房地产项目开发及经营管理探讨

洪成表

摘 要：为了在激烈的竞争中立于不败之地，许多房地产企业开始规划项目开发，使房地产开发项目不断向新的广度和深度发展。与此同时，大中型房地产公司逐渐趋向于思考和探索经营管理策略，并针对目前房地产项目开发和经营管理提出几点看法。

关键词：房地产；项目开发；经营管理；市场竞争

中图分类号：F293.33 文献标识码：A DOI：10.15913/j.cnki.kjycx.2015.13.058

项目开发和经营管理是现代企业管理中的重要组成部分，这对国有房地产企业来说尤为重要。面对外资和中外合资企业，我国的房地产企业节节败退。如何在全国范围内组织各个项目的开发，并对其实施有利的经营和管理，已经成为了房地产企业亟待解决的问题之一。

1 房地产项目开发的特点

1.1 地理位置的不可移动性

房地产企业是以房屋等基本建筑物为基础进行运作的一种企业，而这些建筑物一旦建成，其地理位置是固定的。所以，房地产企业在选择或开发项目时，应首先考虑该项目的地理位置是否符合企业运作所需要的交通、市场、经济和文化等需求。

1.2 项目的投资风险大

房地产不同于其他商品，它自身的特点决定了企业在投资过程中必须承受较大的风险，具体体现在以下2点：①由于房地产项目的开发时间长，所以，可能会受到一段时间内市场需求和国家政策变化的影响；②由于其地理位置的不可移动性，在很大程度上使其在竞争中处于被动局面。

1.3 投资建设的成本高

众所周知，房地产开发项目是一项资金密集型产业，其投资开发成本比较大，如果没有一定的资金作支撑，企业是很难在房地产市场中立足的。此外，由于房地产项目开发的风险比较高，如果企业没有坚固的基础，就很有可能面临倒闭的风险。

1.4 项目开发建设的周期长

房地产投资开发项目的对象是土地和客观建筑物，大家都知道，一项建筑工程的建成不仅需要花费大量的人力、物力和财力，还需要较长的时间。为了适应市场需求，现代建筑越来越趋向于美观时尚，同时，工程还要保质保量完成，这就在一定程度上延长了房地长项目的开发周期。

1.5 项目开发建设的环节多

目前，在我国实行的房地产开发建设管理制度中，将房地产管理部门与其他的社会管理部门相联系，比如交通管理部门、环境与卫生管理部门、城市规划管理部门和安全质量监督管理部门等。企业在开发建设房地产项目时，必须协调处理与各个部门之间的关系。只有这样，才能使工程顺利竣工。

1.6 项目建设资金的周转速度较慢

房地产项目的开发往往涉及多方面的资金周转，从设计图纸、招商引资，到雇佣工人、施工、竣工，这整个过程的时间是非常长的。由于各个环节都是独立的，资金的周转速度下降，对项目的开发造成了一定的消极影响。

1.7 受国家政策因素的影响较大

房地产企业作为全国企业中的一份子，其运作状态必然受国家政策的约束和调控，所以，任何房地产企业，不论何时何地，都要严格遵守国家经济、法律制度，将国家利益放在首要地位。

2 房地产项目经营管理的问题

2.1 缺乏项目建设的成本管理意识

大多数房地产企业还停留在“事后核算”的思想上，缺乏对项目造价成本的预算。俗话说，“没有规矩，不成方圆”，这对房地产企业来说也是一样的，如果管理者在事前没有一个明确的预算成本作为约束，就很有可能会在项目建设的过程中出现铺张浪费的情况，对企业内部的资金运转造成一定的阻碍。

2.2 企业内部的管理链条不完善

目前，虽然大多数的房地产企业开始重视企业内部管理系统的完善，但是，仍然存在一些漏洞，这一点在安全和质量监督管理方面表现得比较明显。一些监督管理人员不重视自己的工作，进而出现了企业内部的监督环节与其他环节之间处于割裂的状态。

2.3 缺乏对历史经验的分析和总结

房地产市场需求的变化性是极大的，许多房地产企业由于受到了市场、经济、政策等各方面的影响，很容易在竞争中处于被动地位，所以，企业要想在房地产市场中居于不败之地，就必须从多方面入手分析市场动态，总结历史经验和教训，发展自身优势，摒弃劣势。

2.4 没有准确掌握各方面的动态信息

企业要想获得发展，就必须与时俱进。所谓“与时俱进”，指的就是企业要用发展的眼光看待自身所处的环境，包括市场环境、经济环境和政治环境等，及时了解各方面的信息动态。从目前的发展情况来看，许多企业并未准确掌握信息的动态，大多数企业仍然处于消极被动的地位。

3 经营管理的原则

3.1 坚持可持续发展的原则

可持续发展思想是《我们共同的未来》报告中提出的，它要求我们以不损害后代人、满足其需求的权力为前提来满足当代人自身的需求。对于房地产企业，在项目开发和经营管理的过程中，既要考虑企业的经济效益，又要注重该项目的环境效益、社会效益，不能以损害环境和社会的长久利益为前提来满足企业发展的短暂利益。

3.2 坚持创新性原则

随着社会经济的发展和科技的进步，创新已经成为了现代社会发展必不可少的推动力，小至个人、家庭，大到社会、国家，各个社会角色和群体无不需要创新。对于房地产企业，应该从产品、科技等方面入手，不断创新，这样才能实现企业的长足发展。

3.3 坚持科学定位的原则

市场是一个不断变化的动态因素，任何企业在进行市场定位之前都必须对市场进行科学的分析。对于房地产企业更是如此，为了应对变化莫测的市场环境，中小型企业应格外重视市场的分析和定位，尽量在掌握市场动态的基础上将整体的市场划分为多个细分市场，从细分市场中选择一个或多个作为自己的目标市场。只有这样，才能更好地规避风险，提高企业的竞争力。

3.4 坚持动态管理和优化组合相结合原则

房地产企业要想实现动态管理和优化组合，就必须建立一个内部信息管理系统，安排专业的内部信息管理人员负责掌控企业市场运作的所有数据和信息，并根据市场动态信息的反馈及时调整企业的开发和管理策略，对影响企业运作的环境因素进行优化、组合、调配。只有这样，才能使企业在日益经激烈的市场竞争中处于优势地位。

4 经营管理的方法

4.1 培养高端人才，保证综合效应

企业要想取得发展，就必须以高素质的人才作为支撑。对于我国的房地产企业，培养具有创新性意识、能独立思考的人才是尤为重要的。企业的管理人员应加大对企业职工的考核力度，经常召开职工教育大会，提高职工的自我角色意识，同时，还应该建立和完善职工培训制度，定期对职工的工作能力和素质进行培训。只有这样，才能培养出高素质的员工。

4.2 加强对内外部风险的控制

企业的经营风险是指企业为了扩大或占领市场而做出的一切决策所形成的风险。这些风险按照来源的不同，主要可以分为企业内部风险和外部风险；按照内容的不同，可分为投标风险、市场风险和意外风险。毫无疑问，企业的经营风险是不可能避免的，我们只能尽量降低风险发生的概率。要做到这点，企业就必须建立和完善风险控制体系，形成一个专业的防范风险的体系。

4.3 适应新形势，实行战略转型

面对越来越严峻的国内外宏观经济形势，房地产企业必须及时调整发展战略，完善企业内部的监督管理体系，在企业的目标决策方面实行战略转型，进而提高目标定位的准确性和决策的规范性，实施全方位、可持续发展的经营理念。

5 结束语

纵观国内房地产业的发展形势，国家的宏观调控日益加强，市场的变化周期日益缩短，价格竞争日益激烈，新兴的房地产企业更是层出不穷。为了在竞争中立于不败之地，许多房地产企业的管理者都绞尽脑汁地改善自己的经营管理策略，谁能最早找到科学的项目开发和经营管理策略，谁就能走上企业发展的成功之路。

参考文献

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[2]段秀斌.基于SEM的房地产项目开发策略管理[J].铁道工程学报，2011（3）：1-6.

[3]曾倩慧.论房地产项目开发的设计管理[J].中华民居，2013（9）：21-22.

〔编辑：白洁〕

Abstract： In order to fierce competition in an invincible position， many real estate companies began planning the project development， so to keep the breadth and depth of the development of new real estate development projects. At the same time， medium-sized real estate company gradually tend to think and explore management strategies and make a few comments for the current real estate project development and management.

Key words： real estate； project development； business management； market competition