农民建房难存在的问题及对策探讨

管海

摘 要：中国未来一个时期发展的机遇在农村，农村发展的关键在土地资源的理顺与配置，而农民建房是三农建设的抓手，但在较长一段时期，农民建房难是摆在我们前面的一个现实问题：历史现状、法律障碍、行政制约……这就需要我们用系统论的全局观，打破大破旧有框框与瓶颈，谋求新的改革发展路子。

关键词：农民；建房；问题；对策

近段时间各地都在围绕“美丽乡村”建设的目标，提出了一系列政策新举措，要让农民在美丽乡村中住有所居，积极探索破解农民建房难的课题，也取得一些经验与效果，但似乎还尚未从根本上、制度上解决这一问题。农民建房难在哪呢？

问题1：农民建房建在哪？

农民建房建哪？有人会说，当然是本集体经济组织所有的土地上啦。可现实却是许多农民找不到一块属于自己的合适的宅基地，有的也只能在原来狭小的老宅基地范围进行改建。集体土地集体所有，现实的使用权却都在具体农户手中。想要把空闲的宅基地，重新进行分配，各种纠纷不断，很难开展实施。农村土地改革推进难，其根本原因也就在于此。农民建房难，难在没有宅基地。

问题2：农民建房能不能批？

农民费劲心思找到一块地，去申请，审批部门说不能批。老百姓弄不懂了，别人都行，我好不容易有块地，却不行——老百姓不理解，矛盾冲突由此产生。

原来是一些建房选址地块不符合城乡建设规划或在土地利用总体规划允许建设区以外或是缺少建设用地指标。农民建房落地难，难在缺规划、缺空间、缺指标。

问题3：农民建房审批手续怎么办？

终于被通知可以申请建房了……村、乡镇、县、市层层往上报，除了建房申请，盖章证明一大摞，涉及农转用的，等规划调整、等计划下达、等组件上报、等市县批复……村民们实在等不及，只能未批先建了。农民建房难，难在审批手续繁。

问题4：美丽乡村建设为何难？

近年来随着城镇化的推进，各地农业人口减少了，但农村用地规模反而进一步扩张了，很多地方都出现了“只见新屋，不见新村”，甚至“空心村”的现象。单看一幢房子，有的也很漂亮，但整体的“美丽乡村”建设却难以有效推进。究其原因是因为相关政策法规及管理的长期缺位，致使部分农村地区，在农村集体土地使用上，缺乏公开透明有效的机制，有权有势者多批多占，并助长其他村民多占地、占多处地、宁闲置不退出的心态。“美丽乡村”建设推进难，难在村庄规划难以具体实施。

对于以上这些问题，管理决策部门不能孤立的看待某个问题，而应该用系统的眼光来考虑解决问题。

1 科学布局预留预留农居点用地

对有条件的行政村，实行集中布局或公寓化建设，规划区以外，纳入新农村建设，逐步推动农居集聚。加快编制村庄土地利用规划，科学布局和预留农居点用地，实行土地利用规划和建设规划“两规合一”。另一方面，对合理用地需求按照“一三三”给予保障，即：“一个计划”统筹需求，以行政村为单元组织专项调查，按照无房户、危房户、困难户、未达标户优先次序，编制年度需求计划，结合土地利用计划核定用地规模；“三个一批”落实空间，预留指标解决一批、局部修改调整一批、土地整治挂钩一批；“三种渠道”解决指标，省级专项指标为主，市级专项指标补充奖励，县级自有指标兜底，对中心村、美丽乡村、历史文化保护村建房给予倾斜。

2 自我革命，简政放权提速度

全面简化了宅基地审批程序。层级多，那就双重授权、下移重心。建房供地审批由县授权乡镇，涉及农转用审批的，年度专项指标规模范围“定量不定位”，由市授权县审批。批复时间长，那就先使用后核销，分户落实后，由县级国土资源部门汇总，报备农用地、未利用地占用以及规划局调信息，再核销指标。实行“农户申请、村级审查、乡镇审批、县管转用、市管核销”审批程序。

3 共同责任，村民自治唱主角

量大面广的农民违法占地建房是基层土地管理的一大难题。怎么管？理旧堵新，双管齐下。要建立健全“县级政府领导、乡镇领导主导、村自治组织为主体、相关部门指导监管”的共同责任机制，强化村民自治，农居点布点、需求预测、名单排序、优化选址、逐户分配等，村民委员会均要按规定组织讨论和公示，确保村民全程参与。严格执行农民建房用地指标、审批程序、申请条件、审批结果“四公开”和建筑放样、基槽沿线、施工过程、竣工验收“四到场”，全程监管防违法。国土资源部门完善动态巡查制度，结合卫片遥感检查、群众信访举报、媒体舆论监督等，严防严查宅基地使用中的违法行为。

4 试点先行，创新机制谋新路

实践是最好的老师。可选择有条件的地区开展试点，由村委会组织，在符合宅基地申请条件的本村村民内部实行竞价选位，对村民主动退出宅基地的，村委会可以实物或货币方式进行补偿，县政府给予适当补助。为确保补偿公平公正，试点方案及有偿使用价格标准均经村民代表大会表决同意，报乡镇街道批准、县级政府备案后才能实施。

除了宅基地有偿退出，以农村土地使用制度改革为契机，期望在不远的将来让农民住房“动”起来，带给村民更多的“实惠”。比如在坚持“一户一宅”、法定面积和被接受村村集体经济组织或村民委员会统一的前提下，允许住房困难户到本乡镇（街道）范围内其他村调剂、购置旧房。鼓励在农村土地综合整治项目村推行宅基地置换城镇住房。允许有条件的地方，先行试点农民住房财产权担保、出租、抵押和转让等。