土地制度与不动产登记

解大勇

[摘 要]随着社会主义市场经济的不断深入，不动产交易市场日益發达，然而由于我国土地制度的历史原因，不动产交易还存在很多问题，其中作为不动产物权公示的登记制度起着至关重要的作用。因此，深入研究土地制度与不动产登记不仅十分必要，而且具有很高的理论价值和现实意义。

[关键词]土地制度;不动产登记;产权;经济转型

[中图分类号]D923.2 [文献标识码]A

改革开放以来，我国社会和经济发生了翻天覆地的变化，在当前土地制度与不动产登记大背景下，从法律法规、制度体系、产权、配套措施等多方面深化土地制度与不动产权制度改革是可行之径，可以有效达到公平和效率的目的，为我国土地安全和高效利用提供坚实制度保障，有助于实现城乡一体化发展和经济转型发展，并一定程度上促进我国的现代化、城市化和工业化发展，对于建设社会主义和谐社会、全面建成小康社会、实现共同富裕有着重要的积极作用。

1 不动产登记的基本概述

1.1 不动产登记的概念

不动产登记，又称为“不动产物权登记”，它是我国《物权法》确立的一项物权登记制度，是由权利人或者利害关系人提出申请，由国家专门机关将房屋、土地、林地、草原、海域等不动产权利的设立、变更、转让和消灭或者其他法定事项记载于不动产登记簿予以公示的活动。不动产登记是物权公示的重要手段，建立完善的不动产登记制度是实现不动产交易安全、有序、便捷的重要条件。随着我国市场经济体制的不断完善，不动产登记制度也在不断发展、完善。不动产登记制度是我国物权法律制度建设的重要里程碑，是保护广大民众财产权利、维护交易安全、促进交易便捷和活跃的重要保障，是推动社会主义市场经济健康发展的重要条件。

1.2 不动产登记的种类

（1）首次登记，是最基本的一种登记类别，指的是不动产权利的第一次登记，即：不动产的建簿登记。从此该不动产在登记簿上就有了明确的记载。

（2）变更登记，指的是在进行首次登记之后，不动产在权利内容上发生了变化，比如地址、名称、翻修、改扩建等情况时所进行的登记行为。

（3）转移登记，指的是在进行首次登记之后，不动产权利因买卖、互换、赠与、继承、转让等法律行为或非法律行为而引起的所有权人变更，办理产权过户手续时所进行的登记行为。

（4）注销登记，指的是在首次登记进行之后，由于权利人主动放弃权利或者由于不动产灭失而办理的登记。

（5）更正登记，指的是由于当事人或者登记机构的错误或者过失导致登记错误，权利人提出申请更正或者由登记机构依职权进行更正而办理的登记。

（6）预告登记，指的是当事人签订买卖不动产的协议，为了保证将来能够实现物权，由当事人提出申请进行的登记类型。

（7）异议登记，指的是利害关系人对不动产登记簿记载的事项提出异议，要求更正的，权利人不同意更正，由利害关系人提出申请进行的登记类型。

（8）查封登记，指的是国家有权机关要求不动产登记机构对不动产进行查封时办理的登记。

除此之外，还有补证、换证申请登记，但不属于登记类型。

2 土地制度与不动产权登记之间的关系

土地是财富之母，土地制度改革并不是单纯地重新分配土地资源，而是对社会资源进行调整的重要方式，这就必须以当前实践为基准，把握历史脉搏，明确时代环境约束，优化土地资源配置效率，保护权利人和利害关系人的合法权益，让土地制度改革更好服务于经济社会发展大局。党的十七届三中全会明确提出了土地制度改革决策，指出明晰产权、用途管制、节约集约、严格管理的基本方针，要努力摆脱陈旧观念束缚，将广大人民群众的利益放在首位，处理好公平与效率之间的关系，合理安排土地权属类型，以土地规划的民主化和法制化实现全社会范围内的共同富裕根本目标。

近些年来，随着我国工业化、城市化进程的快速推进以及农村经济社会结构的变化，尤其是国家对“三农”问题治理力度的不断加大，土地制度的外部环境发生了翻天覆地的变化，它已经远远不适应我国社会主义市场经济的发展要求，严重阻碍了我国城市化和现代化进程，到了必须要全面改革的时候。而不动产登记制度正是体现和适应土地制度改革的内在意义，维护不动产权利人合法权益，彰显了平等主体的私权关系，既保护了物权变动当事人的利益和第三人的信赖利益，也有效提高了不动产的资源配置效率，为社会谋福利创造了前提条件。

3 土地制度与不动产登记研究的必要性和迫切性

3.1 我国现有土地制度存在的严重弊端是其改革的内在必要性

农村土地家庭联产承包责任制曾一度拉开了我国经济体制改革的序幕，一定时期内调动了农民生产的积极性和热情，解放和发展了农村生产力，有效促进了土地生产效率的提高。然而，随着我国经济发展、社会进步和时代变化，各种弊端日益显露，严重制约了我国农业与农村经济的大力发展。具体主要表现在以下几个方面：第一，土地所有权主体界定模糊。我国《宪法》和《土地管理法》等法律并没有对土地所有权进行明确界定，村民、村民委员会、乡镇政府、村民小组均不享有土地所有权。法律上的不明确界定，必然产生混乱，矛盾问题丛生。第二，土地产权缺乏完整性。土地产权即是物权，涵盖使用权、转让权、占有权、股权、抵押权等方面内容。根据我国农村土地家庭联产承包责任制，农民对土地的使用权局限于耕种权、部分收益权、极少量的处置权。这与土地产权的真正内涵存在很大差距，内容不充分且权能残缺不全。第三，土地承包经营权缺乏稳定性。土地使用权的经常性变动，更多的是掠夺式经营，致使农民缺乏长期承包经营的热情，不利于农村经济的发展。第四，土地登记制度不到位，致使交易市场混乱。当前，我国政府满足于审批管理而忽视登记管理，导致大多数农村并没有建立起完善的土地登记制度，这与日益增长的保护土地产权、规范土地流转的客观要求很不相适应。可见，我国现行土地制度既丢失了公平，又未兼具效率，更不利于政治稳定，非改不可。因此，深化土地制度改革、完善不动产登记制度有其内在必要性。

3.2 土地制度与不动产登记是实现城乡一体化发展、走向共同富裕的關键所在

党的十六大以来，我国积极推进城乡一体化发展体制机制，建立健全城乡统筹发展政策体系，有效促进了生产要素在城乡之间的合理流动，对于实现城乡之间公共服务、公共资源的优化配置以及促进城乡共同发展、共同繁荣有着重要积极作用。积极推动集体土地入市，建立城乡一体的建设用地市场，推动“三块地”和承包地的“三权分置”改革，实现生产要素在城乡的合理流动与均衡配置，这一切都与土地制度改革息息相关。在现行土地制度背景下，城市化进程就是土地国有化，意味着农民失去土地。若不改革，城乡一体化发展的最终结果将只能是城市吃掉农村，城市走向发达，农村终将凋敝。由此可见，深化土地制度改革、积极推进不动产权登记势在必行。进一步深化农村土地改革、推动产权登记，是实现城乡一体化发展、走向共同富裕的关键所在。

3.3 土地制度与不动产登记是发展现代农业、推进经济转型的迫切要求

没有农业的现代化，国家现代化便无从谈起。发展现代农业是建设中国特色社会主义现代化事业不可分割的重要组成部分。当前我国农业发展还有很多问题，比如生产经营组织化程度较低、农产品市场体系不完善、农业发展方式较为粗放、农业技术装备落后。面对这些问题，都需要改革现有不合理的土地制度，从根本上捋顺农村土地产权关系，保障农民对土地的合法权利，才能真正实现农业产业化、集约化经营，真正实现农业现代化，进而实现国家现代化。

4 土地制度与不动产登记的深入思考

4.1 完善土地登记法律法规，健全登记体系

土地制度与不动产登记的首要任务就是深化土地制度改革、加快推进不动产登记制度。这就需要做好相关法律法规建设，规范不动产登记行为。首先，要建立健全相关法律法规，分析现有集体土地登记规范中相互矛盾冲突的不当地方，对非必要内容进行删除，根据形势发展补充新内容，将不动产登记进行明确界定，与其他法律法规有效整合，进而积极推动城乡一体化发展的快速实现。其次，整合不动产登记职责、实施不动产统一登记是党中央、国务院机构改革的重要内容，并且已经全面落地实施，能够有效提高不动产登记效率和质量。再次，赋予权利人登记请求权，完善不动产统一登记类型，推进不动产登记法治化、规范化、标准化。最后，促进不动产登记簿的完备，如实、及时、准确、完整、清晰地记载与不动产有关的各种法定事项。另外，随着网络科技的发展，积极推动登记簿采用电子化介质，同时要注重信息安全与异地容灾备份。

4.2 加强政府宏观调控，协调好各方利益之间的关系

土地制度与不动产登记的关键问题在于土地制度改革，进一步讲就是土地增值收益的分配问题。对于我国而言，土地制度改革必须从根本上维护广大人民群众的切身利益，通过集体权益分配体现集体经济组织利益，通过设计相关税费维护国家利益。在深化土地制度改革、完善不动产登记制度的过程中，各级政府要搭建好利益分配和协调的整体框架，正面理性面对产生的各方利益诉求，将蕴藏于基层实践的利益分配和化解矛盾的历史经验，结合社会发展和时代变化，提炼为规范性制度固化，做好土地的确权、登记、颁证，尽可能地确保各方利益主体能够获得稳定预期，形成全社会范围内共识，能够营造一个良性制度环境，有助于推动土地制度改革和不动产登记朝着整体协调方向发展，促进经济社会全面进步。

4.3 明确产权，建立健全不动产登记配套制度

产权不仅是一个经济学问题，更是一个社会学问题。明确土地产权，即现行的所有权、使用权、转让权、出租权等权利，构建合理的土地产权结构，确保土地产权主体之间的平等，增强公民保护自身财产的意识和手段，能够有效实现资源优化配置及资源的可持续利用。这就需要细化现有土地使用权并使之物权化，完善不动产登记制度，增强对土地产权主体的保障效果，提高产权效率。另外，土地制度的产权模糊历史遗留问题不能有效解决，很大原因就在于土地登记的配套措施不健全。在不动产登记的大局之下，要不断完善配套措施，建立健全不动产登记配套制度，将土地产权高效融入不动产登记制度之中。首先，要统一土地承包经营权登记的技术依据，做到既能适应不动产登记制度大形势，又能兼顾这一权利登记的特殊性和重要性，确保土地承包关系保持稳定长久不变。其次，要加快不动产登记信息平台建设，实现数据来源标准化、信息获取即时化、数据交换便捷化。再次，完善土地登记工作人员管理制度，实行持证上岗制度，加强相关人员考核培训，提高综合业务能力和素质。最后，建立集体土地登记代理制度以及不动产登记责任保险制度，引进职业风险防范机制，从多方面完善不动产登记相关配套制度。

综上所述，我国现行土地制度与不动产权登记存在诸多弊端，引发了一系列经济问题和社会问题，土地制度与不动产权登记改革任重道远、刻不容缓。在相当长一段时间内，土地制度与不动产权登记不仅仅是中国革命和建设的根本性问题，也必然是中国改革开放和现代化建设的最基础问题，关系着中国特色社会主义事业顺利推进和中华民族伟大复兴目标的最终实现。

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