政府政策对房地产市场的调控效果分析

摘 要：自改革开放之后，我国开始由计划经济逐渐转变为市场经济，市场经济运行有其自身的发展规律，其中商品价格是供需双方博弈的结果，房地产市场也属于市场经济的一部分，其价格也是供需双方博弈的结果，因此可以通过分析政府政策对对房地产供求关系的影响来分析政策对房地产市场的影响。

关键词：供给；需求；房地产

房地產市场的健康发展关系到国计民生，近年来各级政府也出来了很多关于房地产的政策对其进行控制，政府政策是影响房地产市场最主要的因素之一，因此我们通过分析每种政府政策对房地产市场的供给和需求的影响来分析政府调控政策的效果。

一、土地政策对房地产供给的影响

土地政策对房地产的供给具有重要作用，一定时期内城市土地的出让面积越大，房地产市场上的增量土地就越多，土地出让数量与房地产增量土地的供应数量存在正向关系，但是这种正向性受到容积率的影响和存在政策时间滞后效应。提高房地产数量的供给可以通过增加土地供应的数量和提升容积率的方法达到，进而间接影响房价稳步下降，反之，政府也可通过减少土地的供给或容积率控制来实现房价的上调。土地供给的减少将传达出未来住房供给减少的政策信号，在短期内刚性需求持续坚挺的情况下，对未来住宅供给预期减少的预判将加大需求，推升房价。因此政府在利用土地供给数量和房地产数量与房价之间的关联性进行政策调控时时候，应当注意土地买卖双方尤其是市民对未来房地产市场价格走势的心理预判，这种对土地市场的未来供给预期影响很可能放大政策的调控效应。土地供应量主要是通过影响房屋供应量来引导和改变房地产市场的整体格局，但是土地供应量的改变对房价变化的作用非常微弱。土地供应量的改变对房地产市场的作用主要是通过影响房地产供应量和通过政策颁布影响人们对房地产市场的心理预期实现的。

二、利率政策对房地产供给和需求的影响

中央银行可通过公开市场业务、改变再贴现率、法定存款准备金等货币政策工具来改变货币供应量。当货币的供应量超过市场需求后，超发的货币就成为房价上涨的驱动力。通过分析货币供应量和房地产价格之间的关系，发现货币供应量与房地产价格显示出很强的相关性。这表明中国经济对房地产强依赖，每一次货币供应量的大幅上升或下降，均对应着房价增速的明显变化。这是由于大量的货币投放，使得充裕的资金流向了房产市场，推动房价上涨。

利率的调整影响是对人民币货币政策的控制属于直接信用控制工具的一种。从理论上来说，利率的上调对于房地产开发商而言，意味着资金负担进一步加大。在当前保障性住房建设的巨大冲击下，房地产开发商已经开始担心住房需求市场，这个时候央行进一步“加息”无疑是雪上加霜，开放商的资金负担更加严重，因此，大批开放商纷纷寻求其他出路以转移资金风险。利率的上调对于投资者和购买者群体而言，其交易费用进一步增大。美国的次贷危机告诉人们，加息的持续最终会导致那些贷款买房无力承担高涨的利息负担。房贷违约现象的增加会通过证券化机制传导到整个金融资本市场。与美国的情况有所不同，我国的证券市场相对还不够发达，金融机构的买房贷款更是存在很大程度的政府干预，但是应该可以看到，投资者与购买者面临的交易费用中，利息的增加“贡献”很大，完成一项交易要花费的成本加大，在这种接近稳定的加息的心理预期下，投资者与购买者定会三思而后行，因此利率增加会同时降低房地产市场的供给和需求。

三、限购、限贷政策对房地产供给和需求的影响

近年来各地政府多次对房地产市场实行限购限贷政策，限购指的是在市场上对买方或者投资方的购买数量进行限制，其本质是对市场供求的一种强制性干预。房地产限购的本质则是采用行政手段临时性地冻结一部分需求，即局部性的数量管制。短期内，房地产限购似乎比传统的调节手段更为直观有效，但其成本也十分明显，因为它阻碍或推迟了部分消费需求的实现，因此房产限购只能是过渡性的制度安排。“限购令”的实施意味着我国房地产转向市场经济与行政调控并行的运行局面，其基本立论逻辑是：市场这一看不见的手尽管是强有力的，但并不是全能的，需要政府这支“看得见的手”强制干预。由于土地稀缺性的特点，房地产业中市场发挥作用的效果会受到更大的影响，因此更加需要政府行政干预力量的介入。

与限购这一直接的行政干预手段相比，限贷显得间接一些，即通过提高购房的首付款比例甚至暂停贷款，降低房贷的杠杆效应，从而抑制投机行为。但在实际操作上受到限贷影响最大的是自住需求而不是投机需求。限贷的效果与收入高低呈负相关关系，对中低收入人群影响最大，对高收入人群影响最小。相关机构调查数据显示，年收入在 50 万以上的人群中，超过七成人至少拥有一套房产，四成有两套及以上房产。这些人中超过 25% 在置业中选择高额首付或者一次性付款，限贷对他们影响小。然而，限贷对超七成的低首付置业人群产生了较大的影响，他们绝大部分属于首次或改善性置业者，限贷对他们影响最大。因此，限贷实质上更多是抑制自住需求，这样的效果违背了政策初衷。究其根源，限购、限贷政策的实质都是限制房地产市场、房地产价格的有效运行，破坏价格机制调节社会资源配置的作用，无法达成政策预期的降低房价的目的。

参考文献

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[2]唐健，徐小峰.近年来房地产调控中的土地政策评析[J].中国土地科学.2011（03）

[3]王换娥，崔铭.房地产限购政策对房地产市场成交量与房价的影响——以S市为例[J].商业经济研究.2017（24）

作者简介

宁永俊（1990—），男，山西运城人，山西财经大学2015级（理论经济学）学术硕士研究生，研究方向：城镇化。

（作者单位：山西财经大学经济学院）