土地财政影响下的房价泡沫何时消融

李如

【摘 要】文章基于房价居高不下，不断飙升的现状出发，从法律制度和财政刺激两个角度分析了土地财政的形成缘由，并进一步从土地财政的角度阐释房价飞速增长，房价调控政策屡施无果的原因。最后针对土地财政对房价的影响路径，本文提出了针对性的措施以降低土地财政对房价的影响。

【关键词】土地财政；房价；影响路径

一、引言

房价飙升成为当前社会热点问题之一，通过房价收入比即房价与居民收入的比值来看中国绝大部分城市超过6倍，部分甚至超过20倍，已达到危险区域。i目前房产供需矛盾严重，整个房地产市场呈现畸形发展的态势。政府也曾积极出台各类房价调控措施，然而都收效甚微。

面对高昂的房价，许多研究者都关注了土地财政与房价的内在联系，部分认为土地财政推增了房价，一部分认为土地财政与房价增长没有因果关系。鞠方、林辉叶、周建军通过定量分析发现了土地出让收入、地方财政支出和房价三者呈正向关系。【1】宁凌玥【2】认为地方政府过于依赖于土地财政而导致房价调价政策无果。而刘成玉和段家芬【3】认为土地财政历史悠久，而房价飙升是近十年的事情，两者没有必然的因果关系。因此本文从土地财政的形成路径出发，分析土地财政对房价的影响路径，并以此提出降低土地财政负面影响的解决措施。

二、理论分析框架

（一）土地财政含义和形成原因

在我国，土地财政被认为是中国特色的土地制度和地方政府财力不足相结合的产物。【4】地方政府通过利用土地财政和金融杠杆用土地变出了海量资金，以满足城市建设和偿还地方债的需求。土地财政的出现主要因为以下两点。

其一，《中华人民共和国土地管理法（2004年修订）》赋予了地方政府通过土地出让获得财政收入的正当性，使得政府成为土地市场上的垄断者，使其可以从征收和出让的差价中获得巨大的财政收入。其二在于地方政府的财政激励。自分税制改革以来，多级财政中“收入上移，支出下移”的问题使基层地方政府财权和事权责任间不匹配，且目前我国缺乏一个有效的转移支付制度。地方政府为确保省市经济高速发展而依赖土地出让金进一步推动了土地财政的发展。

（二）土地财政对房价的影响

土地财政的重点在于土地的持续增值。根据价值规律，土地价格受市场供求关系影响，围绕土地价值上下波动，即土地随着土地价值的增加和需求的攀升而价格上升。另外，土地财政带来的巨大财政收入是地方政府当前难以割舍的，这也一定程度上与房控政策屡施无效有关。

1.土地财政推动供求失衡，房价畸形发展

随着国民购买力加强，人们也不再仅仅是基本的住房需求时，土地资源的稀缺性会进一步增强。而地方财政与房地产泡沫形成利益共同体，会激励地方政府在独家垄断区域性土地市场控制供地节奏，人为抬高地价和房价。房地产商一方面需要付出更大的成本以获得土地资源。另一方面，面对旺盛的购买需求，房地产商会有意识囤货居奇，或对房价进行炒作。而消费者除了满足自身住房需求，还多了投资需求。在中国股票市场不被看好的情况下，投资于房产不仅能实现资产保值，还能从中获取巨大收益，需求由此进一步增长。

2.土地财政的依赖导致政府难以有效实施房控措施

地方政府是醫疗、教育、社会保障的主要提供者，分税制使却造成了地方政府资金不足。然而地方政府为完善配套设施，推动地方城市化进程资金需求日益旺盛。巨额的土地出让金便成为地方政府的不二选择。另外，官员政绩主要与当地GDP增长速度和就业情况息息相关。在土地财政下，官员有更多可支配资金用于经济发展；同时房地产作为我国的经济支柱，可以带来巨大的经济创收和拉动就业率升高。因此地方官员会更加倾向于发展房地产经济。

无论是地方政府在经济上的制约条件还是地方官员自身的利益驱动，都导致对土地财政的依赖一时间难以消失，房价调控政策自然难以落实。

三、结论与政策建议

综上所述，在我国土地财政以胆固醇的导致房价居高不下，房价调控政策难以有效实施。如何降低地方财政降低对土地财政的依赖，减轻土地财政对房价的影响是有效控制房价的关键。

一方面，地方债务的巨大偿债负担导致地方政府不得不利用土地收入缓解财政资金缺口。我国可以参照外国，采取更巧妙合理的方式保证政府在土地方面的持续性收入，例如通过调整税收内容来降低地方政府对土地财政的依赖度和解决土地财政的短期效用问题。

另一方面。我国应实质性地以收益原则确定税权，建立与财权相匹配的事权体系；坚持“谁受益谁付款”，以保证地方税收收入与公共支出相对应。同时，赋予地方一定的税收立法权和发行公债的权力，确保地方政府的收入弹性，降低其资金不足难以偿还地方债务的风险。中央政府还可对特定地方进行转移支付，以弥补地方财政收入缺口，确保地方政府事务的顺利运转。

注释：

i.数据来源于《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》调研报告。

【参考文献】

[1]鞠方，林辉叶，周建军.土地出让收入、地方财政支出对我国房价影响的区域差异性研究[J].财经理论与实践，2013，34（01）：77-81.

[2]宁凌玥.土地财政研究：地方政府“经济人”行为模式[J].决策探索（下半月），2013（03）：64-65.

[3]刘成玉，段家芬.再论“土地财政”与城市高房价[J].江苏大学学报（社会科学版），2013，15（03）：87-93.

[4]刘怡.财政学（第三版）[M].北京：北京大学出版社，2016：251.