房屋买卖合同出卖人违约时的损害赔偿——基于司法实践中对买受人主张房屋溢价损失的认定分析

(四川大学 四川 成都 610200)

自2016年起，全国多个地区房价出现急速上涨局面，造成合同约定的违约成本低于房屋上涨的差价，合同约定的违约责任已无法达到敦促出卖人按约履行合同义务的作用。于是大量买受人起诉来院，请求继续履行合同或要求赔偿损失，而后者几乎都将房屋溢价损失列入损失赔偿范围。

一、违约损害赔偿概述

违约损害赔偿是指合同一方当事人因不履行或不完全履行合同义务而给对方造成损失时，根据合同约定或法律规定应承担的赔偿责任，它是合同违约责任中最常见的形式之一，目的在于填补守约人因违约行为所受之损害,恢复至损害未发生之前的状态。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定可知，我国法律关于赔偿损失的违约责任既包括直接损失，也包括可得利益损失。而本文将要研究的房屋溢价损失，即属于可得利益损失范畴。

二、房屋溢价损失是否应当纳入买受人的可得利益损失

通过整理该类房屋买卖合同纠纷案件中双方当事人的诉称与辩称，对于房屋溢价损失是否应当纳入买受人的可得利益损失问题，出卖人与买受人各执一词：

1.出卖人认为，房屋溢价损失不应当纳入买受人的可得利益损失。

首先，买受人起诉请求赔偿损失，放弃了“继续履行合同”的请求权，本质上即是放弃了后续房屋价格上涨的可得利益。因此对于此后房屋价格上涨的差价，当然属于出卖方所有。

其次，在出卖人明确表示不履行合同后，买受人应当及时采取止损措施，此后的损失不应当由出卖人负担。当前房价快速上涨的趋势还在持续，若买受人消极主张自己的权益，等到溢价增加，才起诉到法院并申请对房屋价格进行鉴定评估，从而获取高额利益，显然对出卖人不公平。

复次，房价剧烈上涨系属情势变更，不属于双方在签订合同时可以预见的情形，因此其上涨利益不必然归买受人所有。若将该溢价认定为买受人的可得利益损失并由出卖人予以赔偿，那么将会产生买受人仅支付了几万元定金，就可获利几十万损失赔偿的司法奇观，对于出卖人而言，亦是极为不公的。

2.买受人认为，该溢价损失应当纳入买受人的可得利益损失范围。

首先，若双方签订的合同能够被如约履行，而其后该房屋的上涨差价当然属于买受人可以获得的利益。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，合同履行后的可得利益应当纳入损失范围，由违约方予以赔偿。

其次，基于房价快速上涨且幅度较大的客观事实，若买受人要购买相同房屋，必然需要支付该上涨差价，当然属于买受人的损失。此外，某些地区陆续颁布了限购政策，由此导致其中部分买受人失去当地购房资格，其购房成本仍在持续增加，该损失亦难以通过双倍返还定金等方式予以弥补。

复次，若出卖人违反诚信随意撕毁双方签订的买卖合同，却仅仅判令其向守约的买受人赔偿几万元的定金损失，而其即可再次将房屋出售，获取高达几十万元甚至更多的利益，违约成本过低，根本达不到惩罚违约方的作用，甚至能基于违约而获益，在客观上鼓励违约行为，破坏了民商事活动中的契约精神，扰乱了市场交易秩序有违公平正义。

三、司法实践中法官认定房屋溢价损失数额时的考量因素

《合同法》第一百一十三条前半段确立了完全赔偿原则，即指与违约行为具有因果关系的一切损害都应赔偿，这是保护非违约方利益的当然要求。[1]。同时该条文后半段体现了我国在损失范围的认定上采用可预见性规则。根据该条文规定，其中预见的主体为违约方，预见的时间为订立合同时，并未对预见到的损害的程度或者金额作出要求。

事实上，违约损害赔偿的范围认定，属于法官的自由裁量权范围。法院对债权人的过失在何种程度上加以斟酌，系委诸法院的自由裁量，法院应通过考量过失大小、原因力的强弱及其他情事进行决定。[2]因此，司法实践中，具体如何认定损失范围，还需由法官综合各方面的因素，再进行整体把握，作出裁判。

通过分析相关裁判文书，法官在裁判该类案件时，考量因素大致包括以下几点：

1.出卖人违约原因。虽然最终都体现为出卖人违约，但违约原因不同，法官对违约责任的认定亦会有所不同。一般来说，若系出卖人直接告知买受人因房价上涨不再出售，或是出卖人要求买受人必须加价购买否则拒绝办理过户的，因其主观恶意较大，法官一般会将此因素纳入违约损害赔偿的考量范围，偏向于严惩。而某些因为抵押、查封未能办结等因素导致合同不能履行从而违约的出卖人，相对来说主观恶性轻于前者，在认定违约损害赔偿责任时，一般也会轻于前者。

2.买受人有无过错。若在合同履行过程中，买受人未尽到足够的审慎义务，或是存在一定的履行瑕疵，比如说欲购买的房屋是夫妻共有，却仅与其中一方签订买卖合同，那么法官也会将此类因素纳入认定的考量范围。再譬如在签订合同时，买受人既已知晓该房屋存在抵押、查封等情形，最后因出卖人未能按约解除查封、抵押而导致合同不能履行的，买受人亦要承担相应的风险，在损失数额上酌情予以扣减。

3.合同履行程度。解除合同时的违约损害赔偿范围须视履行情况而定，因此，对于房屋溢价损失，买受人已经全部履行的，可要求出卖人赔偿全部的可得利益损失；若仅为部分履行，则应当相应减少可得利益的赔偿额度。譬如买受人仅支付几万元定金的情况下，出卖人违约，则应当将该履行程度纳入考量范围，酌情减少损失数额。

4.定金返还情况。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，买受人可以同时主张定金及违约损害赔偿。因此，若已双倍返还定金，则应当酌情减少违约损害赔偿的数额。

5.合同中的违约金条款。司法实践中常有买受人将违约金与违约损害赔偿一同主张的情形，但是其请求权基础却是源于同一违约行为，因此二者不能同时主张。若已经支持其违约金诉求，则不应当再认定违约损害赔偿；若已经支持违约损害赔偿请求，则不宜再认定违约金。

综上，在房屋买卖合同出卖人违约时，对买受人主张的房屋溢价损失的认定，不能一概而论，需要针对具体的案件，从出卖人违约原因、买受人有无过错、合同履行程度、定金是否已经双倍返还以及合同中的违约金条款等多方面进行考量，最大限度发挥法律维护公平正义的作用，倡导正确的交易价值观，促进交易秩序的良性运行。