土地开发权与我国土地管理权制度改革分析

卢丽平

摘 要在上世纪80年代，中国开始尝试土地制度国有化，并沿用至今天，即中国政府即拥有土地的管理权，也拥有土地的经营权。这究竟是利大于弊还是弊大于利，通过几十年的市场检验，一些问题渐渐暴露出来。本文主要介绍了土地开发权的功能，并进一步分析了我国土地开发权践行的优化策略。

【关键词】土地制度；国有化；政府；管理权；所有权；开发权

1 土地开发权的功能

土地开发权是一种民事权利，最直接的表现在于带给当事人收益。从其设置的目的和产生的背景来看，它的功能还集中体现在以下几个方面。

1.1 自然资源的保护

利用土地开发权实现对土地使用权利的限制，并对其进行设置有关的补偿措施，在实现土地的规划，以及对农地、历史文化遗迹以及环境敏感地区的保护都起到了诸多积极的作用。

1.2 调节土地使用矛盾

土地使用权有效地调节了土地使用过程中出现的不公平问题、暴力问题以及利益损害等问题。在过去的管制制度下，被限制的发展地区因为权利滥用而造成了巨大的经济孙志，被列入规划范围内的主体，因为发展密度过大而获得超额的收益。所以，我们可以明显地感受到传统的分区管辖造成了利益损害问题、暴力问题以及不公平等问题层出不穷。在建立的土地开发权之后，利用土地开发权实现对区域主体的转移、均衡各个主体间的利益，达到巩固社会公平的效果。

1.3 实现土地多元化开发利用

用转让部分代替征收、购买所有权，促进土地实现多元化主体的利用与开发，提升土地利用的整体效率。城市化进度的不断提升，使得人口数量明显增加，在土地数量一定的情况下，土地需要得到更加集约的利用，这就是追求土地的多层次开发。在以往的分区管制下，土地利用收到了建筑容积率的约束，因为固定区位具有不可替代性，所以，在土地使用收到一定的限制时，为了更好地保证土地的发展权得到利用，并且赋予其一定的弹性，让发展权可以转移到其他的边缘地区。这样具有弹性的土地使用权，可以进一步完善土地的整体化发展，实现土地管理的高效运行。

1.4 明确土地产权

将土地产权更加明晰化处理，通过市场的补偿机制对权利主体进行有效的限制，进一步削弱政府的才真孤单，将土地开发权纳入土地权利体系，将敏感的特殊地带放进内部化运作当中。利用土地发展转移制度和市场运作机制对权利主体进行有机的补偿，不仅可以免除政府的补偿义务，同时也能够达到土地制约管理的目的。

2 我国土地开发权践行的优化策略

土地开发权归属于土地发展权，也归属于国家所有。例如英国的土地开发权实现为国家通过征收土地税，使得土地增值并获得收益。在土地开发权属于所有者的国家，例如美国，主要是以市场为主要力量，国家行驶监督管理。我国的土地开发权的实现与否，一些学者主张由国家进行开发配置，而有的学者主张由市场进行调整配置。当下的土地开发权如何调整，应参照我国的国情，借鉴土地发展的具体制度，让土地开发权真正地实现本土化应用。

2.1 土地开发权和国家购买土地发展权相结合的策略

英国的土地开发权是建立在国家管理的基础之上，实行国家转移策略，即所有的土地开发者都需要从国家购买土地并获得开发权。英国将土地归为国有，并由国家统一出售，这遭到了诸多地主的反对和抵制，使得土地市场一度陷入低迷的状态。后来，英国作出了变革，废除了土地国有化的制度，将税收降低至60%。但是我国的土地开发权应当属于所有者，所以在这方面我国不宜参照英国，而是积极借鉴美国的经验，采用国家开发权和转移权两种方式，并以发展权为主，以国家购买开发权为辅。利用市场调节机制实现对土地开发权的补偿，有效地减少了政府的财政负担，同时也能够促进资源平衡使用。要求建立以市场为主体的发展模式，需要国家出面对农用耕地、历史遗迹以及敏感地带进行保护，购买其开发权。

2.2 土地开发权的本土化

土地储备是指政府依法运用市场机制，通过收购土地所有权或使用权，按照土地利用总体规划和城市规划，对土地进行前期开发整理与储备，以供应或者调控城市建设用地需求的城市土地管理制度和运行机制。社会主义的本质特色在于生产资料的公有制。实现共同富裕是我国发展的共同目标。我国坚持以公有制经济为主体，多种分配方式并存的经济管理制度，并通过宏观调控缩小人民的收入差距。要想正确地兼顾多方群众的利益，处理人民和社会的矛盾，就需要妥善调节这些纵横交错的利益关系。解决地区与地区，人民与人民之间的差距问题。如果我国将来社会存在城乡收入差距过大，少数利益与多数利益之间的对抗问题，那么就不能构成社会主义和谐社会，也不能为广大人民所接受，所以，在引入国家的土地开发制度时，我们要均衡各方面利益的发展，实现公平、协调、科学的分配。

3 结语

在我国土地的利用率始终不高，一方面是资源浪费，另一方面是环境保护匮乏。这类问题的层出不穷和我国土地管理制度不无关系。在我国的土地开发权以及我国的土地管理权制度改革中，我们具体结合这些问题，进行分析和调查，本着保护环境更好地建设小康社会、实现全国人民共同富裕的工作原则，对优化土地所有权进行了探讨。

参考文献

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作者单位

吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县前郭尔罗斯镇国土资源所 吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县 138000