我国商业银行个人住房贷款的风险管控

司晓燕

在我国，个人住房贷款已经构建了相对完善的风险防范制度，但是风险问题依然无法从根本上避免，因此仍需要做好个人住房贷款的风险管理。个人住房贷款风范的防范不仅可以保障商业银行的资金安全，还是促进我国经济稳定的重要措施之一。除了相关的法律建设，更应加强相关业务人员的职业素养和工作技能，加强商业银行内部管理和外部监管，全面完善商业银行个人贷款风险把控制度。

商业银行

个人住房贷款 风险管控

个人住房贷款是一种中长期贷款品种，它的主要特点是抵押率高、期限长、分期还款额度小等。现在个人住房贷款在银行信贷业务中占据着越来越大的比重。个人住房贷款的风险防范制度在逐步完善，但是目前仍然存在较多的风险管理障碍。根据我国商业银行个人住房贷款流程的分析，对个人住房贷款进行细致化管理，有助于推动我国商业银行住房贷款的风险管控制度的进步。

我国商业银行个人住房贷款现状概述

个人住房贷款是银行将个人所购房屋作为抵押发送给抵押人的贷款，随着我国房地产事业的发展，我国商业银行个人住房贷款业务越来越多。在个人住房抵押贷款迅速增长的同时，商业银行的风险管控能力也面临更大的挑战。能否有效控制信贷风险，是保证个人住房贷款是否可持续发展的重要条件。

商业银行个人住房贷款面临的风险

（1）政策风险

政府的经济政策深深影响着商业银行的利益。我国经济一直处在快速发展阶段，市场体制相对来说不算完善，政府定位和政策调整都是影响经济发展的重要因素。而住房消费的快速增长，房地产行业的飞速前进，都离不开我国政府的宏观调控。我国政府会根据房地产发展的具体情况，采用具体政策。当房地产发展过快，出现房地产泡沫的雏形时，政府会干预房地产行业的发展，从而影响商业银行的个人住房贷款，造成一定程度的风险。

（2）信用风险

信用风险分为主动违约和被动违约。主动违约是指贷款方放弃还款，因为商业银行个人住房贷款的借贷时间年限较长，主动违约的情况也时有发生。

被动违约指还款人没有能力支付偿还金额，被迫违约。社会经济发展不稳定，公司倒闭，工资拖欠，收入不稳定等多种因素都可能导致被动违约。

（3）抵押房产风险

个人住房贷款有年限长的特点，因此抵押房产的存续状态也可能导致个人房产抵押出现风险。

1.抵押物产权。在抵押贷款期限内，抵押物有可能产生产权纠纷或者更替。如，城市规划建设，抵押房产需要拆迁。

2.抵押房产价格变动，主要指抵押房产价值低于评估价值，从而造成部分债权无法实现。

3.抵押物本身存在风险。抵押房产质量出现问题，在折现过程中部分价值无法兑现，也会造成风险。

（4）银行操作风险

银行在办理个人住房抵押贷款时会出现各种纰漏。如，银行工作人员操作失误，银行管理制度存在漏洞等。这些都可能造成银行在贷前调查出现问题，如质量不够，对贷款人经济状况调查不严格。

我国商业银行个人住房贷款风险管控对策

（1）完善银行自身风险管理制度

1.提高银行职员风险管理意识，加强职业道德操守

随着房地产行业的发展，商业银行个人住房抵押贷款会通过降低贷款条件来争夺市场份额。这就需要银行做好相关的信用风险防护制度。加强职员的道德观念，明确责任和义务，打击恶意竞争手段。

如，商业银行在业务处理过程中要讲究科学性和系统性。对贷款风险的控制要全面，包括貸前调查、审核、审批、放行等程序，做好层层把关。

银行内部岗位设置要明确职责，各岗位之间互相制约。如，调查岗审核贷款人资料真实性，审核岗要复核贷款资料，保证其完整和合规；审批岗要和业务部门分离，保证审批的独立性，不受其他部门的干预。

2.建立风险管理体系

商业银行的风险管理不能是静止不变的，而应该根据还款人的还款能力和过程进行动态变化。对风险产生、处理做出全方位的动态监督。目前，我国个人征信系统存在不完善的现状，这就要求商业银行抓好个人住房贷款贷前审查。贷前审查可以帮助商业银行了解贷款人的资信状况，包括贷款人的收入证明、财产状况、借款偿还状况等。根据贷款人以上信息尽力完善信用评估模型。同时商业银行也要做好抵押房产的调查工作，在贷款人明确违约的时候，及时处理好抵押房产，减少银行损失。

3.完善个人信用信息

个人征信机构可以为商业银行发放个人贷款提供资格验证。因此个人信用机构的评估要有一套有效、统一的标准，为商业银行规避个人住房贷款风险提供支持。

（2）进一步加强监管

有限的监管制度和法律法规，是维护个人住房贷款市场持续，保障个人住房贷款可持续发展，降低商业银行个人住房贷款风险的有力保障。健全的法律体系，使个人住房贷款诉讼和相关交易纠纷能够得到有效解决。我国商业银行也可以成立专门的处理个人住房贷款小额诉讼法庭，简化流程，提高处理效率，增加透明度。

（3）严格执行国家政策房地产行业的发展，离不开国家宏观调控，为了维护房地产市场的稳定，国家会出台一系列政策进行市场干预和调控。对于商业银行来说，严格执行国家房地产政策，能够行之有效地减少个人住房贷款风险。

（4）建立个人住房贷款风险预警体系

建立风险预警数据库，通过网络完善贷款信息，收集相关证据，建立完善的数据资源。根据不同地区，具体情况，建立预警系统，有针对性地处理各种风险漏洞，快速反应，降低潜在风险发生的概率。

（5）建立合理有效的担保机制

对于商业银行来说，建立合理有效的互补担保机制是降低风险的有效措施之一。我国的担保机制以住房置业担保和个人住房贷款担保为主。住房置业担保公司以盈利为目的，并非对所有个人房产贷款人都有保障。所以，建立完善的个人住房担保机制，形成完整的住房贷款担保系统是十分必要的。

（6）增加个人住房贷款业务种类根据居民收入和购房的不同，提供不同的贷款政策。如，住房结构有差异，那么相应的贷款模式也有差异。这样就可以满足多种需求的居民。商业银行开发出多种贷款政策，如，长期租房贷款，正是满足不同客户贷款需求的尝试之一。

综上所述，随着我们金融行业的发展，必须不断完善商业银行的管理工作。我国商业银行要做好个人住房贷款风险管控，要不管优化自身结构，严格执行国家相关政策，建立银行自主监管体系，提高风险预警能力，最终实现个人住房风险管控系统的科学和可持续发展。