“营改增”对房地产企业财务的影响及对策——以W集团为例

赖曾琳

（黎明职业大学 经济管理学院，福建 泉州362000）

“营改增”政策是我国税收历史上的重要举措，从2012年1月开始至2016年5月，已完成政策的全面覆盖，房地产业也正式加入税制改革的行列。作为国民经济的重点行业，新政策如何影响其财务状况、能否带来预期的减税效应无疑是值得探究的重大问题，本文以大型房地产上市公司W集团为例，分析税制改革对房地产开发项目的税负及利润的影响，并提出相应的对策。

1 “营改增”的意义

1.1 化解重复征税的问题

营业税征税模式的弊端在日益成熟的市场环境中逐步反应出来，其每流转一次就全额征税一次，税率3%～5%看似较低，可是几经流转道道征税，税负不轻。税制改革之后，增值税只对企业获得的增值利润部分征税，解决了企业同一项目被重复纳税的问题。

1.2 促进第三产业的高速成长

社会经济和科学的进步带动了高新技术和服务行业的崛起，但这个规模与日俱增的领域却始终深受税负较重的困扰，尤其是那些分工专业化的行业，重复纳税的可能性就越高，更是被限制着难以快速成长。“营改增”的推行结束了不合理的两税并行的格局，推动产业结构升级[1]。房地产业作为重点行业加入税制改革，更是有利于市场效率的提高。

1.3 限制偷税漏税行为

“营改增”后，增值税税基拓宽，抵扣链条畅通无阻，更加突显出优势。每经一次流转征税，上一环节已缴纳的增值税可以抵扣，这种销项抵进项的模式使企业有动力就其购买的货物或服务向对方索取发票，这在一定程度上会限制企业通过隐藏交易而产生的偷税漏税行为，在增值税发票的管理和审查方面也务求更加严格。

2 “营改增”对房地产企业财务的影响

2.1 “营改增”对房地产企业税负的影响

房地产开发项目通常规模大、耗时长，所以要研究政策后企业税负的变化不该以年度为单位，而要以主要项目为单位。项目若能获得降税的成果，则企业的税负必然下降。税制改革之后，小规模纳税人的征收率为3%，且用不含税销项额计算，所以为利好效应；而一般纳税人由于所属行业的重要性和复杂性，在政策初始实行的期间内，能够享受为房地产行业“量身定做”的税负减压政策。根据税法规定：一般纳税人销售其开发的2016年4月30日前的老项目，在其计税基础不变的情况下，可以自主选择征收率为5%的简易计税方法，加上增值税价税分离的特性，老项目的税负从5%降到4.76%；而对于自行开发的2016年5月后的新项目，虽然税率为11%，但是享受差额征税政策，其支付的土地出让金可以抵减纳税基础。房地产开发成本中土地出让金占比较大，尤其是大中型城市，因此该条政策对于业务分布广泛的大型企业来说更是重大利好。新项目最终是否能享受到税改的成果，需要考虑多方面的影响因素，而最关键的在于成本费用的税额及进项税额的抵扣率。进项税额的抵扣程度与降税效果成正比，抵扣得越充分，降税效果越明显，但是，企业在实施新政策时也面临着一些问题：例如开发项目与建筑企业签订“甲供材料”合作方式的，企业还需要自行采购砖瓦、砂石、混凝土等各种“散、杂、小”的工程材料，这些材料通常难以抵扣进项税额，因为大多来自于不能开具增值税专用发票的个体户或者小规模纳税人；而职工薪酬作为一块较大费用，也不在抵扣范畴内，这些都制约着房地产企业获得更高的减税效应。

2.2 “营改增”对房地产企业利润的影响

利润是评价经营业绩和盈利能力最直接的指标，税制改革对利润的影响程度必然是企业关注的焦点。收入在税制改革后不再包含原先的营业税，而是要对不含税收入进行计量，如果企业不在其原有售价的基础上相应地提高价格，收入必然有所下降，而目前政府对房价实行限价政策，同时已备案的价格很难再提高，因此利润会受到影响。政策之后，成本的入账价值与进项税额极其紧密地关联，成本在剔除进项税额之后入账，数额会有所下降。但是，需要注意的是，房地产企业的上游企业建筑业也于同一时间加入税改队列，其因为获取增值税专用发票的难度而上升的成本和税负将不可避免地向下转嫁，而部分建筑材料销售企业更是直接提高材料价格来抵消开具发票对收入产生的影响。这些都会造成营业成本的增加，从而影响企业的盈利水平。

3 “营改增”对W集团财务状况的影响

3.1 W集团简介

W集团成立于1984年，经过三十多年的不懈努力，逐步成为国内城乡建设与生活服务商的佼佼者，其始终致力于为普通人提供优质的产品和服务。W集团核心业务包括房地产开发和物业服务，主要分布在中国大陆三大经济圈。2018年，W集团在稳固核心业务的同时，尝试涉入其他领域，包括房产租赁、医养机构、滑雪度假等。主营业务住宅开发又分为开发、销售和保有三个环节，关联诸多税种[2]。政策之后，增值税代替营业税续写历史，成为房地产行业税收结构中的首要税种，同时也改变了附加税的计税基础，对其他税种则影响较小。因此本例主要考虑此次税改对流转税和附加税带来的影响变化，忽略其他税种。

3.2“营改增”对W集团税负的影响

由W集团年度报告数据可知，其房地产开发收入占营业收入的96%，而物业服务和其他生活服务收入仅占4%，因此不考虑物业服务和其他生活服务部分的变动不会影响整体研究的结论；另一方面，由于房地产开发项目建设周期长，到目前为止，没有一个新项目到达竣工决算阶段，因此，在进行税费测算时具体的成本费用需要在现有基础上参照以往数据进行估算。下面以W集团2016年沿海城市住宅开发J项目为例，分别测算一下税改前后的营业税和增值税税负，进而讨论新政策给W集团财务状况带来的影响。

J项目于2016年9月开工，预计总投资为2 128 444 965元，截止到2017年年报数据，其已完成99%的预售，取得营业收入3 407 562 940元。因为需要测算增值税，开发总成本需要参考往年数据进行拆分，包括开发直接费用和间接费用，具体构成如表1所示：

表1 J项目的开发成本构成 单位：元

土地征用费主要涵盖的是土地出让金，根据上文所述，企业可以按收到的全部价款和价外费用减去土地出让金来计算销售额；前期工程费主要包括可行性规划费、设计费、勘察费、地图测绘费等，这些费用在“营改增”后基本上属于现代服务业的范畴，应以6%税率计算进项税额；基础设施费以及公共配套设施费主要包括供暖、供水、供电等设施及独立车库的建设成本，应根据建筑业11%的税率计算进项税额[3]；建筑安装工程费占开发总成本的较大比重，其中大约60%材料款应根据销售货物17%的税率计算进项税额，而40%工程进度款，则按建筑业11%的税率计算进项税额；间接费用中，涉及办公用品及设备的采购、资料文印、车辆维修、油耗等费用，大约占30%，按17%的税率计算可抵扣的进项税额，而人工费用、折旧费等，大约占70%，则不包含在抵扣范围内。

根据以上数据和分析可得，政策之前，W集团J项目应交营业税按收入3 407 562 940元的5%计算可得170 378 147元。政策之后，W集团J项目的销项税额以收入3 407 562 940元扣除土地出让金638 533 489.5元后的差额为计税依据，再按11%税率进行价税分离可得274 408 323.92元。进项税额则分别按上述开发成本和相应的税率计算：前期工程费63 853 348.95元按6%价税分离可得进项税额3 614 340.51元；基础设施费212 844 496.5和公共配套设施费42 568 899.3元按11%价税分离可得进项税额25 311 237.42元；建筑工程安装费中，60%材料费和40%的工程进度款分别按17%和11%价税分离可得进项税额107 971 012.78元；间接费用30%可抵扣的部分按17%价税分离可得进项税额13 916 755.54元，进项税额合计150 813 346.25元，因此应交增值税由销项税扣除进项税得123 594 977.68元。具体对比如表2所示：

表2 J项目“营改增”前后税负对比 单位：元

由上述数据可得，税改后，W集团J项目的税负减少了46 783 169.32元，实际税负率为4.03%，相比营业税背景下的税负率5%降低了0.97%。主要归功于土地受让金抵减了增值税的税基，同时进项税额能够较充分地抵扣。

3.3“营改增”对W集团利润的影响

根据上述W集团J项目的营业税和增值税税负计算结果，忽略其他因素，进一步对J项目的营业收入、营业成本、附加税进行简单测算，从而得出税改对利润影响。根据J项目的所在地政策，城建税税率为7%，教育费附加税率为3%，地方教育费附加税率为2%。政策之前，J项目的收入为含税收入，为3 407 562 940元，成本为2 128 444 965元，营业税为170 378 147元，附加税以营业税为税基；政策之后，J项目的收入以税后金额计量，3 407 562 940元按11%折算成不含税收入3 069 876 522.52元，同样成本也以剔除进项税额后入账，为1 977 631 618.75元，附加税以增值税为税基。具体对比如表3所示：

表3 J项目“营改增”前后利润对比/元 单位：元

营业税背景下，J项目的利润总额由收入扣除成本和营业税附加税为1 088 294 450.36元，新政策实行后，增值税不计入税前利润，J项目的利润总额由收入扣除成本和附加税为1 077 413 506.45元。利润总额下降了10880943.91元，降幅约为1%。增值税属于价外税，且税率较高，为11%，这使得收入大幅度地缩减，尽管营业成本剔除进项税额后也减少了150 813 346.25元，增值税也不在税前利润中扣除，但仍然不敌收入缩减的幅度，最终削减了利润总额。

4 “营改增”后房地产企业的应对措施

4.1 调整产品结构，增加销售业绩

适当提高房地产产品销售价格才能保证实际收入不受影响，但面对目前各地政府实行的房价调控政策，企业只能调整产品结构，在原先销售毛坯产品的基础上，顺带提供“装修包”的服务，制定合理的价格，打造城市人“拎包入住”的概念，从而增进销售业绩。企业统一采购材料进行装修不仅可以减少消费者单一采购的费用[4]，节约时间成本，更有利于消费者接受税负转嫁，同时还能获得采购材料和装修业务的增值税专用发票用于抵扣，从而降低税负，提升盈利能力。

4.2 选择最优业务模式，降低成本

提高进项税额的抵扣率从而获取较高的减税效应是税改后税收筹划的重点。对于类似于W集团等大型房地产企业来说，资金相对充足，采购能力和谈判沟通能力也较强，在和建筑企业签订合同时，可以多选择“甲供材料”的业务模式，这样可以从销售材料企业处获得17%的进项税额抵扣率。对于那些难以获得增值税专用发票或者抵扣率较低的砂石材料等应减少自行采购，尽量发包出去，还能从施工企业处获得11%的进项税额用于抵扣。通过衡量不同业务模式下的利弊，选择最优的业务模式从而降低营业成本，提高企业的利润。

4.3 提高财务人员业务水平，开展培训工作

税制改革带来的机遇和挑战将财务工作推向全新的高度，积极应对和及时调整是当务之急，提高财务人员的水平是关键之举。财务人员务必积极参加税务局组织的培训，正确解读相关政策，及时更新知识体系，适应新的会计核算模式，全面开展纳税筹划工作。企业应以实际行动给予支持，鼓励公司全员参与“营改增”，组织涉税相关人员进行培训，加强企业内部各部门的涉税衔接工作，普及全员对税务发票的认知，降低涉税风险，促进税制改革工作的顺利进行[5]。

5 结语

“营改增”是一场顺应经济潮流、意义深远的改革。它结束了两税并行的不公平局面，带来更有活力的市场环境。对于房地产行业来说利弊兼具，机遇与挑战共存。企业应该积极响应政策，及时自我调整，尽快融入改革的浪潮，并在浪潮中稳步前行。