房地产业供给侧改革与金融风险底线坚守探研

薛玉连

(福建船政交通职业学院，福建 福州 350001)

2015年底,中央提出“供给侧结构性改革”的概念,以房地产去库存为重点目标之一,拉开房地产业实施供给侧结构性改革的序幕。两年多来,政府围绕“供给侧结构性改革”这一调控思路,出台了一系列的政策建议,改革成效初现端倪。然而,改革不可避免地会对现有房地产业结构造成一定的冲击。作为当前经济的支柱产业,房地产与经济、金融的关系十分密切,识别房地产业供给侧改革中蕴含的金融风险并及时采取适当的措施,守住金融风险底线,避免引发系统性和区域性风险显得尤为重要。

一、供给侧改革背景下房地产业现状综考

供给侧结构性改革,一要用“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念引领,二要在具体工作中落实好“去库存、去杠杆、去产能、补短板、降成本”五大任务。经过两年多的努力,我国房地产业供给侧结构性改革取得了阶段性成果,但改革任务依然艰巨。

(一)库存总量趋减,去库存压力大

国家统计局发布的《2017年经济运行稳中向好、好于预期》显示:全国房地产开发投资109 799亿元,比上年增长7.0%;房屋新开工面积178 654万平方米,比上年增长7.0%;房地产开发企业土地购置面积25 508万平方米,比上年增长15.8%;全国商品房销售面积169 408万平方米,比上年增长7.7%;全国商品房销售额133 701亿元,比上年增长13.7%。2017年12月末,全国商品房待售面积58 923万平方米,比上年末下降15.3%,表明房地产库存总量在减少,房地产开发投资增速放缓。但是房地产业去库存压力仍然较大,从城市分级来看,一二线城市去化能力较佳,三四线城市尤其是县城的去库存难度较大。特别是东北和中西部一些重工业城市，因长期以来人口外流、就业下降、实体经济困难等,住房消费长期低迷,要消化市场的库存量还需要很长时间。

(二)土地供应两极分化,房地产成本不断上升

一方面,北上广深等热点城市土地供应紧张,企业无论是拿地还是拆迁，成本都不断升高,“地王”不断出现。这不仅抑制了住房的有效需求,也使得企业成本攀升,利润空间被压缩,发展压力巨大。2016年，房地产行业平均毛利率29.8%,同比下降1%,下降的主要原因在于土地成本上升。2015 年,112家房地产企业平均净利润率为8.3%,而2016年为8.2%。2017年，上市房地产企业平均资产负债率达到79.3%,这给房地产企业调结构、促转型、降成本以及提质增效等带来困难。另一方面,虽然三四线城市的土地供应充足,但因为住房销售困难,新开工面积难以增加。城市群尤其是珠三角、京津冀、长三角等地区,对房地产具有更为明显的聚集作用,但这在客观上并不利于中小城市房地产业的发展。

(三)信贷杠杆率高,金融风险凸显

新常态下,随着国家实施宽松的货币政策,房地产金融市场也随之处于相对宽松的状态,这就导致房地产市场的信贷杠杆率过高。据央行统计,2017年末,人民币房地产贷款余额为32.2万亿元,同比增长20.9%,增速比上年末低6.1个百分点,全年增加5.56万亿元,占同期各项贷款增量的41.1%。房产开发贷款余额为7万亿元,同比增长21.7%,增速比上年末高9.5个百分点。个人住房贷款余额为21.9 万亿元,同比增长22.2%。本外币住户贷款余额为40.5 万亿元,同比增长21.4%,增速比上年末低 2.1 个百分点;全年增加 7.1 万亿元,同比多增8 010 亿元。国家统计局统计数据显示,2017年我国的GDP是82.7万亿元,由此可以推算出,我国的家庭杠杆率至少达到了54.4%。个人购房高杠杆率和企业高负债率已然成为当前房地产业的显著特征,倘若房地产市场价格下跌或者销量持续下滑,这将使我国金融体系面临巨大的系统性和区域性金融风险。

二、房地产业供给侧改革面临的金融风险

(一)改革易诱发风险

新常态下,解决当前我国房地产业乃至国民经济发展困境的一个有效方法是加强房地产业的供给侧结构性改革。通过减少政府干预,让市场在资源配置中起决定作用,引导房地产企业增加市场的有效供给。政府作为“守夜人”应当为行业内的企业搭建好政策框架,并营造良好的制度环境，为房地产业的健康协调可持续发展提供动力。但是,供给侧改革具有改革的一般特质,难免会对房地产业结构造成一定的冲击。因此,推进房地产业供给侧改革必须把握好尺度,否则不但不利于房地产业的发展，还可能对整个经济发展造成不利影响,供给侧改革会和金融风险形影相随。

(二)去库存方式潜藏风险

“去库存”已上升到国家层面,虽然宽松的宏观调控政策在短期内对去库存的效果很明显,但潜藏的风险也较多。首先,“去库存”政策的预期效应加大宏观调控“失灵”风险。基于目前我国经济发展和房地产市场的现状,投资者对“去库存”政策过程中实施的一系列宏观调控政策,很容易重新建立起关于政府“救市”和“托市”的预期,市场预期与政策预期叠加可能导致政策“失灵”,加大泡沫积累风险。因此在防止因产业结构固化而干扰供给侧结构性改革实施的同时，还要避免因货币超发而引发资产价格脱离实际的泡沫化趋势。针对目前房地产市场冷热不均的现状,应该高度警惕一二线城市房地产价格继续攀升,不让新一轮泡沫膨胀出现。其次,“去库存”方式本身蕴含风险。在“去库存”目标的驱使下,政府对房地产业的调控工具主要为上调公积金贷款利率、下调购房首付比例等相对宽松的信贷政策。购房者在政策预期的影响下很容易 “加杠杆”购房,从而导致一二线房价出现“非理性”上涨。随着信贷杠杆率的不断提高,金融风险也随之加大。一是出现“逆结构”调整趋势,房地产市场分化加剧,一二线城市房地产价格泡沫加大,三四线城市市场更加疲软。二是高信贷杠杆率将导致风险敞口不断扩大。居民购房杠杆率和房地产企业负债率都已经达到了一定的高度,资源配置在过低的利率和过高的信贷杠杆率下被严重扭曲。在过去的十几年里,房地产市场已经积累的泡沫还未消化,大量的房屋囤积在投机者手里。一旦人们改变了市场预期,在恐慌心理的作用下,大量抛售房屋，快速下跌的房价如果难以支撑不断扩大的高杠杆率,那么就很容易出现多米诺骨牌效应,银行坏账将急剧增加。

(三)去杠杆风险不容小觑

加杠杆易,去杠杆难。纵然 “去杠杆”能使房价下跌，但向下调控杠杆率同样面临风险。首先,中国房地产市场研究报告显示,2015年我国房地产开发投资资金来源中,国内银行贷款占15.51%,自筹占47.90%,其他占40.73%。而深入分析发现,现有统计口径下的 “自筹资金”和“其他资金”的主要构成是购房者的定金、预付款和个人按揭贷款，平均大约有60%属于银行贷款。总体概算,房地产投资资金来源中45%以上来自于银行贷款,还有部分资金来源于民间融资。我国商业银行资产质量与房地产完全捆绑在一起。房地产业的去杠杆化在可能导致房地产业上游收缩、销售端下滑、冲击开发商的资金链条、压低房地产业的增长速度的同时，不但可能抹去商业银行的利润,使商业银行的不良贷款率急剧上升,甚至还可能导致商业银行集体出现资金不足的困境。其次,房地产市场与地方政府债务之间存在高度的关联性,地方政府的负债可以说是房地产市场资金杠杆的一个延伸。地方政府预算内外收入之和的很大一部分都来自于土地出让金收入以及和房地产相关的税费收入,部分省市甚至高达50%。地方政府划拨的土地是地方投融资平台的大部分资产,甚至资本金。一旦房地产业增速下滑,政府财政收入也将随之下降,财政收支将显著恶化。更糟糕的是,如果地方政府债务问题与商业银行不良贷款问题同时出现,中央财政也将捉襟见肘。最后,作为重要的支柱产业,房地产业关联的上、下游企业较多,房地产业不景气对其他行业可能产生“蝴蝶效应”,导致其他行业出现破产、失业等问题,甚至使整个国民经济陷入瘫痪,爆发金融危机。

三、坚守金融风险底线的建议

无论是“去库存”还是“去杠杆”,要完成房地产业供给侧改革的任务,都会增加金融市场波动的不确定性,加之金融市场天生的投机性和金融监管体制的不完善,使我国金融市场的风险不断暴露,发生系统性和区域性金融风险的可能性加大。2018年，中央经济工作会议再次指出防范与化解重金融风险对供给侧结构性改革的重要性。在房地产业供给侧改革背景下，坚守金融风险底线已经被提升至国家战略层面,制定和实施房地产业供给侧改革措施必须与化解金融风险有机结合起来。

(一)实施差异化的信贷政策

首先是实行地域间的差异化政策。对于房地产去库存过程中可能产生的“逆结构”调整趋势,国家应当根据各地的经济发展水平和房地产库存状况因地制宜出台相应的货币政策和住房信贷政策,不宜采取普惠性的政策措施。对于一二线热点城市不适用楼市优惠政策,要抑制投机炒房现象; 对于三四线城市要结合各地的经济发展实情,量身定制并实施刺激住房需求和促进经济发展的政策措施,提高这些城市的房地产投资价值,推动其住宅库存的有序消化。其次是实行个体差异化政策。个人贷款方面,要针对不同的购房需求(首套、改善、投资、投机)，实施差异化的购房利率及首付比例。以相对较低的贷款利率和首付比支持首套以及改善性住房的需求,同时以较高的贷款利率和首付比适当地抑制投资需求,严禁向投机性需求发放贷款。企业贷款方面,应主要根据企业所要开发的产品给予差异化的信贷支持,这样可以引导企业为市场提供有效的住房供给,特别是能够进一步引导房地产企业增加租赁住房的供给,推动形成租售并举的住房市场格局,进一步强化去库存力度。

(二)加快税法体制改革

一是对自住房与投资投机实施差异化的税收政策。对自住消费的房地产免税,鼓励低收入群体购房需求,降低其购买成本,达到盘活地产存量。同时,加大投资和投机性房产的税收力度,借以增加房地产的投资投机成本,遏制投机。二是改革房地产税制,视时开征房地产税。开征房地产税可以在一定程度上增加持有闲置或半闲置房地产的机会成本,有效遏制囤积多套住房的行为,使房地产供求关系符合可持续健康发展的要求。三是加大对保障性住房的税收优惠力度,构建二元住房制度。加大保障性住房的税收优惠,鼓励房地产企业增建廉租房、经济适用房等,减少房屋改建增建成本,提高房地产企业的去库存积极性。

(三)加强金融监管,遏制房地产投机

金融机构应当加强监管,对购房者的还款能力进行压力测试,明令禁止并严厉打击各种以欺骗式的炒作以及毫无顾忌的配资扩大等方式进行加杠杆从事房地产投机套利活动,在控制居民购房者杠杆水平的同时引导企业开展良性经营活动。对参与金融业务的房地产中介和房地产企业进行治理,如果没有资质均不得跨界经营。管理层要通过加强合规监管、采用宏观审慎评估体系(MPA)等措施打击金融机构支持房地产投机套利的业务行为,引导金融机构自觉加大自我约束和自律管理的力度,防止房地产市场由于场外配资和高杠杆陷入中国式的次贷危机。

(四)创新房地产金融服务,有效支持“去库存”

金融机构应当树立房地产金融战略意识,抓住建设新型城镇化的发展机遇,通过房地产金融服务创新,刺激房地产的有效需求。要为农业转移人口市民化,特别是农民工进入三四线城市提供增加城市基础设施配套、住房按揭贷款、落实“人地钱”挂钩政策等优质金融服务,助力三四线城市去库存。另外,从产品创新和产业融合的角度来说,不但房地产企业可以入股银行和保险等金融机构,共同探索房地产信托投资基金,开发金融产品;金融机构也可以通过参股、控股房地产企业的形式参与房地产的开发投资。

(五)拓展多元化的房地产融资渠道,分散风险

从融资渠道上看,我国现阶段的房地产融资渠道主要还是以商业银行贷款为主的间接融资,房地产金融的大部分风险都集中在银行体系,拓展多元化的房地产融资渠道,尤其是直接融资渠道,有利于分散房地产金融风险。为此可以从以下几方面入手:一是加大力度推动和发展房地产信托及房地产信托投资基金,激活市场上的存量资金;二是优化二级市场准入制度,促进房地产企业上市,发展房地产股票市场和债券市场融资;三是深入普及住房公积金制度。