探讨房地产开发企业财务管理与成本控制

孙宝良

摘 要 在国家对房地产领域进行宏观调控和房地产行业激烈的竞争的双重作用下，房地产行业开始逐步走上规范化、秩序化的道路。但当今的房地产企业只靠销售收入来促进自身的发展是不够的，需要从更多渠道获取资金。为了企业更快、更好地发展，企业首先应进行高效的财务管理，完善财务结构，做到财务、业务协同发展，在财务上获得优势，进而促进自身的发展；其次从成本控制入手，把成本控制理念深入每个环节，科学合理地对企业的开发项目和企业运营进行成本管控，进而获得更大的利润和更广阔的发展空间。企业应该解决在融资阶段、生产与销售阶段资金管理的问题，了解内部需求，合理统筹和分配资金，改变原本的财务管理与成本控制观念，在构建科学的财务管理模式的同时进行成本控制，只有做到这些才能更加高效地利用各种资源，降低发展成本，提高效益，在激烈的行业竞争中占据更大的优势，实现快速发展。

关键词 房地产开发企业 财务管理 成本控制

一、房地产企业进行财务管理与成本控制的重要性

随着房地产业的迅速发展，其已经成为我国经济发展中的重要支撑。近年来房，地产领域内涌现了大量的房地产公司，导致市场的竞争压力越来越大。为了保证在激烈的市场竞争中继续稳步发展，必须进行财务管理和成本控制。进行财务管理和成本控制可以整合企业内部的资源，更好地调配企业的人力、物力，不断提高竞争力，更科学地管理企业，在竞争激烈的房地产市场中保持优势，促进自身发展。

二、房地产企业进行财务管理与成本控制的意义

（一）财务管理的意义

房地产企业可以通过科学的财务管理将公司的利润最大化，实现企业资本的良性循环，改善企业的运营状况。企业的财务管理要降低企业的运营成本以及各项费用，包括降低高投入低收益项目的投入成本，减少企业内部的开支，优化企业各个项目的管理结构。但在企业内部管理中，企业内部的财务管理并不是独立存在的个体，企业的财务管理是企业管理的一部分。企业在进行内部管理时，要把各种管理相互结合，让各种管理方式相互配合、相互促进。

（二）成本控制的意义

房地产企业进行成本控制可以有效控制自身对项目的投资，对比项目成本与项目获得的利润，进而衡量业绩，如果投资与获得比例失衡，可以通过成本控制的方式降低房地产企业在项目投资时的成本，以获得更高的利润。通过成本控制，房地产公司可以按照国家财务要求以及自身的财务目标，压缩公司项目投资和自身在运营中产生的各项成本，在保证工作效率和工作质量的同时增加利润。使用这种方式可以比较计划投入成本和实际成本，通过数据差额寻找影响成本的因素，然后寻找解决办法。通过不断的对比，寻找成本升高的影响因素，可以不断完善公司的各项制度，节约公司的成本，使公司更加科学及合理地运营。在当前的市场环境下，房地产公司必须做到开源节流，只有这样才能有更多的资金来提高自身的效益。而开源依赖市场环境，风险度较高，很难预测后果；节流是从公司自身入手，通过科学管理减少成本，有很强的操作性和意义。所以，如何高效地进行成本控制是任何一家房地产公司都要探讨的问题。

三、房地产企业进行财务管理与成本控制时遇到的问题

（一）房地产企业进行财务管理时遇到的问题

在房地产企业中，财务管理部门根据国家的法律法规、财务管理制度在企业内进行财务管理活动，是企业中不可或缺的重要部门。企业的财务管理部门可以对房地产企业的资本进行管理，从而实现良性循环，但当前房地产企业的财务管理中还存在以下问题。[1]

1.没有科学的财务管理制度。房地产业的财务管理首先要健全财务管理制度。房地产公司的财务管理工作并没有一个规范化、科学化的标准，极大地限制了财务管理工作的工作效率，也不利于企业财务部门的长远发展。目前，房地产公司的管理模式一般是财权分离，这种管理模式不利于整合企业内部的资金，导致企业资金过于分散，不能整体管控企业资金。企业财务部门的工作重心还是在核算企业各个项目成本，房地产企业的项目成本并不只来源于土地价格，对项目的设计、工程招标费用都会影响最终的项目成本，只进行成本的核算无法核算企业的支出与收入情况；而且企业在银行开户时，存在多头开户的现象，这样不仅影响资金核算，也不利于资金调配。

2.缺乏对财务管理的重视。缺乏对财务工作的重视是现阶段房地产公司普遍存在的问题。对财务部门缺乏足够的重视会限制财务部门的发展，不利财务人员提高自身的专业水平。房地产公司在日常决策时，如果对财务工作缺乏重视，在决策、签订合同时就很难对项目本身的价值作出判断，导致过分夸大或忽略项目自身的价值，不能做到利益最大化；也很难招聘到专业的财务管理人员，财务人员的专业素养不够，无法完成公司的各项工作，出现工作失误，给公司带来经济损失。公司内部缺乏对财务部门的培训制度，财务人员的专业素质得不到提高。因此，为了更好地进行财务管理，在公司的管理中，要重视财务工作，加大对财务管理的资金投入，给予财务部门更大的管理权力。[2]

3.缺少对企业项目成本的控制。在房地产公司进行项目投资时，有很多因素会影响项目成本。例如，在开发项目时获得项目土地使用权、项目的开发方案设计工作、施工成本等方面都使项目成本存在很大的不确定性。所以，房地产企业在项目投资时，首先要通过财务管理进行项目管控；但在土地使用權的竞买时，缺乏对项目利润和成本的对比，无法做到理性购买。在投资一项项目时，财务部门首先应该进行项目分析，分析该项目成本和获得利润的比例，根据该项目的未来发展状态和销售状态决定是否参与土地购买。土地购买成本和施工成本并不一定就是最终成本，还有很多不可预知的因素会影响施工成本，如合同变更、工程纠纷等因素。所以进行项目投资，要重视成本管理，不仅要分析开始的工程造价和土地价格，还要分析施工的各个阶段和各个层面。

4.企业融资难。房地产企业的各个项目都需要大量的资金投入来实现，而且每个项目对资金的占用时间都很长，不利于资金周转。所以，在企业需要资金时，融资就成了房地产企业的重要资金获取渠道。但当前的房地产企业的融资方式十分单一，融资渠道简单，很难进行大规模的融资。融资上的漏洞会极大地提高房地产企业的经营风险，不利于企业的发展。对于房地产企业来说，融资的渠道一般是通过银行贷款，但房地产企业由于自身性质的影响，具有很高的负债率和较低的信用率。银行为了规避风险，很少对房地产企业提供贷款服务。国家颁布的一系列的有关房地产企业的政策也对房地产企业造成了很大的影响，导致其生存环境不断恶化，面临着很大的财政压力。

（二）房地产企业成本控制的问题

1.缺乏成本控制制度。在当前的房地产公司中，虽然管理层意识到要进行成本管理，但重视程度依然不够。有些房地产企业的成本控制缺乏全局意识，成本控制太过粗糙，没有形成规范、全面的成本控制制度，虽然有些公司已经开始建设成本管理部门，但没有规范的制度和成本控制意识，成本控制部门并没有发挥出应有的作用。成本控制考核是一件严谨的工作，每个需要进行成本控制的项目都需要进行数据比对，循序渐进地进行成本控制。如果没有一定的措施来规范成本控制，就会出现比较严重的后果。同时，成本控制人员一旦出现工作失误也会带来严重的后果。[3]

2.成本核算不细致。当前的成本核算中，有很多企业都没有全局意识，不进行精细化的成本核算。公司管理层在进行投资决策时，一般只考虑到项目建设的总投资、项目建设时间、获得利润等方面，不核算开发过后的成本投入，如商品房的开发成本、后期有可能出现的工程纠纷等，忽略这些因素并不能得到完整的项目投资成本，对公司的成本核算工作造成了很大的阻碍。成本控制工作的专业性很强，而且需要利用数据进行成本计算，如果项目成本数据存在一定的偏差，也会对成本预算工作产生一定的影响。部分房地产企业的成本控制部门的工作人员专业性并不强，只是知道大体的成本预算流程，工作时将公司产生的成本费用进行分摊，减少自己的工作量，成本控制并没有发挥出应有的作用。

3.不注重前期成本控制。在项目决策之前就要开始收集项目资料，研究项目的可行性与利润回报，让数据支持决策，使决策更加科学合理。在设计时就要进行项目的成本管理，把项目成本作为项目开发的重点之一。但很多公司忽略了这一点，只关心项目在竞标和开发时的费用，在项目设计时不把成本控制的理念融入其中。在项目设计时就进行成本控制，可以最大限度地控制成本，在保证设计效果的同时还能大幅度节约成本。

四、房地产企业进行科学的财务管理与成本控制的措施

（一）房地产企业进行科学的财务管理的措施

1.提高对财务部门的重视程度。财务部门作为企业财务管理的实施者，在企业中有着非常重要的地位，只有不断提高工作效率，积极发挥作用，才能更好地进行财务管理。但目前的房地产企业对财务部门的重视程度依然不够，要提高企业财务部门的地位，需要企业的管理层和企业其他部门的协同。首先，企业的管理层要认识到财务部门的重要作用，提高对财务部门的重视程度，意识到财务部门在企业正常的运行和项目投资上发挥着重大作用。引进先进的财务管理制度，提高财务部门的工作效率，从而高效利用资金，提高企业的核心竞争力，让财务部门协助管理层做出更加正确的决策，促进企业发展。[4]

2.提高财务部门的专业程度。提高财务部门工作人员的专业水平对整个公司都是十分重要的。通过招聘会招纳专业性强、工作经验丰富的财务人员，打造专业性强的财务管理部门，为企业更好地发展打下基础。在招聘时，首先应该根据公司的需要制定指标，招聘专业能力强、工作经验丰富的财务人员，促进公司财务部门不断发展。对公司内部的老员工应该进行专业技能的培训和考核，促进公司内部人员不断学习，提高自身的专业水平更好地为公司服务。

3.加强对财务部门的管理。现代房地产企业需要通过高效的财务管理来提升自身的竞争力，保证自身在房地产市场中取得更大的优势。在进行企业财务管理时，可以加强财务部门的工作能力，更新财务管理理念，解决财务工作中出现的问题，改善财务管理的薄弱环节，利用高新科技和全新的工作理念来加强对财务部门的管理，让财务部门更好地为公司服务，提供更加精准的数据支持。为了公司内部资金的安全，财务部门应该加强对资金的审计，加强对公司资金流向的清算，发现财务异常应立刻查找原因，从而保障企业内部的资金安全，帮助企业规避资金风险。在财务部门进行资金管理时，应该保证企业资金的合理使用，稳步提升企业信用，制定确实可行的融资计划，一旦企业需要大量资金，而现有的资金无法供应使用时，就需要财务部门进行融资。财务部门应该加快企业的资金周转，防止企业资金链出现断裂，逐步扩大企业内部的资金量。一旦企业内部出现大量资金被占用的情况时，必须迅速反应，促进流动资金，防止企业的资金链断裂。在企业进行项目支出时，应该避免出现资金垫付和过度预支资金的情况。[5]

4.开发新的融资方式。作为房地产企业，要更加高效地使用公司资金，把所有资金都用在促进公司发展上。但房地产企业的资本投入很大，所以很多房地产企业都面临着资金短缺的问题，需要融资来帮助企业进行新一轮的房产建设。以往的融资项目一般是银行贷款，但现在银行为了规避风险，一般不对房地产企业提供大额贷款。当出现资金缺口时，房地产企业可以采取别的方式进行融资，如发行股票、债券等方式筹措民间资金，补充自身的经营缺口；或者企业可以通过企业并购重组等方式进行融资，这样不仅可以扩大市场份额，还可以解决企业的资金需要。我们可以通过多种融资方式进行融资，解决企业的资金需要。

（二）房地产企业进行科学的成本控制的措施

1.提高对成本控制的重视程度。全公司都要明确成本控制的重要性，如果公司员工不认可成本控制的重要性，只依靠领导层推行是不够的。在进行成本控制时，我们可以收集员工的建议，将合理建议融入成本控制制度，保证成本控制制度的合理性，让企业进行更高效的成本控制。企业在实施成本控制制度时，可以适当地下放权力，给予企业中层领导一定的成本控制权，让中层领导配合企业高层进行深度的成本控制。可以对公司底层的员工进行企业成本控制宣传，培训员工的基础知识，让底层员工了解到企业进行成本控制的重要性，将成本控制意识贯彻到工作中，更好地进行企业的成本控制。

2.建立规范的成本控制体系。在进行成本控制之前，首先要建立规范的成本控制体系，只有建立规范的成本控制体系才能更好地进行企业的成本控制。购买土地的使用权在所有的企业成本中占的比例很大，一般花费最多的就是购买土地使用权。在购买土地使用权时，有可能会出现不计成本争夺土地的行为。这种行为是极不理智的，要想进行科学的成本控制，首先要减少不计成本购买土地的行为。在购买土地前，首先要预估土地的价值，对比建设成本和获得利润，确定一个合理的土地购买价格，然后参与竞标，如果竞标价格超过预期价格太多就放弃购买，要做到理性购买土地，保证企业的稳定发展。在购买土地成功后，要估算项目的开发成本，要带着成本控制的思想进行土地的开发与利用。在进行项目成本预算时，要进行全面的预算活动，只计算建筑成本是不可能作为所有的开发成本的，要计算所有需要的因素，如后期的宣传成本、国家的政策影响、可能出现的纠纷等。根据以往的数据和经验，对这些方面进行预算，只有全面地进行成本预算，才能更精确地进行成本控制。[6]

3.将成本控制融入企业文化。进行企业的成本控制可以帮助企业节省大量资金，把更多的资金投入建设。所以，企业进行成本控制是十分重要的，如果不能做好成本控制工作，尽快回收资金，有可能造成企业的资金链断裂，影响企业发展。如果把成本控制融入企业文化，对企业的职工进行大力宣传。这样可以不仅培养职工的成本意识，促进企业的不断发展，还能使企业各个階层都意识到成本控制的重要性，促进企业文化的建设，提升企业的核心竞争力。

五、结语

房地产领域是我国经济体系中的重要部分，房地产领域的迅速发展对我国经济增长也有一定的促进作用。对于房地产企业来说，在竞争日益激烈的房地产市场中，需要将更多的资金投入项目建设中，只有这样才能获取更多的利润，促进自身的发展。本文从房地产企业所处的环境和房地产企业的现状出发，论述了房地产企业财务管理和成本控制的重要性，剖析了现阶段房地产企业进行财务管理和成本控制时遇到的各种问题。当前的房地产企业应该在做好财务管理工作的同时，控制好各项成本，提升自身财务管理和成本控制的水平。

（作者单位为中铁置业集团有限公司）

参考文献

[1] 张静.房地产企业财务管理与成本控制协同管理研究[J].财讯，2017（28）.

[2] 张宇峰.房地产企业实施动态财务管理方法探讨[J].商业文化，2015（12）：99-100.

[3] 顾红.房地产企业财务管理与成本控制协同管理的研究分析[J].经营管理者，2017（16）.

[4] 井建辉.基于成本控制的房地产企业财务管理途径研究[J].财会学习，2018（2）：23-24.

[5] 张伟.探讨房地产企业财务管理与成本控制协同管理存在的问题与措施[J].经济管理（文摘版），2016（9）：00101.

[6] 宋益民.房产企业财务管理与成本控制的相关问题研究[J].现代经济信息，2018（3）.