行政行为为发生基础的事实行为，如国家的征收、征用，其最终引起公民私权利的变化。“登记制度不仅有平等主体的私权关系，而且有纵向的行政关系，其中贯穿着个人目标与国家目标的双重价值。”[3]不动产物权登记作为不动产物权公示的方法，体着不动产物权登记专门机关维护不动产交易安全、维护社会主义市场经济秩序的职能。“登记具有维护安全高效的不动产交易秩序、保障不动产资源的权利归属、确保国家实现涉及不动产的税收等公共职能，登记同时又具有给私人利益提供服务的功能。”[4]

（2）相对于不动产物权登记产生的物权变动这一私法上的效力，国家机关行使不动产登记这一行政职权仅是从属性的，这集中体现在不动产登记申请人依自己的意思表示进行不动产登记申请，其具有不动产物权登记请求权，该请求权具有实体法的性质。如果不动产登记请求权的行使满足不动产物权登记成立所需的一切要件，难么不动产物权专门登记机关则必须履行其登记职责。

（3）为了将不动产物权变动的状况加以公示而进行不动产物权登记，该登记不但满足了不动产登记申请人的个人需求，而且更进一步地通过不动产登记，筹建不动产登记数据库，为不动产所有人及其他利害关系人提供查阅不动产物权变动的信息平台，成为国家经济宏观调控、不动产税收政策的制定的重要依据。综上，不动产物权登记不但满足了不动产登记申请人的个人需求，同时维护着不动产交易的安全、保障着公共安全。

2 不动产登记错误的赔偿责任概述

2.1 对不动产登记错误的性质的划分

在我国，不动产物权登记的相关立法未对不动产登记错误的性质进行明确划分。因此，在我国理论界，对其存在着争议。梁慧星教授主张不动产登记错误的赔偿责任是国家赔偿责任，杨立明教授认为不动产登记错误的赔偿责任是民事赔偿责任。也有学者认为两者兼有。本文认为不动产登记错误的赔偿责任应为行政赔偿责任。不动产登记的工作人员进行不动产物权登记的行为，是其作为国家机关工作人员，国家赋予其的行政职权，也是其履行行政职责的一种体现，其代表国家为该行政行为，该行政行为之后果应由国家承担。所以，当不动产物权登记发生错误时，应由国家承担赔偿责任，再对造成不动产登记错误的为该行政登记行为的责任人员进行追偿。

2.2 不动产登记错误的赔偿责任的归责原则

关于不动产登记错误的归责原则，有过错责任原则、无过错责任原则、过错推定责任原则3种说法。本文认为不动产登记错误的归责以“违法性”来判断登记机关是否承担赔偿责任比较好。因为无过错责任原则、过错推定责任原则、过错责任原则都是民事侵权行为的归责原则。而不动产登记错误属于行政赔偿责任，而行政“违法性”作为行政赔偿责任的构成要件之一，同样应该作为不动产登记错误的归责原则。

2.3 关于不动产登记错误的赔偿金额的设定

我国《物权法》仅规定了不动产物权登记机关可以收取登记费用，而对收费标准未作说明。我国台湾地区对不动产登记错误的赔偿金做了专门的规定：地方政府将不动产登记费的10%进行提存，以此作为不动产登记储备基金，作为不动产登记错误的赔偿基金，专款专用。不动产登记损害赔偿的额度，不得超过因不动产登记错误给受害人造成损失时该实际损害的价值，在地方政府拒绝以此对受害人进行赔偿时，受害人可向司法机关提起诉讼请求，诉讼时效为2年。该不动产登记损害赔偿金的规定，可为我国不动产登记错误赔偿金的相关立法所借鉴。我国不动产专门登记机关向申请人收取费用采用计件收费的收费模式，且收费金额较不动产本身的价值较低，对此我国可根据被申请不动产的价值按一定比例收取登记费用，适当改变现今不动产登记计件收费的模式。同时，借鉴我国台湾地区的立法经验，将收取的登记费按一定比例提存后专门用作不动产物权登记错误的赔偿金。不但能够减轻因赔偿费用过高，给不动产登记的专门机关带来的经济负担，保证其正常履职，发挥其在维护不动产交易安全上的应有功能，同时可以使不动产申请人之间风险共担，降低不动产权利人及利害关系人因不动产登记错误可能带来的风险，还能维护不动产权利人及利害关系人的利益，使其损失及时得到有效的补偿。同时，还应对不动产登记错误损害赔偿的请求权的时效做出相应的规定，这有利于不动产申请人及其利害关系人及时行使权力，不动产登记错误的损害赔偿机关及时对相对人采取相应的赔偿措施。

3 不动产登记错误的救济措施及对其完善的立法建议

3.1 不动产登记错误的救济措施

（1）更正登记是通过不动产物权的所有人或其他利害关系人的申请，不动产登记机关对不动产的登记进行更正的登记。不动产更正登记有利于使不动产物权的真实权利状态得以公示。异议登记记是不动产物权的所有人或其他利害关系人申请对该不动产经行更正登记时，未得不动产登记申请人的同意时，可以向不动产登记专门机关提出异议登记。因异议登记后，第三人在一定时间内不得对该不动产主张权利，从而及时避免因不动产登记错误可能给利害关系人带来的风险，为其主张权利，为不动产真实的权利状态得到及时确认赢得时间。

（2）行政诉讼是不动产登记错误的主要司法救济措施。

3.2 完善我国的不动产登记错误救济措施

完善我国的不动产登记错误救济的措施的相关立法，本文提出如下建议。

3.2.1 改变现今不动产登记计件收费模式

改變现今不动产登记计件收费的收费模式，可依据不动产的价值，按照一定的比例收取不动产登记费用。

3.2.2 建立不动产登记错误的专项赔偿基金

由于不动产大多价值高，在进行不动产登记错误赔偿时，往往需要支付高额的赔偿金，如仅靠行政机关进行赔偿，无疑会增加行政机关的负担，继而影响其正常履职。我国可借鉴台湾地区的立法经验，在不动产登记费用中按照一定比例提取资金，作为不动产登记错误的专项赔偿金。

3.2.3 建立不动产登记错误赔偿请求权诉讼时效制度

不动产错误登记赔偿请求权诉讼时效制度有利于促进不动产物权所有人及其他利害关系人及时主张自己的权利，从而及时解决因不动产登记错误而带来的一系列问题。

3.2.4 完善行政救济的相关制度

当不动产登记专门机关发现不动产登记发生错误时，可依职权对该不动产在一定期间内进行异议登记，并及时告知相关权利人及利害关系人及时进行不动产的更正登记。

3.2.5 明确不动产登记发生错误措施