开征房产税需要解决的几个技术问题

张群苑

为了实现百姓安居乐业、社会长治久安和经济可持续发展，有必要立足我国人口众多，建设用地相对不足，自然资源十分有限的基本国情，尽快制定和推出符合经济社会发展目标的房屋持有环节的税收法律，对房地产占有行为施行有效的调节和控制。为此，需要解决下列技术层面的问题：

一、课税对象问题

（一）国外做法

1.美国。美国实行房屋所有权和土地所有权私人所有制度，其房地产税由房产税和地产税两部分组成。课税对象为个人拥有的房屋和土地。

2.日本。日本作为亚洲最大的发达国家，受其有限的自然资源、狭窄的地理空间，以及地震频发等因素制约，房地产税在持有阶段设置了固定资产税和都市计划税两个税种。征税对象主要为土地、房屋，还有其他固定资产。

3.新加坡。新加坡在房产税的征收上有其独特的方式，主要由政府主导住房供应，房地产税对于平抑房价、打击房地产投机投资、促进社会公平起到了显著的作用。征收范围极为广泛，征税对象为土地、房屋、公寓等私有不动产，只要属于住宅范畴的均予以征收。

（二）国内实践

目前，国内一些地方比如上海市、重庆市，已经就房产税制定出相应的试行办法，对所有个人住房征收房产税。宁夏回族自治区虽然出台了房产税实施细则，并于2018年1月1日起开始试行，但对个人住房暂时免予征收。上海作为试点市，对上海市居民和非上海市居民房产税收作了区别处理：即本市居民以家庭为单位第二套房屋起征，外地居民以家庭为单位首套住房征收房产税。重庆市个人住房房产税的征收对象为：个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，以及在本市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房。北京作为一线城市，房地产价格长期领先全国，然而由于利益关系理顺困难，尚没有对个人住房在持有环节征税的意见办法，目前仅有对工业用房、商业用房以及出租等经营用途个人住房的税收规定。

（三）参考意见

我国有关房产税的规定，最初出现在1986年国务院制定的《房产税暂行条例》，其中第五条规定了免征范围，如国家机关、人民团体、军队自用以及事业单位房产等有公益性质的房产；第五条第四款规定的“个人所有非营业用的房产”免征，此规定已经滞后于我国房地产市场发展现状。我国经过四十年改革开放，房屋类型和产权结构已经发生巨大变化，个人所有的房屋已经占据房地产市场的大半壁江山，于是才有重庆、上海等先行试点地区对个人所有住房在持有环节征税之探索。笔者认为在《房产税暂行条例》免征范围中应当取消“个人所有非营业用的房产”免征之规定，对个人所有的各类房屋开征房产税。

我国幅员辽阔，地域差异较大，目前出现的房屋类型多种多样，在城市除公寓式住宅、普通住宅以外，还有独栋建筑（城中村）、花园洋房、别墅、度假村等，在农村有农民宅基地房屋，这些80%以上属于商品房范畴。农村宅基地房屋法律规定不能向农村居民以外出售，流通范围受限，对整个房地产市场影响不大，因此免征房产税是合理的。城市独栋建筑（城中村房屋）是农村村落在城市化进程中，农民转为居民、村落转变为居民区的产物，由于城中村房屋是“小产权房”，个人没有产权证，国家禁止“小产权房”买卖，城中村房屋只能通过本村户口居民之间转让，未纳入流通渠道，因此在产权理顺之前也应划入房产税免征范围。

除此之外，个人所有的各类房屋都应当纳入房产税征收范围。并且在全国推行不动产登记制度和房地产信息入网的背景下，为防止炒房客在异地购置多套房规避法律，平等保护本地和外地居民的居住权益，应不区分原住房和新购、本地户口和外地户口，只要是个人所有的房屋，均应执行统一的征税标准。

二、税基问题

（一）国外做法

1.美国。美国是联邦制国家，不同州、州下县市的计税依据各有不同。由房屋评估价作为计税依据，结合一定比例的房屋市场价确定。根据房屋购买时的价值和土地价值进行估值。区分房屋用途，对自住、第二套房和出租房都有不同的估价。

2.日本。日本的房产税本意不是用来控制房价的，而是财政收入来源的一部分。固定资产税和城市规划税都是以评估价作为计税依据。土地、房屋都是永久产权，已经购买就属个人所有，对固定资产、土地、房屋分别估值，估值价格通常小于市场价格，一般情况为市场价格的70%。其房地产市场相对平稳，房价不存在大幅度上升的情况，因此每三年由政府进行估值，保证房地产税的稳定性。

3.新加坡。新加坡的房地产税的计税依据是物业年值，年值指的是出租一个房间整年的租金，由政府制定价格。免征范围也依据的是物业年值，即小于6000新币的免征房地产税。税制单一、简单，方便征收。并随着年值的变化而增加或减少税费。

（二）国内实践

上海市给予本市居民人均60平方米的免税住房面积（指住房建筑面积）扣除，合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其他住房面积的总和。税基为市场交易价的70%。重庆市目前以房屋交易时的价格作为计税依据，用于出租的房屋直接征收房产税，不再对租金征收房产税。

（三）参考意见

房产税的税基，涉及面积、单价、计税基准、起征点等。

1.应税面积。借鉴国内外习惯做法，为避免繁琐和人为伸缩，应税面积应当与不动产权证记载衔接一致，按“建筑面积”计算。

2.房屋单价。以最近购买时的交易价作基础，参照周边同类同档次住房计税年度市场价格，结合一定比例的房龄和周边设施因素，由政府房地产管理部门负责，聘请第三方机构或组织专家，每年或每三年评估一次，并在一定范围听证后公布单价。之所以要遵循如此条件和程序定价，是为了矫正自报价（交易合同标价）的虚假和偏差，防止政府定价的主观性和盲目性，使确定出来的房屋单价尽可能贴近其计税期的使用价值。

3.计税基准。借鉴国际通行做法和试点地区经验，以政府评估总价的70%计收房产税比较合理。

4.免税面积和征税起点。考虑到大多数居民的刚性需求，参照上海、重庆等地的做法和新加坡的管理理念，不考虑房屋套数，只按面积设置人均70平米的免征范围，超过人均70平米即开始计征房产（持有）税。设置人均70平米免税面积的意义在于：一是按照目前的住房分类标准，一个三口之家居住210平米（含）以下高档住房，无须缴纳房产（占用）税。二是一个三口之家在城区拥有一中一小二套普通住房，无须缴纳房产（占用）税。三是一个三口之家住房面积在140平米（含）以下，即使其子女长大成人另建家庭，无须为避税而搬家。确立这样的标准，作为国家仁至义尽，作为纳税人则大都心悦诚服，房产税推行阻力将大为降低。

三、税率问题

（一）国外做法

1.美国。根据地方政府的预算需求而变动，税率为1%-3%不等，按年征收。征收次数为一年一次或一年四次。

2.日本。日本固定资产税的税率为1.4%，城市规划税的税率为0.3%。复合税率1.7%。

3.新加坡。以物业年值为标准，当物业年值小于6000新币，免征房产税；物业年值在6000新币到24000新币之间时，超出部分税率为4%；当物业年值大于24000新币，超出部分的税率为6%。

（二）国内实践

上海实行差别化税率，税率为0.4%到0.6%之间。适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格（包括）2倍的，税率可暂减为0.4%。

重庆市个人住房房产税税率有其专门的征收标准：对于高档住房和独栋商品住宅的建筑面积交易单价，与上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价相比，3倍以下，税率为0.5%；3倍（含）到4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%；此外针对非重庆市民、工作单位不在重庆、不在重庆投资企业的个人购买重庆市首套（包括）以上的普通住房，税率为0.5%。

（三）参考意见

笔者建议，房产税宜设置三档税率：

1.普通住宅，税率设为2%。普通住宅指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。其认定标准主要涉及小区容积率、房屋建筑面积和区域平均交易价格等。参照建设部的分类标准，具备下列条件之一的，视为普通住房：住宅小区建筑容积率在1.0（含1.0）以上；单套建筑面积在140平方米（含）以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下；首次上市的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，视同普通住宅。包括用来自住或买卖的房子。人均占有面积超过70平米，三口之家持有的普通住宅若面积超过210平米，即可认定为投资性持有，应当列入房产税调控范畴。这样设置，有利于调控供需结构，缓解市场过热，引导居民将闲置资金向新兴产业和资本市场转移。

2.高档住宅，税率设为4%。此处高档住宅指建筑造价平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的高级住宅，其建筑面积大于140平米，容积率小于1，以环境优美、配套设施完整、服务手段先进为基本特征，包括别墅、花园洋房、高级公寓、度假村等。

3.面积超过起征点3倍的各类住宅，税率设定6%。在此，不论房屋的规格、档次、结构、用途，一律适用6%的超高税率。如果一个家庭放量购置和贮存房屋，必然造成市场垄断，浪费自然资源，挤占他人生存空间，扰乱房地产市场秩序，与住房的居住属性相去甚远，应当在税率上给予惩罚。

四、计征周期问题

从国外、国内的实践经验看，以一个年度作为房产税的一个计税周期，按年计算、一次或分次收缴，是比较成熟的、可行的做法。我们也宜采用这一办法。按年计算、一次或分次收缴，兼顾了纳税人的支付能力和征管机关的工作频度，体现税收调控作用。对于未在规定时限（征缴年度内）足额缴纳房产税的，给予三个月的宽限期，宽限期满仍然没有缴清的，应当按日收取滞纳金；未缴清房产税的房屋不准上市交易，不办理产权变更登记手续。对于拖欠税金三年以上的房屋，应由政府无偿收回拍卖处理，所得收入用于改善城市设施和公共事业。做到宽严相济，令出法随，实现依法治税的目的。

房产税关乎每一个人的切身利益，是除就业之外现阶段最大的民生问题，是解决现阶段我国社会主要矛盾的现实而又迫切的举措。房产税的施行不是为了增加财政收入而新设立的税种，主要是出于调整社会利益格局、化解社会主要矛盾的需要。解决了课税对象、税基、税率、计征周期等方面的技术问题，同时在全国推行统一的不动产登记管理，落实房地产信息联网共享，就为房产税国家立法和统一同步实施铺平了道路。