关于加强房地产交易市场监管的对策研究

黄玉叶

【摘要】房地产交易是一种具有法律效应的产权交易，在我国多样化、金融化的房地产交易市场的大前提下，市场监管漏洞频出，面临着金融、操作多重风险。为了维护交易市场秩序，保持市场平稳发展，本文从房地产交易市场风险着手，分析我国现行的房地产交易市场监管政策，结果当前经济形势，从资金、行业两个监管角度，从不同城市群角度出发，提出加强房地产交易市场监管力度的诸多办法。

【关键词】房地产交易市场；资金监管；行业监管；差别化调控

1、我国房地产交易市场规则及现状

把房屋的所属权、土地的使用权及附属权益通过法定程序转让给他人的行为，称之为房地产交易，交易对象可能是个人、企业、房地产开发商或房屋中介公司等，因为其交易资金巨大、交易手续繁杂、交易周期冗长等因素，我国房地产交易平台的多样化成为一大显著特征。在“房子是用来住的，不是用来炒的”的方针指导下，政策角度，在城市群的调控场内，政府深化调控，形成“高端市场、中端支持、低端保障”的发展格局，同时完善长效机制建设；成交量上，在当前政策和棚改货币化环境下，一线重点城市成交量缩减，价格下降，三四线城市成交量回升，市场趋于稳定；土地方面，土地成交量回升，缓解目前住宅用地供需压力；企业角度，以万科、恒大、保利、碧桂园等为首的我国房地产龙头企业业绩不断创新高，市场占有率稳步提升，中小型企业兼并重组现状频繁。

2、我国房地产交易市场风险

2.1金融风险

中国房地产市场起步较晚，但发展迅速，这也就导致房地产交易市场不良发育较严重，主要体现在交易利润率高达40%，远超过正常水平，造成房价虚高，市场泡沫化，不利于市场可持续发展；同时金融监管、物价上涨、去杠杆政策、外围货币环境对人民币汇率的影响仍然存在，短期内货币政策仍不放松；随着大规模房产企业转型高端住宅，中低价位经济适用房、廉租房供给不足，高端住宅则供大于求，市场供需关系不平衡；部分地方政府房地产交易程序不合规、购房者恶性炒房，拉高房价，市场秩序被打乱，违背经济规律，不利于穩定、可持续性发展；随着按揭买房盛行，房地产金融信贷比例过高，商业银行间恶性竞争过度。

2.2操作风险

房地产交易过程中的操作风险包括交易主体风险和交易制度风险。交易主体分析主要为房地产企业的服务、业务模式不规范，包括不良开发商为了自身利益，不按国家标准施工建造，房屋质不合格，虚假广告欺瞒消费者、房地产中介公司操作不合规，利用信息差违法套利，非法买卖房屋、购房者法律意识薄弱，交易过程不谨慎，维权意识不强、炒房现象频发市场泡沫严重等原因。交易制度风险主要因为在住建部下发的关于加强我国房地产交易管理的文件指导下，地区间关于房地产交易管理落实程度不一，未形成完整统一的管理体系，进而导致了政府对市场的调控失灵；。

3、加强我国房地产交易市场监管的对策

3.1资金监管

据统计，我国目前房地产交易市场资金监管主要有新建预售房和存量房两种资金监管模式。其中，预售房监管主体有政府、工程监理机构、担保机构、商业银行四种；存量房则分为政府、商业银行和第三方分别设立监管账户进行监管。采取由新建预售房和存量房两种监管模式并行，由政府作为主体监管为当前最佳监管模式。但是因为各地资金监管模式多样，房地产交易流程复杂，但并没有现行有效的法律对资金监管进行约束，资金监管没有统一完善的管理体系，没有明确的监管机构，这也就造成了资金监管不力等原因。

3.1.1加强法律约束

现今推行的《城市房地产管理法》（以下简称《房管法》 ）中关于资金监管的规定未根据新建预售房和存量房两种监管模式明确资金监管模式等具体条款，造成各交易主体权责不明确等问题。要从根本上解决目前资金监管制度的问题，首先必须完善《房管法》，设立统一有效的法律来约束两种监管模式下的资金监管。

3.1.2建立专门机构

上文所述，政府监管为最适应我国国情的监管模式，在政府作为监管主体的模式下，政府应建立专门的监督管理机构，明确统一监管部门，实现监管服务权责统一，同时方便从国家层面对各省市县房地产交易进行资金监管。

3.1.3网络实时监管

互联网时代下，房地产交易资金监管也应顺应时代，结合网络，建立资金监管网络信息系统，与销售系统、产权系统、公积金系统、银联等业务实时信息同步，实现房地产交易全程动态监管，以此保证资金监管时效性，实时监督房屋交易情况，透明化资金监管流程，实现保质保量的有效资金监管。同时通过附属管理系统，加强对政府部门工作人员操作风险的防控，并有利于利用交易数据进行市场分析。

3.1.4加强内部控制

从国家层次建立专门机构进行资金监管后，还需保证机构内部权责分明，加强内部控制。笔者认为，监管机构应保持与银联、商业银行之间的信息共享，及时进行资金核算；可以通过设立内部控制部门，定期审核资金监管机构工作；同时资金监管机构应加强岗位人员管理，合理分配岗位职责，岗位权力应形成内部牵制，避免权力集中； 并且岗位间应实行轮岗制度和责任追溯制，尤其是重要财务岗位；最后，监管机构应引入社会监督，建立“审计部门-内部控制部门-社会群众”的多层次监管模式。

3.1.5健全风控体系

资金安全也是资金监管过程中的风险所在，健全风控体系要求监管机构识别风险、分析风险、控制风险和及时止损，结合这些要求，在保证资金来源的前提下，通过交易资金存管利息差的沉淀资金作为风险准备金是可行有效的风控方法，必要时防控风险，弥补风险的同时，还能不给政府增加财政负担。

3.2行业监管

在多元化的社会经济的引导下，我国的房地产市场发展趋向金融化，我国的房地产交易市场仍存在监管部门监管措施覆盖面不全造成交易主体、交易流程中存在有部分不合规行为，消费者权利不受保障等问题，行业监管势在必行。

3.2.1完善法治制度

任何时候，法律是约束民事责任人处事的标准和底线，但我国房地产交易市场的相关法律还存在一些漏洞与不足之处，为防不法分子钻法律的空子，有效的对交易市场进行监管，应该完善现行法律，对交易流程中交易合同、产权过户、产权限购等实施法律约束，严格控制房地产交易合法合规性，对于交易市场中的违规违法行为，用法律的武器依法监督、依法惩戒，保持房地产市场良性交易。

3.2.2政府约束，加强监督

政府部门对房地产交易的监管应该发挥其主导作用，目前正处于建设政府调控长效机制重要时期，逐渐建立的中长期市场环境下，仍然应该以“房子是用来住的，不是用来炒的”为前提，持续稳定不动摇的保持政府差别化调控，对不同的城市群采取不同的调控政策。对重点城市群，采用棚改攻坚计划，关注低收入人群住房困难问题，扩大保障人群范围，加大公租房支持力度，建立维护重点城市群住房租赁市场，对二三线城市群，保障自住住宅购房需求，支持共有产权，同时控制房屋销售，限制一人多房的炒房行为，建立完善的多主体供给、多渠道保障、租购并行的住房制度，稳定房地产交易市场，降低市场泡沫风险，加快住房制度改革，改善民生经济。

同时应从上到下形成完整有效系统的监管体系，设置各级职能部门监管，对房产开发企业和房地产中介机构，严格审查开发资质、经营状况、交易活动，用法律约束其合法合规性；建立投诉、举报制度，举报有奖，对违法违规行为依法惩戒通报，树立政府威信力；设立纪检部门，加强巡查，定时集中审核房地产交易过程中各政府部门工作，进行有效内部风险控制，防止内部腐败，对违法违规行为进行通报，以示警戒，从各个角度净化房地产交易市场风气，形成良性交易市场。

3.2.3提高交易主体综合素质

房地产交易市场交易主体包括房地产开发企业、中介机构、购买者，提升其综合素质，监管部门首先应强化其道德素质，必要时通过培训教育手段，采取岗前培训、定期学习等方式，帮助房地产开发企业和中介机构树立诚信经营观念，提高其思想道德素养，针对不诚信不道德交易行为，及时惩戒整改，并建立信用管理制度，联合商业银行等部门共享信用记录，有效整顿房地产交易市场秩序。

3.2.4建立市场信息公开体系

建立市场信息公开体系，要求监管机构及时汇总交易信息，政府各部门间实时信息共享，及时整改不合规行为，保证安全交易；同时，监管机构应定期将各部门整合的土地、房价变动等市场交易信息、监管惩戒不合规行为等向社会公众公开，防止信息差导致的欺诈交易，向公众传递正确的舆论导向，确保市场信息公开透明、政策实施公开透明、政府监管公开透明。

结语：

我国房地产交易市场处在蓬勃发展阶段，但存在着经济、民生多重风险，众多风险因素不同程度的影响交易市场秩序，从而损害消费者权益，影响我国房地产市场有序发展，所以加强市场监管是时代需求下的产物。必须将市场监管落实到法律、政府、交易主体、社会舆论监督上，多方施压，多管齐下，充分发挥监管的职责作用，加强事中、事后监管，果断惩戒不合规行为，同时，在以后的工作中，监管部门应不断总结，发现问题，不断完善加强监管制度，有效规避交易风险，促进房地产市场规范健康发展，保持有序的房地产交易市场。

参考文献：

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