房地产项目管理存在问题与对策探析

张骞

摘要：随着经济的发展，房地产开发项目得到了迅猛发展，各大城市高楼大厦平地而起，房地产企业不断扩张，并迎来了其发展的黄金时期。但随着企业的持续发展，代表房地产核心竞争力的运营管理也暴露了一些问题，盲目的扩张，管理的落后，缺乏完善的费用管控体系等问题时刻的制约着房地产企业的发展。本文通过对房地产企业管理的现状做深入分析，提出解决房产企业管理问题的办法与建议。

关键词：房地产开发；房企；项目开发；项目管理

引言：

当前房地产开发项目越来越受到企业管理水平低下，缺乏成本费用控制，资金不足，缺乏专业房产开发人才等问题的制约。房产公司要根据项目管理体系，利用先进的计算机与互联网技术结合公司自身的发展状况，提升公司的管理水平，完善管理体系，保证房产公司健康，持续的发展。当今社会，房地产行业还处于高速发展的时期，但由于国家的政策限制，如不及时调整策略从管理入手，优化成本费用，提高效益，增强与同行间的竞争力，必然会影响到房产企业的进一步发展与整体的利润水平，因此企业的管理是房产企业未来发展的关键。

1、当前房地产企业发展中遇到的问题及管理现状

近年来房地产行业一直处于火热的态势，造就了很多知名的房产企业，但在我国整个房地产行业快速发展的十多年里，也遇到了各种各样的问题，具体情况如下：

1.1缺乏项目前期的策划

众所周知房地产行业是一个高利润的行业，在我国二十一世纪早期，房地产企业靠着低价拿地，较少的投入迅速开发房产项目，销售价格不断的上升，利润增加，而在此期间许多非房地产企业也看到了房地产行业的巨大市场，纷纷加入到房产行业中来，造成行业的混乱，与此同时，房地产行业的运营成本不断增加，许多企业由于缺乏管理经验，缺少相应的项目前期策劃，造成后期房产项目难以进行下去，形成了许多的烂尾楼盘。典型的例子，某城市政府出让一块土地，几个企业家看到房地产市场的火爆，就合伙进行投资，以较低的价格拿下了这个地块，但由于刚刚涉足这个行业，对房地产的开发流程不太了解，到了项目实际开发过程中就发现，楼盘附近的道路也要投资修建，各种手续都要齐全，供电也要付费，各种费用远远高于前期的预算，造成后期只能将楼盘转让给他人或寻找专业开发商入股，缺乏前期项目策划，是当前小型房地产开发公司普遍存在的问题[1]。

1.2缺乏项目管理体系

如前所述，在房地产行业发展的早期，许多企业靠着低价格的拿地，不断的扩张，但随着国家的政策不断调整，对房价的打压，对贷款的限制，地价疯狂上涨，之前靠拿地挣钱的时代已经一去不复返，土地价格的高涨，与之对应的是企业缺乏完善的项目开发管理体系，小企业更是几乎没有管理，拿到项目后将楼盘全部外包，并且通过顶账房屋的形式进行开发，这种模式既影响到了房产项目的整体质量，也给企业带来了极大的风险。

1.3资金投入不足

房产项目需要投入巨大的成本，需要企业有很强的筹集资金能力，有些企业为了扩大经营规模，囤地，扩张，预售，外包，一旦某个环节出现问题就会导致资金链断裂，给予企业致命的打击。在这种情况下企业只有通过提高自身的管理水平，增强投资者的信心，提高筹集资金能力，才能保证房产项目的顺利进行。

1.4缺少专业的管理团队

当前的房产企业，普遍存在的又一问题是缺乏专业的房产开发团队，尤其是许多中小企业，开发人员的素质不高，缺乏专业素养，房产公司也不重视对企业人员的定期培训，缺少拥有房产开发相关法律，法规方面的人才，对行业的发展及人们对房产项目的需求缺少了解等，从而影响到了房产企业的经营与决策。

2、房地产管理的优化与解决措施

房地产开发项目的管理，要从建立系统的管理体系，提高房产企业的综合管理水平，引进高素质的管理团队，结合企业实际使用现代化的管理软件等几个方面入手，其具体的解决措施如下：

2.1建立系统的管理体系

房地产开发项目的管理，要从建立系统的管理体系，提高房产企业的综合管理水平开始，通过营销服务管理，企业经营管理两方面加以完善：一、营销服务的管理，首先房产项目的营销要符合其市场定位。其次，营销的服务要涵盖楼盘项目的销售管理，后期物业管理，客户对象管理等。二、企业经营管理，房产开发项目要按照工程项目的管理模式进行，要有前期项目策划，可行性分析，失效模式分析，项目开发进度表，物料需求计划，分包管理，成本费用管理，质量管理，人力资源管理等综合管理体系[2]。

2.2引进高素质的管理团队

房地产项目的管理引进高素质管理团队是必然要求，专业的管理团体要掌握房产项目的相关法律法规，要有良好的房地产开发理念及专业的业务素质，对项目开发过程中所发生的问题能够高效的处理，并可以通过主动的管理模式对各种可能发生的问题进行提前预知与风险预测。企业也要对管理人才进行考核与激励，完善人力资源管理体制，定期进行业务培训，强化专业素养，提升企业竞争力[3]。

2.3结合企业实际引进现代化的管理软件

随着计算机与互联网技术的发展，一些先进的计算机管理软件不断涌现，帮助企业提高管理效率，管理软件主要有以下几个功能：一、项目管理，通过软件的几大管理系统，将项目管理流程化系统化。二、决策分析，可以帮助企业决策者了解房产开发的进度，并提供基础的经营数据，可视化的图表，帮助高层进行经营决策。三、企业数据库管理，数据库包括房产项目的相关法律法规，国家政策，销售信息，客户信息等，方便检索并为企业高层管理者提供参考。四、信息传递，通过互联网可以实现房产项目开发信息及时传递，避免消息的滞后与延迟。

3、结束语

房地产项目是我国国民经济发展的支柱产业，随着我国关于房产政策的不断规范与完善，传统的房产经营管理已经严重制约了企业的发展，企业必须正视自己发展过程中存在的问题，完善管理体系，加强人力管理，使用先进管理软件提升企业的核心竞争力。

参考文献：

[1] 张立永. 浅析房地产项目管理的问题及应对措施[J]. 工程技术：全文版， 2016， 14（70）：00043-00043.

[2] 江浩浩. 基于全寿命周期的房地产项目管理成熟度评价[J]. 基建管理优化， 2018（1）.

[3] 张红波. 全面预算在房地产项目管理中的应用及实践举措研究[J]. 中国国际财经（中英文）， 2017（14）：252-253.