浅谈房地产企业融资问题及其对策

刘鹏

【摘 要】随着房地产业宏观调控政策的日益严峻，行政政策和经济政策的不断出台，房地产企业融资日趋困难。传统的融资渠道和融资方式的弊端逐渐显现，制约了房地产企业融资的连续性、稳定性和规模增长。我国房地产企业融资还处在以银行贷款为主，与国外成熟市场相比，多元化融资如上市融资、海外融资、房地产信托融资、房地产基金、债券发行等融资规模有限。并且，金融体系也正处在建设阶段，金融创新风险过于集中，进而房地产融资创新产品单一，产品设计不合理；房地产融资中企业道德风险严重；金融市场发展不平衡。本文在房地产业宏观调控政策的大背景下，分析了当前经济调控政策和房地产企业融资问题的辩证关系，揭示房地产企业融资的现状及缺陷；并结合经济体制和金融体制的深化改革，探索了我国房地产企业战略规划和发展模式的调整，以顺应政策目标的导向；最后，以此为基础，探讨了融资渠道和融资方式创新，建立和完善多元化和多层次的房地产金融体系，以期优化房地产企业的融资结构、满足融资多元化的需求、降低融资成本、控制融资风险、提升融资效率。

【关键词】金融创新；融资模式；房地产企业

一、引言

随着限购城市增加以及按揭贷款利率提升和额度收紧，受宏观调控政策深化的影响，2017年房地产销售面积及金额均出现了明显下降，进一步压制了营业收入和净利润增速，现金回流增速放缓，加大了房地产企业，尤其是中小房地产企业的资金链紧张程度。加之部分房地产企业增加土地投资，融资渠道不畅，债券市场难以回到2016年低利率的美好时代，银行、信托等非标融资渠道也面临更多额度、成本、监管等因素的制约，2018年开始房地产企业债券融资到期量逐步增大，2016年末开始投放的大量房地产信托也面临在2018年集中到期的问题，多种因素叠加下，高财务杠杆难以为继，房地产企业迫切需要解决融资问题，把握好投资与滚动融资的衔接，保证资金链安全。房地产业是一个资本密集型的产业，具有投资大、周期长、高风险、高收益等特征，其发展与金融业的支持密不可分。在房地产开发项目的投融资测算阶段，企业就需要对资金状况和融资能力进行评估，统筹规划现金流，保障项目资金需求以实现项目的预期目标。开发项目投资主要来源于内源融资、股权融资和债权融资，项目投融资规模和周期涉及房地产企业的资本结构决策，重点要考虑偿债能力和风险承受能力。偿债能力将取决于企业借新还旧能力、新股发行可能性、其他融资资源的可得性及现有资产的变现能力。房地产企业通常要保持必要的融资能力储备、维护资本结构“弹性”，对抵御未预期财务风险具有重要意义。

本文将围绕房地产业宏观调控政策的日益嚴峻，行政政策和经济政策的不断出台，房地产企业融资状况日趋困难的大背景，分析、研究和讨论当前经济调控政策和房地产企业融资问题的辩证关系，揭示房地产企业融资的现状及缺陷。在市场经济和资本市场进一步发展的情况下，结合经济体制和金融体制的深化改革，探索了我国房地产企业战略规划和发展模式的调整，以顺应政策目标的导向，并以此为基础创新融资渠道和融资方式，建立和完善多元化和多层次的房地产金融体系，以期优化房地产企业的融资结构、满足融资多元化的需求、降低融资成本、控制融资风险、提升融资效率。

二、当前房地产企业的融资渠道和融资现状

目前，我国大部分房地产企业采用“滚动开发”模式。在项目开发初始阶段，以自有资金开展储备土地及相关准备工作；再以《国有土地使用权证》作为抵押进行银行开发贷款融资；在工程建设过程中利用建设单位的工程垫款和商业票据等结算手段进行商业信用融资；在项目达到预售条件后取得定金、预收账款和按揭贷款等资金。在这种模式下，从土地储备、交易、房地产开发及销售业务各个节点占用大量资金，房地产企业内源融资存在严重不足的问题，迫切需要以外部融资弥补资金差额。我国房地产企业融资还处在以银行贷款为主，和国外成熟市场相比，融资多元化如上市融资、房地产信托融资、债券发行等融资规模很小。我国房地产金融体系也正处在建设阶段，大多数房地产企业融资困难和资金成本高的原因一方面在于财务状况不理想或项目多；另一方面在于房地产行业与国家金融政策导向不符，资金充裕的金融市场没有渠道和工具为房地产业提供融资服务，房地产企业需要通过融资渠道和金融工具的创新，以改善财务状况，发挥财务或非财务资源优势，扩大融资规模，降低融资成本。目前房地产金融产品创新风险过于集中，创新产品单一，产品设计不合理。房地产企业的融资渠道缺乏灵活性，对国家政策具有很大的敏感性，非常容易受到国家宏观调控政策的冲击。

我国房地产企业外部融资渠道经历了“股权为主—非标兴起—定增重启—债券放量—回归信托及贷款”的变迁过程。2016年上交所发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，对房地产、产能过剩行业公司债券发行审核试行分类监管，尤其2017年以来，房地产企业融资收紧，房地产企业信用债发行缩量75%，重新回归银行贷款和房地产信托。

随着调控力度的加大，热点城市楼市调控政策持续深化，限贷限购措施越发严格，银行融资门槛将越来越高，投机投资购房需求甚至部分刚性需求受到压制，房地产及个人购房增速均有所缓和。目前在长效机制预期下，市场表现将更为理性，房地产银行贷款增速必将进一步下降。房地产企业融资面临前所未有的挑战，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少。面对严峻的融资形势和紧绷的资金链，房地产企业必须拓展非银行融资渠道，与非银行金融机构进一步创新金融产品和打通非银行融资渠道。房地产债券融资是加快房地产业发展的有效途径之一。债券作为一种债务凭证和直接融资工具，可以聚集社会部分闲置资金，集中用于住房建设，房地产债券的发行可以缓解房地产融资对银行的压力，活跃我国的企业债券市场。而且债券具有融资成本较低，债券利息以所得税税前收益偿付具有节税效应，债券持有人无决策投票权而不影响房地产企业的控制权结构等优点，构成债券融资的财务杠杆作用，可以扩大房地产公司的经营净利润。但是，政策层面对房地产债券融资限制很大，发行债券程序复杂，债券需要定期偿付本息而加大财务风险，降低房地产企业再融资的潜在能力和增加房地产企业融资成本，对企业的经营状况、经济实力等经营和财务指标要求较高，这都阻碍了房地产企业债券融资的发展。由于房地产企业在国内的融资渠道均不同程度地受到限制，部分实力强大，在市场上有较大影响力的房地产企业已拓展海外资本市场，通过在境外上市或者发行债券来募集资金，有步骤地开展股权和债权融资活动。但在海外融资屡创新高的同时，房地产企业海外融资的方式存在盲目性，开展海外融资时没有结合企业自身的经营和财务状况，纯粹为了融资而融资，不考虑融资方式，而不同的融资方式对企业融资的成本和风险是不同的；房地产企业抵御海外融资风险的能力不高。由于海外投资机构和国内房地产企业之间缺乏认知，对国内的房地产政策执行情况也并不十分了解，房地产企业的许多国内操作惯例不能得到海外资本市场的认可，阻碍了海外投资机构和国内房地产企业之间的深层次合作。

三、优化房地产企业融资的对策建议

2017年以来，债券、基金等融资渠道面临进一步严格监管，房地产企业融资环境正在趋于收紧。房地产业的行业集中度越来越高，房地产企业的发展已进入分化阶段，投融资能力已成为决定房地产企业生存和发展的重要因素。

1.注重领先指标，培养核心竞争能力

注重挖掘非财务资源优势，以弥补财务资源短板，增强竞争能力。如规划、设计、营销等操盘能力，品牌资源等；财务指标是房地产企业融资能力的重要表现，作为滞后指标是经营活动的结果，无法对经营活动进行过程监控。而非财务指标可以指明战略目标和经营计划实现的具体路径，实时提供控制效果信息，从而影响财务指标的结果，进而影响房地产企业的融资活动。

2.结合产业政策导向，制定战略导向

深耕细分的房地产市场，充分地顺应国家的政策导向，利用优惠政策。如旧城改造、安置房、公租房等项目可以利用政策性银行的“棚改基金”和政府产业基金。十九大报告明确房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，加快建立多主体供给、多渠道保障、通过大力培育、发展住房租赁市场，构建购租并举的住房制度，推动长效机制的建立健全，让全体人民住有所居；在城市发展上城镇格局助力区域平衡发展未来的方向不变，以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。

3.合理選择匹配的融资战略及方式

优化资产结构，加大资源整合力度，盘活存量资产，扩大资产规模，形成企业良性循环。

房地产企业应主动适应外部经营环境的剧烈变化，以战略目标和战略规划为指引，基于优化资本结构、匹配投资战略、改进融资方式等角度制定房地产企业的融资战略。融资战略通过对融资方式和融资结构的选择直接影响着房地产企业的偿债能力和财务风险，直接影响房地产企业如何利用财务杠杆进行负债经营和资本经营，对投资战略目标的实现和整体战略目标的实现是至关重要的。房地产企业应权衡收益和风险，充分利用科学合理的融资战略实现经营风险的应对，为企业创造更多的价值。融资战略选择主要决定如何筹集资金以满足项目开发的资金需求以及债务融资和权益融资方式的选择及其结构比率的确定。房地产企业应按照融资风险可控原则、融资规模适度原则、融资成本最低原则、融资结构优化原则和融资时机最佳原则根据最优资本结构的要求，合理权衡债务融资和股权融资的比率，权衡融资收益和融资风险的关系。按照快速增长投资战略与保守融资战略结合以及低增长投资战略与积极融资战略结合的原则选择相应的融资战略，保持房地产企业的融资弹性，保证财务的灵活性和稳健性。从融资方式角度看融资战略分为内源式融资战略、股权融资战略、债务融资战略和销售资产融资战略。房地产企业基于企业发展阶段选择和实施不同的融资战略。

4.以并购来整合优势资源以化解融资困境

这些年来，房地产业发展迅猛、增长潜力较大、规模经济明显且竞争激烈，因此，房地产企业为了减少竞争压力、实现规模经济和增强自身实力以获得竞争优势而采取兼并收购或联合竞争企业的发展战略。并购渐成房地产企业扩张新路径，当前一些大型房地产企业获取土地多采取并购其他小企业的方式。据统计2017年上半年中国并购交易金额同比增加78.5%，数量增加24.7%。房地产企业之间加强合作开发，采取土地入股合作开发、联合成立项目公司、联合竞买等方式，发挥房地产企业各自在资产状况、资源情况以及资金状况方面所具有的优势，在房地产“高周转、高端精品项目、高度集中”的周期内，三要素“周转快、产品要好、并购别人市场份额”齐发，否则难以形成良性循环。若周转快，但是产品差，房地产企业难以生存；若是产品虽好，但是不周转，所占用资金的利息压力、到期偿还本金的压力和现金流管理的压力是房地产企业难以承受的。

5.融资渠道拓展及创新

拓宽房地产融资渠道，加快健全金融制度，规范金融创新活动，发展完善资本市场，满足不同层次企业融资需求，建立多元化的房地产金融创新机构体系。

房地产投资信托基金（REITS）属于直接融资，项目自身的评估起到决定性作用，降低对企业财务状况的依赖。2017年10月23日，保利地产发行国内首单央企租赁住房REITs获得上交所审核通过，该金融产品符合国家大力发展租赁住房市场的宏观政策，为房地产企业在资产证券化方面的融资模式拓展和创新提供了可供借鉴的经验。首单以房地产企业自持住房为基础资产产品，具有较好的示范效应；对解决房地产企业租赁住房投资回收周期过长的问题提供了现实样本；有力地推动了租赁住房市场的发展及投资规模的扩大，大大增加了房源供给的预期，保障住房租赁市场政策落地及稳健实施。

6.建立健全融资风险防控体系

开发房地产金融避险工具，做好金融风险防范工作。

发展和完善房地产贷款担保和保险制度，尽快分散集中在银行信贷体系中的房地产金融信用风险，建立房地产金融创新风险预警机制和房地产信贷风险预警制度。把好房地产抵押担保预警关。做好相关抵押/质押担保资产的审批、评估和保管工作，建立完善担保业务风险预警及控制机制，从而有效地预警风险，规避房地产融资的创新风险。以银行多年积累和沉淀的庞大的客户数据资源为基础，建立大数据收集、整理、分析和挖掘系统，对房地产企业的现金流和资信情况进行收集、整理、分析和深度挖掘，预测和把控房地产企业的项目开发风险和投融资活动风险。建立房地产企业投融资风险监控体系和房贷风险的网络化监控体系、内外部共同监管体系和宏观信用风险控制系统。应建立健全涵盖房地产业相关主体和客体的融资活动信用档案系统，通过此系统客观地评估融资主体的资信等级，对不同资信等级的融资主体给予不同的融资条件及额度。

我国房地产企业应顺应宏观调控政策的导向，积极地调整战略目标和规划，以便开展政策和金融市场支持的目标市场和业务范围。并在此引导下选择适合自身的融资战略和建立合理的融资渠道及方式，既要保证资金链安全，又要降低资金成本，保障房地产企业稳健经营。

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