房地产开发企业税收筹划研究

张强光

【摘要】随着我国经济的快速发展，房地产开发企业得到了巨大的发展机遇，各大房地产企业不断发展壮大，行业之间的竟争呈现白热化的状态。我国开始于2016年5月1日起，全面实施营改增，调整建筑业和房地产业的增值税税率为11%，税率的调整对于房地产开发企业来说产生了重大影响。通过对房地产开发企业进行税收筹划，可以达到合理控制税收支出的目的，降低营改增对企业产生的不利影响，充分利用营改增的政策红利，提高企业经营效益。

【关键词】税收筹划；房地产企业；业务流程

一、房地产行业税收筹划思路

对于房地产企业的税收筹划，可以从以下两个思路进行。一是根据房地产企业在开发房地产的过程中所涉及的相关税目，根据每一个税目的特点以及所涉及的相关税法规定，进行相应的税收筹划。另一个思路，是依据房地产企业日常经营涉及的不同环节，一个行业中会有很多企业，但每个企业的经营状况、经营特点都是不一样的，所以企业需要根据自己在日常生产经营过程中所涉及到的不同环节进行纳税筹划，这样更有利于企业健康快速发展。

二、房地产企业税收筹划过程

房地产企业的日常经营活动可以划分为不同的步骤和环节，下面具体针对房地企业不同的经营环节涉税情况，提出相应的税收筹划建议。

（一）前期准备环节

设立房地产公司的方式有很多种，我们讨论的是已经成立了的房地产开发企业，可以通过并购、收购、资产重组等等，与原有的房地产开发企业进行企业整合，选择那些经营状况为亏损的企业，可以充分利用税前补亏这一税收优惠条件，亏损的累计数达到一定水平之后，存续的企业或者新设的企业，就有大量盈利可以在税前弥补亏损，以达到税收筹划的目的，给企业带来经济收益。因此对于相关企业的选择就显得十分重要，不能为了获得税前补亏的优惠条件而不加辨别的选择亏损企业，要为了企业的长远考虑，选择那些虽然有亏损但是有继续发展潜力的公司。

房地产企业在收购、合并过程中，选择合适的支付方式也需要企业管理层慎重考虑。选择股权支付方式，交易双方都不需要缴纳企业所得税。但是如果双方选择支付方式时完全采用非股权支付，不仅发起收购的企业需要缴纳所得税，而且被收购或被合并企业也需要计算企业所得税。同时，如果资产公允价值较计税基础越高，所负担的税款就会越多。

（二）房地产企业土地获取环节

房地产开发企业想要开发房地产不可避免的需要购置新的土地进行开发建造，而随着房地产行业的竞争日益激烈，所有的房地产开发企业都想获得更多的土地资源。土地资源总数是有限的，因此土地资源价格不断攀升，相应的土地增值税就是房地产开发企业不可避免的税负。

要想减少土地增值税的税负，房地产开发企业可以选择另外一种获得土地的方式。即“以地换地”方式，这样企业所涉及的就是契税的税种，而且根据《契税暂行条例》中的规定：“在土地使用权的交换中，如果二者的交换价格相等，免征契税；如果二者的交换价格不等时，由多交的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。”企业采取划拨方式获得土地使用权时，在房地产转让时也必须缴纳契税。要考虑相应的获取方案是否能够降低公司的税务成本，选择方案之前要对项目的实际情况进行整体纳税测算，纳税额权衡其他方面再做决策。

（三）开发建设环节

房地产企业在项目的开发建设环节，涉及到很多类型的支出。在开发建设环节的税收筹划不能简单的进行税目的筹划，应从整体上把握，从而调整房地产企业的成本费，发挥其对于减少企业税收的影响。

在开发建设环节的成本费用主要包括两个部分：直接费用和间接费用。直接费用是直接计入商品成品的，而间接费用多数情况需要在不同的项目之间按一定的方式进行分摊。企业可以转换相关费用的支出方向，比如加大对公共配套设施的投入，既改善了住房小区环境，提高了居住的舒适度，又可以增加土地增值税中扣除项目的金额，从而减少企业的纳税负担。将合同进行分次签订也可以减少应缴的土地增值税。即当住房初步完工时，但没有安装设备以及装修前，先与购房者签订一份房地产转移合同。在购房者要求对房屋进行装修装潢时，再与其签订一份设备安装以及装潢、装修合同。这样只需要按照第一份房地产转移合同上的金额进行缴纳土地增值税即可。

（四）销售处置环节

2016年3月24日，中国财政部和国家税务总局联合发布了财税[2016]36号文，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳人营改增试点范围。自2016年5月1日起，现行营业税纳税人全部改征增值税；将不动产纳人抵扣范围。自此，房地产行业结束营业税时代。通过营改增，给房地产开发企业带来了新的税收筹划空间。

对于销售建好的房地产项目，房地产开发企业可以通过与劳务派遣公司合作，由劳务派遣公司派遣劳务人员负责销售房产。由劳务派遣公司派遣的人员所支付的工资薪金等劳务成本，可以抵扣，而由公司自己的销售团队进行，所支付的工資不能抵扣。由劳务公司支付其工资，房地产企业支付劳务成本，可以获得6%的进项发票，抵扣进项税额。

三、结论

我国经济社会的发展速度很快，税收筹划的思路和角度也在不断的变化和完善。房地产行业作为我国的支柱产业之一，它所涉及的税收筹划不应该单从降低企业成本的角度考虑，还要把企业放在经济大环境中，进行相应的规划和行动。

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