调控房市深化房改，铸就国民“美好生活”之基

钱振华

【摘要】近年来，房地产市场持续热火朝天，难以步入一个稳定健康的发展之路，高房价不仅阻碍了经济转型升级和高质量发展，还动摇了新时代人民美好生活的“根本”。在新一轮房改之际，要走出当前房价博弈的误区，在房价背后的博弈结构和游戏规则上“动手术”，重新设计出一套新的房地产市场游戏规则，在源头上解决问题，才能有效地实现房价平稳回归，进一步铸就国民“美好生活”之基。

【关键词】高房价;博弈;调控;房改

相较于上蹿下跳、来回震荡的股市，楼市一直以来比较火热，房价在徘徊中仍然不断上涨。特别是2016年以来，全国超50个城市已发布各种相关房地产调控政策累计200余次，包括限购、限贷、限价、限售、限商等，开启了中国楼市“五限时代”。但房地产市场还继续着“涨价一调控一降价一刺激一涨价”的老循环，难以步入一个持续稳定的健康发展之路。

一、国内房地产市场呈多方博弈局面

市场经济，“千规律，万规律，价值规律第一条”。无论从商品价值出发，还是以资本价值度量，国内的房产价格都远高于其实际价值，存在巨大的“经济泡沫”。同时，目前国内房价居高不下，不仅存在部分刚需托底的情况，还因为房价博弈走入了—个误区。在市场结构中，房价博弈主体有买家和卖家，但房价博弈不能仅局限于此，而是多方博弈形成的相互影响、相互制约的联动体系。如果将调控只盯在供求关系上，其视野是狭隘的，认识是片面的，高房价问题也是难以得到根本性解决的。

由此，笔者认为，国内房地产市场是一个多方博弈、多方参与的“经济游戏”，其中就包括中央政府、地方政府、银行、房地产开发商、房地产销售商、投资投机者以及自住购房者等。那些直接以房价作为调控对象的政策措施，注定难以彻底奏效，即使一时硬把房价压下去，如果一松手，就会有反弹。

二、高房价对产业结构和民众生活的影响

房价上涨表面上带动了不少产业快速发展，但基本上以后向带动为主，带动的是需要消耗大量资源的一些产品，比如钢铁、水泥、木材、电力与能源等，最终消费的前向带动比例则较小。当前，国内出现的10多个行业的产能过剩，基本上都是房地产后向带动产业的结果。高房价正在加剧国内产业之间的不平衡，第二产业越来越发达，而第三产业的健康可持续发展却受到了相应的抑制。

同时，高房价严重降低了广大民众的福利水平，使其无法分享社会发展进步之成果。房价高必然会严重阻碍中国经济增长方式的转变，抑制内需的进一步扩大。此外，高房价还是一种财富的转移与财富的集聚方式，笔者认为，高房价正在成为导致“一些贫者从暂时贫困走向跨代贫穷”的最重要推手。如果不想办法改变这一情况，贫富差距便会趋向稳定化和制度化，成为一种今后很难改变的社会结构，社会阶层流动通道也将被严重堵塞，进而导致社会公平正义受到制约。

高房价最恐怖的是透支了年轻人的未来。“现金为王”的时代，阶层通过努力挣钱是可以跨越的，但是在“房子为王”的时代，可能一些民众再努力也买不起一套房子，阶层固化现象会越来越严重，这甚至会影响年轻人对未来的期望和规划，也毁掉了年轻人的理想和想象力。特別是近几年来，高房价正在引发文化层面更深远的问题，比如逐渐侵蚀年轻人的“三观”，不少年轻人感叹，“梦想还来不及张扬就已经坠落到物质糊口艰难的窘境。寒窗苦读十年，最初的梦想已退化成了在城市里买一套房子”。

三、“房住不炒”开启新一轮房改，政策引领下多方合作共铸国民“美好生活”

“房子是用来住的、不是用来炒的”，首次写入党的十九大报告这一历史性的纲领性文件，这是一个重大的民生承诺，为今后房地产调控和改革确定了新的方位，也为科学看待房地产问题确立了新的坐标。笔者认为，“房住不炒”实际上开启了新一轮房改。显然，要想破解房地产发展困局，调控就不能只盯着房价本身，而要在房价背后的博弈结构和游戏规则上“动手术”。打压房价只是一时之策，“抽薪止沸”的解决之道，是重新设计出一套新的房地产市场游戏规则，特别是要在顶层设计规则、在源头解决问题，才能有效地实现房价平稳回归。

在党的十九大报告中，“人民美好生活”是一个高频词，先后在全文中出现过14次，足以见其重要性、现实性与紧迫性，它一头连着民生，一头连着党的使命、宗旨、目标与愿景。如何把握“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”，理解其深刻内涵，成为社会各界的思考题。各行各业也都以满足新时代人民日益增长的美好生活需要为着力点，寻找企业发展战略的契合点。而房子作为用来满足基本生存和生活的必需品，不应该成为资本的敛财工具。国家、地方政府、银行和房地产开发商们要从各自的角度去寻找契合点，走出房价博弈的误区，让全体人民住有所居，这才是满足人民对美好生活向往的落脚点。

矛盾无时不在、无处不在，存在于经济社会发展的全过程，是社会进步发展的根本动力。这也是未来最重要的战略基点，抓住了主要矛盾，就抓住了新时代新商机，就踏上了时代节拍。新矛盾的定调实际上反映了消费领域供给侧改革的方向，随着中产阶级和千禧一代的崛起，一方面消费要提档升级，更加注重品质和价值;另一方面消费也出现了结构性变化，文化、体验、健康等非物质消费必将进一步增长。从供给侧进一步凸显了围绕人民“美好生活”这一命题所蕴含的无限商机。而要承接其“溢出效应”，首先必须抑制高房价。

当前，租赁房源大规模人市、削弱房地产金融属性、房地产税的研究制定等，这些政策举措对抑制投机投资需求有直接作用，都是具有全局意义的长效制度安排。以往的调控主要针对高房价，以短期政策为主，但是稳定房地产市场需要长期制度安排，本轮长效机制的建立重在改变供求关系和预期。在这些综合举措之下，中国楼市有望发生转折性变化，着力打破“屡调屡涨”的怪圈，使我国房地产市场将逐步由一个“政策市场”变成“制度市场”“法律市场”。