试论住房抵押贷款违约风险的法律防控

肖永梅　羊海燕

摘要：文章在对合肥市个人住房抵押贷款的风险类型进行分析和研究上，提出了个人住房抵押贷款风险法律防控相关建议。国家应进一步健全住房信贷程序法律体系，构建个人信用法律制度，建立完善个人住房抵押贷款风险转移法律制度，进一步降低违约风险和违约损失。

关键词：抵押；违约；证券化；法律防控

一、合肥市当前住房抵押贷款现状

（一）住房抵押贷款区域发展不均

住房抵押贷款数量快速增长，但地区间发展的速度和态势不均衡。为稳定住房消费，国家制定相关金融和住房的政策，为规范住房抵押贷款业务奠定政策依据。各个商业银行按照国家政策要求制定具体措施，推动住房抵押贷款良性发展。但是因为我国各地区经济发展速度不均衡，导致住房抵押贷款发展也不平衡。以安徽为例，合肥房市火爆、房价高昂、刚需和投机客都青睐抵押贷款解决购房款。而地方四线县城，房价较低且购房者多为当地农民，倾向选择民间借贷并全款购房。

（二）住房信贷出现结构性变化

在2017年5月份以来，合肥上调首付比例并基本取消按揭贷款优惠利率，合肥房地产的投机模式已经对房产交易量产生了较为明显的影响，银行贷款风险加大。另外，我国房地产企业的融资方式一直较为单一，合肥市聚集的房企也不例外。在中国两万多家房地产开发公司中，大部分企业70%以上的资金来源依靠商业银行贷款，部分企业的银行贷款甚至达到90%以上，银行贷款现在几乎成为房地产开发商唯一的融资渠道。由于银行大量的资产存放在房地产业，一旦房地产出现价格下跌等问题，则会同时引发银行的不良贷款率大幅上升，从而引发系统性的金融风险的发生。

（三）住房金融市场竞争激烈

各商业银行日益意识到金融在促进消费需求和经济增长方面的重要性和必要性，以及住房金融的改革与创新，防控金融风险的必要性。所以从不同方式和不同角度参与金融市场竞争以支持消费贷款和住宅建设，在服务质量、服务网络、品种创新、风险防控等方面的竞争更加激烈。

二、合肥市当前住房抵押贷款存在的违约风险及原因分析

个人住房抵押贷款业务涉及房地产开发商、银行、购房者以及保险公司等多方主体，同时又受到宏观经济环境、国家相关政策等诸多因素的影响。另外，个人住房抵押贷款具有对象分散、阶段还款流小以及还款期较长、风险显露滞后等固有矛盾及自身缺陷而导致实际运行中存在一系列风险。

（一）来自抵押人的风险

个人住房抵押贷款的业务对象为居民个人，不能通过财务报表和经营业绩等资料来全面真实反映借款人的财务状况。且居民的收入与还贷能力及还贷意愿还受到失业、健康状况、家庭变故、房产贬值等因素的影响，而贷款周期长又使得购房者的资信状况处于变动和不确定的状态。目前我国未出台有关调查个人资信状况的法律法规，也未建立对居民个人资信状况进行调查的专门机构，银行无法以低成本的手段持续有效的监测居民借款人的信用及财务状况。有关个人信用的信息资源分散在工商、税务、公安、法院、海关、保险、医院等部门，机构之间也未建立起资源共享机制。这种银行与借款人之间信息不对称的状况极易引发信用风险。

（二）来自抵押物及抵押权行使的风险

1. 抵押物因开发商违约产生的风险。开发商提供的房产抵押物有瑕疵会给抵押权人贷款银行带来抵押权行使的瑕疵。首先是房地产项目的合法性，任何一个环节的违法或违规都将使该项目处于不合法的地位，从而影响抵押登记的办理。影响抵押权人权益的行使。开发商因种种主客观原因导致所开发的房地产项目无法按期竣工，甚至成为烂尾楼或所建房产存在严重质量问题，这将會同时损害贷款银行的债权和抵押权。

2. 来自抵押物本身风险。住房本身也可能存在风险，抵押房屋随着经济环境、房地产市场供求关系的变化和自然磨损、借款人在其抵押期限内对房屋的损坏，都会造成抵押物价格下降，致使银行贷款遭受风险。对于价格虚高的老旧的二手房贷款，若在个人住房贷款尚未清偿期间，由于国防建设、城市规划、市政建设和拆迁等政策因素而产生产权风险，虽有拆迁补偿，但价格很可能低于市场价格，不够清偿借款，并且借款人可能会拿到补偿后拒绝还款，给银行带来违约风险。

3. 来自处置抵押物时的风险。第一，优先权风险。这是指三项法定优先权所产生的风险：（1）建设工程款的优先权，《合同法》第二百八十六条和最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中也进一步明确了建设工程款的优先受偿权优于抵押权和其他债权。（2）国家税款的优先权。《税收征收管理法》第四十五条规定了税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。（3）土地使用权出让金的优先权。《城市房地产抵押管理办法》第四十五条规定了土地使用权出让金优先于抵押权人受偿。”第二，执行风险。《最高院关于执行设定抵押房屋的规定》第二条规定人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出被执行房屋，应当给予被执行人六个月的宽限期。这一法律规定不仅拖延了住房贷款抵押权的实现时间，同时也带来了抵押价值在该期间内发生变动的不确定性，增加了银行风险。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定属于债务人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，虽然被查封，但不能自由转让。该规定给逾期贷款的催收和执行带来了法律风险，银行的抵押权有可能落空。由于该规定没有对“必需的居住房屋” 这一概念进行具体量化，导致对此条文的理解存在争议，指该规定缺乏可操作性，这也给银行处置抵押房屋带来不确定性风险。第三，时效风险。《物权法》第二百零二条规定抵押权人如果不在主债权诉讼时效期间内及时行使抵押权，将丧失胜诉权。银行也可能会因为购房者或者开发商的各种原因，比如欺骗、拖延等，而延误了行使抵押权的时间，导致丧失胜诉权。

（三）来自抵押权人的风险

不少小型地方商业银行为了抢占个人住房抵押贷款的市场，重业务拓展、轻业务管理。银行对个人住房贷款业务普遍奉行“抵押物本位”的经营思想，不注重对第一还款来源即借款人还款能力的审核，普遍降低客户准入门槛，加大银行被违约风险。并且银行内部缺乏熟悉个人住房抵押贷款的专业人士。少数员工的法律意识淡薄，部分员工出于眼前利益，与开发商合谋，对贷前审查敷衍了事，贷后放弃追踪管理，甚至内外勾结通过假按揭骗取贷款。部分银行激励机制主要以利润为中心，忽视了遵守规则程序意识的培养，放松了对经办人员行为的管理和监督，使内控制度形同虚设，客观上纵容了虚假个人住房贷款的发生。

（四）来自宏观经济政策的风险

在宏观调控政策的影响下，当房价出现正向波动时，资产价格的上涨会提高借款人的偿付能力，掩盖和降低按揭贷款的违约风险；若房价出现逆向波动时，将对借款人的还款意愿、还款能力产生负面影响，从而引起住房按揭贷款的违约率上升。当前处于供给侧结构性改革关键时期，市场机制不够健全，当房地产市场发展脱离个人消费能力，出现泡沫和经济过热，与调控宏观目标相违背，合肥市政府已经采取限购限贷政策。随着房地产业的调整和收缩，商业银行也将面临政策风险。

三、完善住房抵押贷款违约风险防控法律制度的建议

（一）制定相关法律法规，健全住房信贷程序法律体系

1. 制定专门的住房抵押贷款法律。国家应尽快制定《住房抵押贷款法》，规定住房抵押贷款的各项行为，为住房抵押贷款的相关法律程序构建总框架，使得各省、自治区、直辖市在针对自身情况制定地方法规时有法律依据，不会出现下位法抵触上位法情况。同时出台《房地产评估法》，以立法方式规范房地产评估制度，对评估机构的选择、评估依据等进一步以法律的形式明确。

2. 政府应制定住房抵押贷款操作流程的实施细则。国务院应制定《住房抵押贷款法》、《房地产开发企业贷款管理条例》、《个人住房贷款管理条例》等一系列配套法规，明确开发商及个人的权利与义务，使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为，认真明确还款职责建立良好的银行与企业及银行与个人客户的合作关系。人民银行汇同财政部、银监会制定部门规章，指导细则操作。

3. 修改完善相关已有法律。针对各种违法抵押房屋的现象，可在《商业银行法》中的法律责任部分增设贷款欺诈罪的条款。在《城市房地产管理法》中对评估行业做出明确处罚，以此来规范金融秩序，防止个人住房抵押贷款欺诈行为。通过健全抵押物产权审查登记机制，完备发放程序和合同内容，以遏制无权抵押、重复抵押等违法行为。

（二）构建个人信用法律制度，形成比较完整的信用体系

建立健全个人信用制度的法律法规。运用法律形式对个人账户体系和个人信用资源、个人信用档案进行评定、使用、披露。对个人信用义务、信用权益及信用规范等环节做出具体规定，运用强制方式将个人信用制度推行下去，为银行提供个人信用贷款时控制政策法律方面的风险提供必要的条件。另外要提高处罚违约行为的力度，对于恶意逃避个人贷款的，要将刑事制裁和经济制裁结合在一起，保护银行的正当权益。

在征信的过程中，必然涉及征信数据开放所带来的法律问题，我国现行法律对征信活动中的隐私权问题缺乏系统性法律规定，而对数据的收集程序，对数据的使用范围、对象的确定等，也需要建立一套法律规范，以明确法律救济途径。

（三）建立完善个人住房抵押贷款风险转移法律制度

1. 推行住房抵押贷款证券化。住房抵押贷款证券化涉及到房地产开发商、银行、担保、保险和资信评估等相关部门。建议由国家指定综合管理部门牵头统一协调管理并加强立法工作，为住房抵押贷款证券化提供法律保障。要尽快制定出台《住房金融机构组织法》、《住房抵押贷款保险法》等相关法律法规，同时要建立抵押证券评级的统一标准和金融机构开办住房抵押贷款证券化业务的会计制度。我国会计和税收法规要结合资产证券化本身的特征，制定相应的会计和税收制度。

2. 完善抵押房产保险制度和抵押登记制度。保险中介机构在住房抵押品需要保险时可以为之提供各保险服务，如住房抵押贷款信用保证保险、抵押财产保险和借款人按时还款的保证保险，转移住房抵押贷款违约风险。保险公司还可在住房抵押贷款保险机制中引入人寿保险。目前我国开展的抵押房产保险业务没有解决购房者因故死亡导致的其家属无力偿还贷款余额的问题，而人寿保险的引入则可以很好的解决这一难题。

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[8]张宏廷.我国商业银行个人住房贷款风险与防范[J].时代金融，2015（11）.

*本文为安徽省高校2016年度人文社科研究重点项目“个人住房抵押贷款违约影响因素研究——基于合肥市部分违约案例的分析”（项目号：SK2016A005）、安徽省高校2017年度人文社科与研究重点项目——安徽大学经济法制研究中心“经济法视角下的国民收入分配制度重构研究”（项目号：SK2017A0033）系列研究成果。

（作者单位：安徽大学国际商学院）