成本法在房地产评估中的具体应用

【摘要】随着房地产行业逐渐壮大，人们对于房屋的需求量也在不断增加，交易频繁发生，交易过程中的矛盾激化已成为常态。从销售方角度来看，销售人员希望售价越高越好，增加其赚取利润的机会。从购买方角度来说，则是希望买价越低越好，降低购买的成本。两方不同的立场注定了矛盾的产生，房地产真正的价值却难以评定。为了公正、合理、客观、精确地计算房地产真正的价值，就需要专业的房地产评估人员来进行估价，因此房地产评估人员所接受的评估工作变多，房地产评估行业业务量也随之增多。基于此，本文介绍了成本法在房地产评估中的具体应用及优化措施，以供参考。

【关键词】成本法；房地产评估；应用分析

1、成本法的概念

成本法是评估对象在评估基准日的重置价格或重建价格扣减掉折旧的部分，得到价格或价值的方法。成本法也可以说成是将房地产开发过程中的开发成本、建设费用、管理费用等必要支出价格的汇总，组成房地产价值或价格方法。

2、研究背景

近年来，我国房地产行业迎来了一个微利的、均富的、更加专业化的时代。在目前形势下，企业的管理能力及成本控制能力是决定企业能否生存的关键，而对企业成本精细化管理能力提升使得优势企业脱颖而出，行业的集中度越来愈高，因此，加强成本控制和利润管理是房地产企业急切解决的核心问题。作业成本管理就是针对成本控制而设计的个性化成本核算系统，它的出现为企业在成本的管理和利润的财务管理方面带来新思路。成本法是一种全新的成本核算方法，它是将企业在生产过程中消耗的资源，按照资源动因分配到作业，再把归集的作业成本按照作业动因分配到成本对象。同时，它也是一种较为科学的成本管理方法，是通过动态追踪所有作业活动，计量出作业成本和成本对象成本，并评价作业业绩和资源利用情况。成本法是伴随着先进的制造技术和生产环境应运而生，随着国内的经济的发展，针对成本法的理论研究已经逐步加深，国内众多企业已对成本法进行了积极探索及应用。

3、成本法在房地产评估中的应用

3.1成本法的范围

成本法的应用范围相对于收益法来说，范围比较大，对那些没有进行经交易和不是用来进行经济发展的房地产项目也可以进行成本价格的计算；与当地产评估中的市场法也是有所差异的，可以直接对房地产进行成本的估算，不用与其他项目进行比较。市面上的许多房地产项目都可以也能够成本法来进行评估。常见的项目有：新开发或待开发的房地产项目、新建工程，公用房地產项目等等。

3.2成本法应用的注意事项

在进行房地产评估时，主要是对两个部分进行评估，一个是房屋部分，一个是土地部分。两个部分的评估方式是不同，需要具有专业技术水平的评估师来分别进行评估。在对土地进行房地产价格评估的过程中，其中的建设成本是不算在内的，因为土地在使用时是不用需要花费本来进行建设的，通常在对房屋建筑进行估算时，才会把建设成本算在其中。另外，土地的价值成本与房屋价值是分开的，土地取得成本不会算在其中，道理与建设成本是相同的。

3.3成本法的房地产评估程序

在应用成本法对房地产进行评估的过程中，具有科学的评估流程。首先要对需要评估的房地产进行全面的了解，掌握该评估对象的基本组成结构和各项信息，对房屋的使用情况。使用年限，购买时的价格、所交的税费等等，都需要了解和掌握；其次，是对评估对象的重建成本进行预测和估算，在初期只是对房屋建筑进行预估，会把其他建设完成具有相同作用效果的房屋作为参考对象，来进行价值的估算，评估对象的重建成本需要将所有需要重新建设的区域、使用的材料成本都需要算在其中；再次是对导致建筑材料折旧的原因进行分析，并对其中折旧的价值成本进行预算，得出最终折旧金额；最后把得出的各项评估价格按照公式计算出来，得出最终的成本价格。

4、成本法在房地产评估中应用的优化策略

4.1增加效用评定的环节

通过分析，可以了解到房地产实际效用也会对房地产的实际价值造成影响，所以在实际的当地产评估时，效用价值也会影响其成本的估算，这就需要根据实际情况来进行修正和调整，在成本估算时需要增加一项效用评定的环节，对于可能会对房地产价值造成影响的折旧进行调整，利用对房地产的使用功能的调整改变房地产的实际效用。

4.2增加实地折旧鉴定环节

上述提到的折旧方法都易忽略货币时间价值和转移规律。可以通过评估人员的经验，对房屋的维护程度，进行实地折旧的鉴定损毁程度，将理论的折旧和实际的折旧根据实际的侧重情况，估算出所占比例，得出综合的成新率。

4.3增加外部环境的修正

可以结合市场法进行修正，将外部环境影响因素分成两个部分，一部分为无形影响，划分不同的程度，制作出等级的修正系数，评估人员根据本身的经验，实地考查，判断非实体的价值影响，适当调整评估值；另一部分为有形影响，例如房屋小区环境改善、设施完善和交通更便捷等，通过系数调整价格。

结语：

综上所述，成本法是作为一种先进的成本管理理念，为我们提供了一种崭新的思考问题、解决问题的方法，它探究成本形成的真正原因，并将整个价值链系统纳入到研究体系，力求组织的整体改善和提高。因而在项目的开发成本管理与控制中，牢固树立成本意识，从项目开发筹备前端就做好成本规划管理工作，项目建设过程中应加强对项目成本动态管理，利用成本法对作业成本及产品成本的精确核算成果，对产品消耗作业成本进行合理管控，这样才能确保项目经营目标的实现，企业长期持续的竞争力。

参考文献：

[1]张忠慧，关红伟.浅谈变动成本法和完全成本法.中国外资，2016（06）.

[2]余秀丽.比较分析完全成本法、变动成本法与成本法.中国乡镇企业会计，2015（08）.

[3]王为.关于变动成本法实际应用的思考.现代营销（学苑版），2014（09）.

[4]黄耀荣.成本法在不同房地产评估的应用解析[J].城市建设理论研究：电子版，2014 （13） .

作者简介：

刘静，中建银（北京）房地产土地评估有限公司南京分公司，江苏南京。