关于我国房地产税改革的几点思考

摘要：隨着我国经济的不断发展，房地产税的征收逐渐被提上日程。近几年，关于房地产税的征收争议不断，房地产税的功能应该如何定位，房地产税的征收依据和标准应该如何制定都是当下急需考虑的问题。针对诸多问题，必须积极地通过完善公共财政体系以及法律法规等方面的内容来加快房地产税的立法改革工作，从而有效推进房地产税改革，积极促进我国房地产行业的健康发展。本文主要通过对我国房地产税的概念、发展历程以及当下面临的问题等几方面进行分析，以期为我国的房地产税制度改革提供一些参考。

关键词：房地产税；立法；相关问题

前言

中国房地产市场自 2000 年以来发展较为快速，尤其是 2008 年开始，中国楼市房价增度明显，房地产市场的发展带动了诸多相关产业的发展，然而房价频频上涨，居高不下以及房地产市场的畸形的发展也给中国的经济安全以及居民生活带来了严重的不利影响。为了整治房地产市场乱象，国家也出台了限购与限贷政策，然而治理效果并不明显，由此作为调控经济重要手段房地产税逐渐被重视。

一、房地产税的定义

房地产税是指一切与房地产经济运动过程有直接关系的税，主要包含土地增值税、房产税、城镇土地使用税、所得税、契税、耕地占用税等。

二、房地产税的发展历程

1949年新中国成立后，中央人民政府政务院决定开始征收房地产税。1951年8月，政务院颁布实施了《城市房地产税暂行条例》。1973年，全国在试行了工商税后，征收于企业的城市房地产税也被纳入到工商税当中，城市房地产税的征税范围缩小到了城市内的房地产管理部门、个人以及外侨。党的十一届三中全会后，为了有效发挥税收对经济发展的调节作用，国务院决定恢复征收房地产税。1986年9月，国务院颁布实施了《中华人民共和国房产税暂行条例》，把房产作为征税对象，依据房屋的原值减除一定比例后的余值或出租房屋的租金收入向房产的产权人课征房产税。1988年9月，国务院颁布实施了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》。2006年12月国务院颁布483号令，从2007年1月1日起对外资企业征收城镇土地使用税；2008年12月国务院颁布546号令，从2009年1月1日起取消《城市房地产税暂行条例》，所有房产全部适用于《中华人民共和国房产税暂行条例》。

三、房地产税的作用

（一）增加地方财政收入

随着2016年5月1日“营改增”试点全面推开，地方税主体税种消失，地方税收规模大幅缩水，地方财力迅速锐减。据统计，2011年以来，伴随着经济调整和房地产经济下滑，地方政府财政收入增速已从24.8%下降至2015年的8.4%，2016年1～6月甚至下降至7.1%，同时各地的“土地财政”也大不如前。而房地产税开征之后，势必会成为地方财政收入增加的重要来源，然而房地产税的征收主要是为了调整房地产行业的发展，地方政府不能将其作为增加财政收入的主要手段加以利用。

（二）调整房地产市场，抑制房价

通过房地产税的征收，会使得房屋持有人的房屋成本增加，从而会降低消费者的购买意愿，并且短时间内也会限制一定的房地产投资行为，使得炒房行为减少，最大限度释放住房存量。由此对我国房地产合理有序发展以及房价的回落产生一定的积极影响。此外，开征房地产税还能起到调节收入分配作用，通过合理引导住房消费，缩小贫富差距，促进社会公平。

四、当前房地产税开征面临的问题

（一）相关法律规定不完善

依照《立法法》的相关规定，房地产税的开征应当做到“立法先行”，当前我国房地产税的征税依据是国务院颁布的《房地产税暂行条例》，其法律地位相较于人大立法还较低，容易导致实际税收过程中诸多问题难以解决，因此，加快推进房地产税的立法工作，制定完备的法律体系以及相关制度乃当务之急。

（二）房地产税税收体系有待完善

房地产税的税收体系还很不完善，主要表现在房地产税费非常复杂，尤其是“租”“税”“费”三者混合，很容易造成房地产税收出现这三个相互混淆，“以税代租、以费挤税、租税费交叉”等不合理的情况时有发生，很容易导致房地产税收出现问题。此外，开征房地产税会与当前土地出纳金的征收产生冲突，导致重复征税问题。因此，必须进一步完善当前房地产税的税收体系，根据现有征收制度做出合理调整。

（三）税收征管的配套制度不完善

我国的不动产登记制度发展缓慢，为房地产税的征收带来极大阻碍。当前，几乎每一个城市都建立了城市住房信息系统，这些住房信息系统主要存在两方面的问题：一是从技术上看，比较差的系统兼容性使得数据交换情况不容乐观；二是数据不全。因此，要进一步完善不动产登记制度，从而使得税务机关进一步掌握纳税人的不动产信息，为房地产税的征收提供相应的参考。

此外，房地产的价值评估体系也有待完善。房地产的价值是房地产税征收所需要考虑的重要问题。就我国目前房地产市场来看我国房地产估价从业人员和机构相对较少，在房地产价值评估方面尚在起步阶段，评估标准不一，房地产估价业的发展明显滞后于各行业对房地产评估的特殊要求，为房地产价值的确定带来极大不利影响。此外，在房地产课税的评估方面，由于专业的评估方法与规则缺失而导致的问题已经影响到税务部门工作的开展。

依据国际相关经验的总结和借鉴，综合我国实际的发展情况进行考虑，最合理的建议就是需要在政府指导的基础下，建立一套完整的评估机构，从而将税收机构的管理作为重要的核心发展，然后运用投标的方式和社会评估的有关资源和信息，从而保证建立一个非营利性质的评估机构。

结语：

开征房地产税是我国进一步深化财税体制改革的重要内容，对完善地方税系、调节居民财富分配、引导房地产市场健康发展具有重要意义。面对当前房地产税开征所可能遇到的各种问题，国家要加快推进立法工作，同时借鉴其他国家房地产税征收经验，结合我国国情对我国房地产税体系进行整合和完善，以更好的实现房地产税的作用，推动我国房地产市场健康发展。

参考文献：

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[2]转引自：叶勇、周妍. 对开征房地产税的相关思考[M].经济研究参考. 2017 年第 17 期.

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[4]左辰睿.现行房地产税制改革研究[J].天津财经大学.2016年5月.

[5]袁灵. 关于征收房地产税改革的研究[M].纳税.2018年1月.

作者简介：韩华丹（1996），女，汉族，河北省保定市人，本科在读，单位：河北大学政法学院，研究方向：法学。