房价高昂对制造业的挤出效应及其防范

程 博

（中共朝阳市委党校，辽宁 朝阳 122000）

1998年以来，随着福利分房制度的取消，房地产业开启了被纳入市场机制后的繁荣周期，我国地价和房价持续走高，并带动钢铁、冶金、建材、采矿、水泥及玻璃制造等传统产业投资与消费增长，成为助推中国经济腾飞的重要动力之一。然而，房地产业在助推中国经济发展走向奇迹的同时，也对除钢铁、水泥等与房地产业发展紧密相关的传统产业发展起到助推作用的同时还对其他制造业尤其是高新技术制造业发展起到挤出效应。[1]房价高昂对制造业的挤出效应主要体现在两个方面：一方面，房地产业属于高投资、高回报的资金密集型产业，在房地产价格高企的背景下，传统制造产业在多元经营中将业务拓展到房地产行业甚至抛弃传统主业将房地产作为主营业务，而银行等金融机构和社会资本也愿意投资房地产行业，导致与房地产关联度不高的传统产业和高新技术产业在产业培育、发展和转型升级中面对的资金约束相对增大，在融资困难的产业困境中出现产业空心化现象[2]；另一方面，房地产业的繁荣还对制造业整体技术水平的提高和转型升级造成技术挤压效应。房地产业虽是国民经济的基础产业，然属于技术含量低的传统产业，在要素资源相对有限的市场平台中，房地产业对要素资源的过度占有本身便是对技术含量不高的传统产业的一种固化维持，同时其也对高新技术产业培育和发展的要素资源起到截流作用，因为资本本身的逐利倾向导致金融资源多倾向选择流向利润高昂的房地产市场。房地产业发展对制造业发展的挤出效应客观存在，然在经济社会发展的不同阶段具有不同表现，应当依据国家宏观经济发展形式的变化在政策措施上有所侧重。当前，中国房地产市场发展进入成熟期，市场需求企稳和房价高位徘徊已成常态，在此背景下，我国应在维持“稳增长”的战略认识下通过市场调节和政府引导合理调控要素资源在制造业与房地产行业之间的流动，在全要素市场机制构建中引导要素资源向制造业尤其是高新技术产业侧重流动，推进经济增长方式由依靠房地产业与传统制造业等“产能过剩”产业和呈现出过剩发展趋势的传统产业向主要依赖创新驱动发展的高新技术产业转型，实现产业结构的优化升级。

一、房地产业与制造业发展的趋势及联动关系

房地产做为国民经济的基础产业，与制造业发展存在非常紧密的联动关系，其发展依赖于制造业，同时也对制造业发展起到助推作用。新世纪以来，随着中国市场经济体制的发展，尤其是房地产市场机制的不断健全，要素资源在房地产行业中的积聚不仅实现了房地产市场的繁荣，而且极大推动着中国制造业的发展，为中国荣冕“世界工厂”桂冠做出突出贡献。[3]21世纪前十年是中国经济在要素驱动下的适度通胀中杠杆效应明显的阶段。在此期间房地产行业与制造业在互动发展中为中国经济奇迹的打造做出突出贡献。房地产业对制造业发展的带动作用不仅体现为对水泥、钢铁、煤炭、玻璃、建材和冶金等与该行业紧密相关的行业领域中，而且房地产业与相关制造业互动发展所带来的通胀压力和增值预期也将中国市场塑造成当时世界上最佳的投资场所，不仅国内银行、企业及社会资本涌动，而且国际游离投资资本也看好中国房市，中国宏观经济环境中巨大的利润增值上行动力也在相当程度上带动着包括整个制造业在内的产业培育和发展，使我国产业结构体系更趋完备，也让中国在市场换技术和市场孕育技术的发展中培育起一批具备一定技术实力和自主创新能力的优势产业。[4]

（一）新世纪前10年中中国房地产业与制造业发展的联动趋势

自2001年到2010年，中国房地产业与制造业发展之间的关系具有如下几个阶段特征：第一阶段为2001－2003年。这段时间房地产业发展比较平稳，甚至在2002年到2003年出现小幅度下跌。而制造业确实大踏步上升，保持高速增长；第二阶段为2003－2005年，两个产业的走势相反。房地产业的增长速度下滑，但是在04年增长速度急剧增加，发展势头良好。而发展势头强的制造业则在2004年急剧下滑，增长率甚至降到和2001年同步的水平。制造业前两年的高速发展之下隐藏的结构失衡等问题暴露，最终打破高速发展佳话；第三阶段是2006－2008年，房地产业与制造业大体上共同增长。但从2006年开始，房地产业的增速与实体经济持续拉大。同年，房地产业投机性需求也开始增加。制造业的发展因为房地产业的这种过热增长而产生了一定的负面影响。所以需要重新结构重组。2008年金融危机的爆发，对经济造成的打击非同小可；第四阶段是2009－2010年。金融危机的爆发使得房地产业增速跌至零点。而制造业自2009年开始，增长率继续下降的速度开始放缓，开始慢慢爬升，但是依然低于2001年的增长率，而且同房地产业同年飙升至最高点的增长率相比，差距依然非常大。不过稳中求进，随后一年，制造业增速缓慢，房地产业则再次受挫，出现大幅度增速下滑。

自2011年以来，房价走势呈现出V型波动且两极分化的态势。但2011－2014上半年，房价持续高涨，政府出台了一系列措施来控制房价，导致2014年至2017年底，除了一线城市外，大多数城市房价处于微涨、稳定，甚至下降状态，导致买房者纷纷等待房价进一步下跌而等待观望，房地产成交量明显下跌，房地产大量积压，很多房地产开发商资金链断裂，纷纷破产倒闭。2016年两会提出了房地产去库存的任务，购房政策放宽，利率降低。这些措施，导致一线城市以及一些二线城市房价猛烈上账，政府又开始收紧房地产政策。但二三线城市，房价仍然低迷，大量房产积压，去库存任务艰巨。房地产业两级分化态势明显，一二线城市在上涨，而二三线城市虽然表面在稳定或微涨，但抛开物价膨胀因素，实际价格在下跌。

（二）经济“新常态”背景下房地产与制造业发展的新趋势

房地产业属于国民经济的基础产业，其基础作用突出体现为对建材、钢铁等传统产业发展所产生的带动作用上。发达国家走过的发展经验表明，房地产市场走向繁荣并带动其他产业尤其是制造业发展是一个国家在工业化进程中不可规避的发展阶段，或说是必须采用的经济发展增压手段。在中国工业化道路中，房地产业发展是伴随城镇化进程加速而走向繁荣的，作为工业化主要代表产业的制造业的繁荣与以房地产为主要代表产业的城镇化进程是现代化发展在要素驱动阶段的一体两面，具有良性互动的发展关系。[5]

1.房地产业对相关制造业发展继续发挥支撑作用

在中国房地产走向繁荣的过程中，其对制造业的带动作用相当显著。以家居建材行业为例，即便面对经济“新常态”，短期内政府对房地产调控的决心不会动摇且短期内家居建材市场的成长性有限。但从长期来看，由于国内住房刚性需求巨大，家居建材行业的市场前景依然得到业内人士普遍看好。家居建材市场景气度的变化与房地产的刚性需求有关。长期来看，一旦房价合理，建材市场景气度将走高，家居建材市场潜力依然巨大。再如钢铁产业。截至2017年，“全球第一钢铁大国”中国的钢铁年产量实现34年来的首次下降。这意味着，中国钢铁市场萎缩比预想得更严重。随着宏观经济放缓，整体用钢需求的萎缩程度大于钢材供给减少。在主要用钢行业中，2017年仅造船完工量和商品房销售面积有所好转。那么在房价合理后，钢铁行业依然势头强劲。玻璃制造业同样受到房地产市场繁荣程度显著影响。改革开放以来，我国玻璃工业经过三轮高速发展已经形成了比较完善的工业体系，在生产规模、技术结构、产品结构等方面均有了很大的变化。国内外竞争及交易环境不断恶化，玻璃行业进入了恶性循环之中。如同建材行业，一旦房价合理，玻璃行业也必将迎来新机会。

2.房地产业杠杆效应依存，对制造业整体发展仍有带动作用

房地产业对制造业的带动作用既体现在对与该产业紧密相关的制造业行业中，也体现为与之相关度不高的其他制造业上。如伴随着中国房地产业的繁荣，我国家具业、装饰服务业、汽车制造业以及花卉甚至宠物行业等与房地产建造本身不甚相关的传统制造业和新兴服务行业也出现了快速发展局面，而花卉以及宠物行业市场的孕育发展则在一定程度上带动了农村以及农业的工业化发展趋势以及产业发展的转型升级。[6]可见，房地产业繁荣对制造业的带动作用是全面和基础性的，具有其他产业无可比拟的带动作用。

以家具制造业为例，我国家具制造业发展随着房地产市场价格进入高位徘徊期也已在经济“新常态”中进入到一个深层调整期，由高速增长转变为中高速增长。在新情况下，一部分企业将在市场竞争中被淘汰，一部分企业则面临转型升级，需要政府给予引导支持与政策扶助。中国家具行业有巨大的内销市场和需求强劲的国际市场，在购房需求得到一定满足之下，家具行业虽面对下行压力，然房地产价格的高位徘徊依然意味着家具制造业拥有广阔的消费需求。

又如中国的汽车制造业，在房地产市场自起步到走向繁荣的过程中，我国汽车产销量也自每年200万辆攀高到每年2000万辆，其中以家庭买车为主要需求。面对房地产市场高位低迷，汽车产销市场依然存在巨大消费需求，互联网技术快速发展带来的电商产业繁荣也为中国汽车产业在房地产市场高位企稳中利用电商平台进一步开拓销售市场奠定了消费基础。中国报告大厅发布的汽车行业发展前景报告显示，汽车行业业内专家一致认为，汽车产业转型升级要求迫切，互联网经济新架构下，智能信息共享、汽车电商将成汽车产业升级的主流趋势和转型抓手，并将催生万亿市场规模。

3.房价高昂助推居民消费升级，产业孕育作用依存

在要素驱动阶段，中国经济增长的动力在于适度通胀带来的杠杆效应，而房地产业则是带动中国经济宏观通胀出现的重要推手。在适度通胀的杠杆效应中，中国宏观经济运行上行通道顺畅，而整体市场环境的改善则为众多制造业的培育发展提供了基本条件，并且在居民收入提高和消费需求释放中孕育出一些新型制造产业。以宠物饲销市场为例，我国宠物产业起步较晚，但在房地产业走向繁荣的过程中，尤其是在近几年来其市场规模保持年均30%左右的增长率，使得国内宠物产业场发展迅猛。究其原因，主要是因为随着我国居民收入水平不断提高和居民消费观念的升级转变，饲养宠物的消费需求在购买能力提高的前提下得到释放。据统计，自2004年到2017年13年间，中国宠物消费规模增长了36倍，与之配套的宠物食品、用品、美容保健和宠物医院等产品和服务市场也持续升温。[7]

4.制造业可为房地产业发展提供物质支撑

众所周知，中国的劳动力成本是比较低的，我国广东诸省份借助劳动密集型产业，大力制作相关产品，所以低成本的产品在各个领域都比较占优势，以此取得强大的竞争力。但同时，随着中国整体教育水平的提升，中国劳动力素质相对变高了。目前很多的劳动力是高中毕业的孩子，他们大多来自农村，去到广东浙江这些需要大批劳动力的制造业企业。另外，随着我国居民人均收入水平的增加和国内消费市场的扩大，国内消费需求也日渐上升，所以也能够消化掉这些劳动密集型产业生产出来的产品，并且在此形势下，规模经济的发展模式日渐产生扩大。一个国家的产品要想再走向国际市场，那么这个产品必须而且首先能够在国内形成一定的销售规模，形成自己的消费市场和固定消费人群。而广大的中国消费市场已经孕育出了比较成熟的制造业消费和生产模式，所以在此前提下，成熟的制造业模式也必将能够为房地产业提供持久的支撑。

二、房地产业与制造业之间的联动发展效应存在两面性

新世纪，国际和国内环境发生了深刻变化。加入世贸组织之后，我国经济体制改革和对外开放进入全面加速阶段，在给中国制造业发展带来机遇的同时，也使得我国制造业发展面临新的巨大挑战，而房地产市场繁荣孕育的优势市场环境也为中国制造业产业体系的升级与完备提供了基本条件。然而，房地产业与制造业发展之间除存在联动发展关系外，在房地产业走向繁荣的过程中，其对制造业的挤出效应的随着中国经济“新常态”特征的出现变得越发显著。房地产价格在快速上升通道中存在的巨大利润空间及其庞大的资金吸纳能力虽对钢铁、冶金、建材等传统制造业发展起到巨大带动作用，然却导致相对有限的要素资源过度流向房地产市场，导致一些制造业的融资需求受到相对抑制，甚至在部门地区造成产业空心化现象。同时，房地产市场的资金吸纳作用也导致围绕房地产业培育起来的传统制造业多属技术含量低、产品附加值低的夕阳产业，对中国高新技术产业的培育发展也产生了挤出效应。随着房地产市场走向低迷，我们需要客观分析房地产业与制造业之间所存在的联动效应的两面性，正视房地产业对制造业的挤出效应。

（一）房地产业对制造业发展具有促进效应

房地产业对制造业发展的促进作用主要体现在如下几个方面：

1.房地产的可抵押性为制造业提供了融资便利

在制约房地产业发展的众多因素中，一直以来，金融信贷的影响从来都是最大的。我们都知道，拥有充足的资金而且具有很强的流行性的资金、合理的期限错置等因素是促进房地产业健康发展的前提。而要实现房地产业的可持续发展，完善的房地产金融体系则是政府必须要做的。宏观调控中，政府需要将一、二级市场当做一个整体，并且把它纳入金融大循环，最好要能够将房地产市场与资本市场联系起来。房地产业的可抵押性规避了很多投资商的担忧的风险。在有弹性的资产支配模式下，各个制造业企业即使在金融风险的大浪潮总，依旧拥有不动产。因为房地产业本身就是一种投资，而其可抵押性又不会带来资金套牢的风险，使得投资制造业的资金持有者降低了对市场和经济大环境的悲观预期。如此，房地产业依旧会有资金注入，依旧会有流动资金为制造业提供便利。

2.房地产发展带动的消费升级拓宽了制造业的销售市场

房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生。然而，物以稀为贵，人口日益增加，土地资源越来越稀缺，而人们对土地的需求却有增无减。即使政府利用经济手段，比如税收来约束人们的土地需求，但明显这并不奏效。数据显示，在居高不下的住房需驱动的消费之下，房地产的税收在国民生产总值中甚至占到了10%。合理的价格内需使得人们在拥房产之后，自然地进行类比消费。从而拉动其他消费。适宜的房价前提下，大家才会保有对住房消费的合理预期，然后在合理预期不受到影响的情况下，才会有其余的消费需求。所以，从这个层面上来看，房地产消费是国内消费需求中最主要最基本的消费来源。居民在购置房子之前制造业的钢筋水泥消费，购置房子之后的家具装修、花草宠物的消费，都是依靠着居民的住房消费需求。所以，保障居民的住房消费，可以为制造业带来生存发展所需的空间场所。

3.地价高企为政府增加财政收入，扩大制造业投资提供了资金保障

对于房地产行业来说，至关重要的就是土地资源。但是土地资源是有限的，并不能无限使用，是不可再生的。那么，对于房地产行业来说，要实现行业可持续发展，获得必须的物质基础，就要找到合理的方式进行土地资源的永续利用，实现房地产业可持续发展。同时，合理地运用土地资源，也能够创造舒适健康的人文居住环境。所以，按照可持续原则，房地产行业应该合理开发利用土地资源。合适的房价背后，是政府土地管理政策的恰当执行。如果房价过高，首先及时政府的土地政策不合理，倒是地皮非常的昂贵，比如最近在上海顾村公园的房价竟然说7万一平才是保本的情况之下，再加上建造费用以及层层利润叠加，房价要再加上一万一平。这种趋于神化的高房价让市民的恐慌心理达到无以复加的地步。所以说到根本，这中间政府不能缺位，落实合理的土地政策，调控房价，使得资金合理分配给房地产和制造业，才不至于产生经济泡沫。

（二）房地产业还对制造业发展存在挤出效应

房地产业发展在推动制造业发展的同时，也对其发展具有挤出效应，主要体现在一下几个方面：

1.房价高昂吸纳大量金融资源，导致制造业面对融资困境

已经有部分学者注意到了房地产行业的高速发展给制造业带来的负面影响，特别是对于“实体经济”的挤出效应。一些学者认为房地产市场的过度繁荣会提高劳动力、土地等要素的价格，压缩制造业利润空间。另一些学者则指出，制造企业之所以会抽离大部分资金进入房地产行业，原因就在于房地产业的高利润与制造业的低利润之间，已经形成了强烈的对比。自然而然，利益驱使之下，制造企业就丧失了资金来源，也就失去了创新升级的动力。在国家资本总量一定的前提下，房地产业和制造业势必要形成一个均势，才能获得相得益彰的发展。而且，正如前文所说，适宜的房价会给制造业带来一定的的发展空间，那么这个空间在房地产行业占据资源过多的情况下就会被压缩。无论是社会资金还是政府资金，势必都纷纷转向房地长行业。

2.房价高企带动要素价格上涨，降低制造业的市场竞争力

经济背景不明朗，金融发展处于压抑状态，市场人心浮躁，所以我们看到很多城市国有企业在以很低的成本获得信贷资金之后，就将其大量投入到房地产行业，而这些无疑加重了经济泡沫的发展。在此情形之下，城市房地产的投资量明显多于制造业，也就出现了房地产行业对制造业部门的投资挤出效应。在房价不合理增高的情况下，引起的投资心理波动很容易将资金投入到房地产行业。促进房地产市场良性发展在避免房地产行业的经济泡沫的同时，也能够提升制造业部门的资源配置效率。而且，在一定程度上纠正由利率管制所导致的投资激励扭曲现象。这些最终都能使得更多的企业获取资金，尽管是在低成本情况下收取的，但是这些成本却能够使得企业再次大量用于投资房地产，从而获得更大更多的利润。而这些实现的前提都是金融市场的深化改革。

表1 房地产投资对制造业挤出效应统计表（OLS）

3.房地产价格高扬拉高土地价格，导致部门地区出现产业空心化外

由表1可知，房地产市场投资对制造业投资存在显著挤出效应。按照经济发展的合理规划，无论是房地产行业产业，还是制造业，其发展都应该是在有利于自身发展的同时，也要为别的行业带来发展机遇。中国经济发展事实表明，房地产市场的繁荣可以带动工业制品的需求，从而带动制造业的发展。但是，近几年经济发展波动较大。理想的经济模式受到了冲击，房地产业不再处于积极带动制造业发展的模式，促进作用减弱，甚至在经济环境恶化的大背景下，吸引了制造业发展本身所需的资金，挤压了制造业的生存空间。资金的不足也无法为制造业提供持续发展的动力。尤其是一个中国企业在房地产市场高度繁荣之时，大量将传统业务置于次要位置甚至抛弃，而将主业倾向房地产开发，导致产业空心化问题在实体经济内部蔓延。同时，银行等金融机构以及民间资本对房地产业的投资过热也导致实体经济投资规模受到挤压，使得产业空心化在部分地区发生。总之，房地产业发展对要素资源的吸纳在产业培育中对制造业造成的挤压效应，成为造成中国出现产业空心化现象的重要原因。

三、房价高昂对制造业挤出效应的防范策略

改革开放以来，中国经济发展依次经历了市场驱动和要素驱动两个阶段。2013年底以来，中国经济发展出现中高速增长、产能过剩等新特征，出现所谓“新常态”。为应对经济“新常态”，中国经济发展转入创新驱动新阶段。然而全面深化改革，实现创新驱动发展，需要立足于“保增长”这一基本前提之下。对于包括房地产市场在内的传统产业的转型升级尤其是对落后产能的淘汰整合只能是逐步进行，即推进经济增长方式转变和助推产业升级只能是“软着陆”。诚然，房地产业属于要素驱动时代带动中国经济走向奇迹的重要引擎之一。因为，房地产业在任何时代的任何国家中都属于国民经济的基础产业，具有其他任何产业难以比拟的带动作用，在带动投资、扩大消费、提供就业和增加收入中具有普遍性优势，且成为在新科技革命方兴未艾的时代维持钢铁、煤炭、冶金、玻璃、水泥等传统制造业产业生存和发展的重要动力。显然，房地产业发展关乎国计民生，对其在经济“新常态”下的转型升级尤其是“去产能”问题，应当认真对待、理性分析和科学化解。

（一）推进土地产权制度变革，畅通制造业发展土地流转渠道

中国正处于由农业社会向工业社会转型的关键时期，社会各方面都在不断加快。加快发展的政治、经济、文化和社会各项事业都需要利用土地，所以土地资源显得越发珍贵。然而目前土地的所有权属于国家，而政府又垄断了土地供给，使得在经济社会的建设中，土地的使用和土地有关权力的转移成为了一项经常性的工作。而如果所有的土地依旧由政府垄断，不仅会加重政府行事效率，也不利于社会各界经济力量经济活动的开展。如果政府减政放权，分配一部分土地，比如让农村、村集体的土地可直接转移给城镇企业或居民，形成土地供给的多元格局。如此，多元化的供给模式下，就会减少各行各业对房地产行业的依赖，也会使得过高的楼市狂热降温，进入平稳发展的模式，促进资源尤其是资本的合理分配，给予各行各业公平的生存发展空间。[8]要打破土地征用权垄断在政府手里的特权，是土地流转得到更大范围的实施。在城市，部分住房的库存消化周期较长，那么要适当调整住房限购政策，而且可以适当减小预期消费，要压缩住房贷款。另外针对棚户区以及其改造，建立持续的资金保障机制，以稳定房地产行业的开发投资规模。

（二）合理调控房地产市场价格，提高制造业资源配置能力

我国国土资源部部长曾经表示过，我国农村宅基地制度改革势在必行，而该给的方向就是要将土地权能进一步扩大，其目的之一就是让农民拥有更多的财产权利。也就是解除农村房产、宅基地不能卖给城里人的不合理禁令。但是并不是指宅基地可以自由买卖。这里的宅基地不能自由买卖，但是并不代表不可以买卖，只有在合理的情况下，农村居民占有的房产还是可以合理经营，在不损坏农民的前提下，不被投机取巧分子当作自己盈利的非法财产牟利，要确实能实现土地流转，在政府的合理帮助下，是农民获得一定的增收。不合理禁令因该废除，但是要在此前提下实现农村土的的合理流转是应该提倡的。适当合理的土地路转在方便城镇企业的建设同时，也减轻城市土地稀缺导致的房价过高的失衡现象。所以，农村土地流转在目前控制合理房价的经济背景下，处在至关重要的地位。

但同时，农村土地流转也不是没有限制的，农村改革要循序渐进，还要至少保证18亿亩农村用地，保障粮食供给。而要落实包括农村宅基地在内的农村土地管理制度，还必须要坚持四个重要原则：即集体所有制、用途管制、城乡统筹、维护农民土地权益。

（三）健全法律机制，为制造业全要素市场构建提供法律保障

我国《物权法》相关规定标明，使用期限届满的住宅建设用地，将自动续期；而非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，并无自动续期规定。在物权法之前，城市房地产管理法曾规定，“经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”。但城市房地产管理法对于物权法而言，是旧法，按照新法优于旧法的原则，目前还是应该遵循物权法的相关规定。首先需要明确的是，要坚持有法必依，严格落实物权领域的立法成果，增强人民群众对国家物权制度的信心。要让人民群众不能只是处于一个观望的态度，在房地长行业房价居高不下的众多因素中，人民群众的恐慌心理就是一些投机取巧的开发商哄抬物价的原因。政府通过充分吸取民意及规范的程序，尽早出台关于土地出让续期的实施细则，缓解公众焦虑，为房地产和制造业消除不确定性风险。

（四）引导房市理性发展并减少投机，释放房市要素存储量

房地产价格的不合理增长不符合经济发展的趋势，其中必然有投机者从中哄抬房价，所以应该对金融市场和银行贷款等加强监管。其中最重要的就是加强对资金短期流动性的管理，要求央行运用多种调节工具调动资金流动性，以满足金融机构的需求。当资金流动性增强，在规避资金过度集中带来的风险之外，也能给予其他行业本应得到的生存发展所需资金和动力支撑。其次，则在于宏观经济的调控者。政府可以运用适当的金融政策合理引导银行放宽贷款限额，尤其是对小微企业的金融贷款，扶持小型企业的发展，缓解资金不足导致的一系列问题。适当将重点从大企业转向小企业。再次，政府在鼓励引导各大银行扩大资金贷款范围的同时也要积极引导第三方，即小微企业积极贷款，消解小微企业不敢贷款的后顾之忧，从企业长远发展考虑，以自身发展为首要考虑因素。政府作为市场经济的主要调控者，其最主要的就是要能在风险最大的时候稳定社会发展趋势，引导一个合理的发展环境，及时清理出市场的不和谐因素。

（五）增强政府调控能力，引导金融资源回归实体经济

政治府应改积极改变目前房地产投资过热的现状，比如适当使用银行的贷款限制，通过税务部门征收房地产税等办法挤出房地产市场的投机者，让试图通过房地产市场“圈钱”的投资、投机者无利可图。除此之外，政府应营造制造业良性发展的外部环境，引导制造企业回归实体经济。一方面，努力破除行业垄断。加快传统制造业的结构转型升级，行业垄断多出现在传统制造业领域，那么我们在维护传统制造业本身优势和价值的前提下，适当的引导制造业企业把眼光转向新兴制造业，开拓新领域。同时也是鼓励支持银行加大对新兴行业的资金支持，放开贷款限制、扩大贷款规模等等。一方面，各个持有资本的金融机构应该以服务实体经济为首要方向。实体经济不发达，很难为社会发展提供稳定持久的动力支撑。另一方面，传统简单加工生产的老路已经不适合现在的制造业发展，可以引进先进技术、加快自主创新，转向高附加值产业，国家积极引导优化产业结构，利用中西部资源差异模式，努力加快东部制造业向中西部地区的转移，实现东中西部的共同发展，逐步缩小社会差距，全面发展，构建和谐社会。

（六）创新实体产业融资机制，引导资金向实体经济流动

在房地产市场繁荣中，银行等金融机构的逐利倾向成为资本向房地产市场倾斜而导致实体产业融资相对陷入困境的重要根源。对此，政府应当加强对银行等金融机构的调控管理，出台限制资本过度流向房地产领域的具体政策，比如制定房地产融资的更高利率，并相应降低实体产业的贷款利率，引导资本向实体产业流动。除银行等金融机构外，社会资本以及国际投资资本也是助推中国房地产业繁荣的重要原因。对此，我国应创新融资投资机制，通过加强政府对资本流动趋向的管理，综合利用税收、利率及优惠政策等调控措施，适度限制社会资本流向房地产市场。随着中国步入经济“新常态”，中高速增长和产能过程的现实决定中国金融资本市场已经告别过去的过度投资时代，金融资源匮乏不再是个整体问题，而更多呈现出以中小企业需求难以满足为主的结构性匮乏。在此背景下，中国对外资的需求依然存在，但依赖程度大为降低。对此，我国应探讨设立外资准入制度，即对外资进入中国市场设定行业条件，如禁止或限制外资流向房地产市场，而鼓励和引导其投资中国实体经济。[9]

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