房产税的税收筹划

裴艳娟

【摘 要】企业的税收筹划应当符合税收政策法规的导向，必须在生产经营和投资理财活动之前，税收筹划的目标是使纳税人的税收利益最大化。房产税虽是小税种，近年来随着房地产事业的发展，税务机关对房产税的稽查力度加大，且加上房产税是按照从租计征和从价计征2种方式，给房产税的税收筹划提供了必要性和空间性。但是在进行房地产的税收筹划时不仅只考虑这一个税负，还应考虑其他税种、企业价值最大化及企业战略等因素。

【关键词】房产税；税收筹划；房屋原值；租金

【中图分类号】F812.42 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2018）09-0213-02

1 文献综述

1.1 文献回顾

房产税属于小税种，因此研究房产税税收筹划的学者并不是很多，在中国知网上面搜索房产税的税收筹划仅有67篇，且大多数都是2013年以前发表的文章。对本次写论文有帮助的文章仅有6篇，这些文章认为房产税的税收筹划主要从以下4个方面进行：？譹？訛从房产原值进行税收筹划。？譺？訛改变收入方式：把从租计征变为从价计征。？譻？訛利用各个地方的税收优惠政策进行税收筹划。？譼？訛根据租赁方式进行筹划。

1.2 评价与总结

通过阅读文献及对文献的回顾，发现学者提出在进行房产税税收筹划的过程中，与企业的战略挂钩，重视综合考虑，兼顾了成本效益原则。姜静和候尚法学者在2016年发表了《关于“营改增”以后企业对房产税的筹划》，符合税收筹划的发展趋势，通过阅读文献，也发现了其中的一些不足之处：例如在2015年发表的一篇文章中指出在用房地产原值进行税收筹划时，把购买房产的房屋价值和土地使用权分开核算，分别纳入固定资产和无形资产进行核算，在缴纳房产税的时候只根据固定资产中的入账价值进行核算，无形资产不缴纳房产税。此方法不属于税收筹划的范围，因为我国自2010年12月21日起，对按照房产原值进行计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价。若按照此种方法进行房产税的纳税申报，不属于筹划的范围，因为筹划的前提是合理和合法。因此在研究的时候一定要紧跟时代步伐，关注最新信息，税收筹划才具有现实意义。

2 贵阳某置业有限公司的房产税税收筹划

2.1 自用房屋的税收筹划

该置业有限公司拥有X区的一栋房产（包括地上房屋26层与地下2层），价款共353 577 131.17元，其中地下2层的价值为37 506 154.54元，该置业公司了解到凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等。地下建筑是指有房屋和维护结构，能够遮风挡雨、可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所，自用的地建筑，按房产原值的70%～80%作为应纳房产原值，该公司于是按这个政策优惠进行税收筹划。

之前的负1、2层属于空地，虽然能够遮风挡雨，但是未达到供学习、娱乐、居住等条件，要按地上部分纳税，就不能享受地下建筑的优惠政策。于是该置业公司之前就在负1、2层为员工建立了休息区和运动健身区，符合优惠政策，又可以在此基础上按80%计算应纳税房产原值。

未进行税收筹划前该置业公司负1、2楼应缴纳的房产税为37 506 154.54×70%×1.2%=315 051.70元，进行税收筹划后该置业公司负1、2楼应缴纳的房产税为37 506 154.54×70%×80%×1.2%=252 041.36元。在进行税收筹划后每年节约房产税款：315 051.70-

252 041.36=63 010.34元。

2.2 出租房屋的税收筹划

2.2.1 把租金细分进行税收筹划

大多数企业在签订房屋出租合同的时候会把出租的房屋及其附属的办公家具及其他设施一并计入租金，出租房屋的房产税是按照租金收入的12%进行缴纳，这样把办公设备等设施也缴纳了房产税，无形之中增加了企业房产税税负。若把出租的房屋和附属的办公家具等设备分开签订租赁合同，则企业就不用缴纳附属办公家具等设备的租金，这部分的租金只需缴纳增值税及附加，而不必缴纳房产税。

2018年3月，该公司把闲置的1、2、5、6、7、8、10、25层出租给A公司，把租金细分，与承租方A签订了两份出租合同，一份是房屋本身的出租合同，租金共3 726 651.00元，一份是办公设备及设施的出租合同，租金共452 456.00元，经过税收筹划，共降低税收负担452 456.00×12%=54 294.72元。

在利用这种方案进行税收时，会计核算上面一定要注意：把房屋本身出租收取的租金和设备出租收取的租金要分开核算，保证账面的应纳税额与实际申报的应纳税额是一致的。

另外，房产税的税收筹划不能只简单地考虑节约房产税，要综合考虑其他税种和公司的整体收益状况。

2.2.2 利用房租的转租及增值税的相关规定进行房产税的税收筹划

2018年6月，B企业准备租该房屋的14～18层共5层（租赁期限为3年）。由于房产税的纳税人为房屋的产权人，因此该置业公司利用先以较低的价格转租给关联公司，再由关联公司租給最终承租人，且增值税进项税额允许抵扣的情况，又为税收筹划提供了很大的空间。

该置业公司先以年租金为2 000 000.00元与自己的子公司C（增值税一般纳税人）签订了房屋租赁合同，然后由子公司再以4 660 000.00元的价格出租给B公司。这样算下来该置业公司需要缴纳的税费如下。

该置业公司需要缴纳的房产税为2 000 000.00×12%=240 000.00元，需缴纳的增值税及附加为（为方便比对，只计算应缴纳的销项税额）2 000 000.00×11%=220 000.00元。城市维护建设税为220 000.00×7%=15 400.00元。教育费附加为220 000.00×3%=6 600.00元。地方教育费附加为220 000.00×2%=4 400.00元。

该置业公司共缴纳房产税和增值税及附加共486 400.00元。

由于关联公司C属于增值税一般纳税人，则对于该置业公司的销项税220 000.00元对于A公司来说是销项税，但是对于C公司来说是进项税，是可以进行税费的抵扣的，关联子公司把房租又出租给B公司时，应缴纳的增值税销项税费为4 660 000.00×11%=512 600.00元。应缴纳的城市维护建设税为512 600.00×7%=35 882.00元。应缴纳的教育费附加为512 600.00×3%=15 378.00元。应缴纳的地方教育费附加为512 600.00×2%=10 252.00元。

需要缴纳的增值税及附加为512 600.00+38 552.00+15 378.00+10 252.00-220 000.00=356 782.00元。

因为每个报表日，公司要进行报表的合并，因此从整个公司来看，进行税收筹划后，该公司需要缴纳的房产税为240 000.00元，需要缴纳的增值税及附加为383 182.00元。共缴纳税费623 182.00元。

若该置业公司直接出租房屋给B企业，该置业公司需要缴纳的房产税及增值税如下。

需缴纳的房产税：4 660 000.00×12%=559 200.00元。

需缴纳的增值税及附加为（上面已算）：574 112.00元。

若该置业公司未进行税收筹划应缴纳的房产税和增值税及附加为559 200.00+574 112.00=1 133 312.00元，在进行税收筹划后，该置业公司每年共节约税款1 133 312.00- 356 782.00=776 530.00元，但是此税收筹划方案找到一家适合的关联公司至关重要，最好是子公司或分公司，避免经济利益外流风险。且该关联公司必须是一般纳税人，因为只有一般纳税人的进项税才能予以抵扣，节税的空间大。

3 結语

房产税虽然是小税种，但也是相当复杂，因此要做好房产税的税收筹划。由于税法的逐步完善和细化，房产税的税收筹划空间也在逐步缩小，在进行房产税税收筹划时，要符合税收筹划的原则，全面考虑，突出重点，考虑成本效益，与企业战略相适应，达到节税、实现企业价值最大化的目的。

参 考 文 献

[1]中国注册会计师协会.税法[M].北京：中国财政经济出版社，2017.

[2]侯尚法，姜静.新政策下企业房产税筹划例析[J].中国注册会计师，2016（9）：118-120.

[3]薛金花.浅谈房产税的税收筹划[J].现代经济信息，2015

（18）：230-230.

[4]梁文涛.房产税的纳税筹划技巧[J].财会月刊，2013

（22）：95-96.

[责任编辑：高海明]