“营改增”对房地产企业税负影响的研究与分析

尹遇乐

【摘要】本文基于营改增”政策，通过对国内中小企业房地产企业的现状进行了分析与整理.探究了在该政策下房地产企业前后税负与市值变化的原因，根据内外部原因，提出了改进建议。

【关键词】营改增 房地产企业 税负

随着我国财政部不断全面推进“营改增”、完善增值税抵扣链条的目标，房地产企业的增值税财务核算规定更加复杂与严格。对企业的管理水平要求更高，无论是日常核算还是票据管理、或者是人員会计核算的素质要求都与以往大不相同。

故此，财政部、国家税务总局下发的《关于全面展开营业税改征增值税试点的通知》中规定了包括房地产行业的四大行业于2016年5月1日正式纳入增值税的征税范围。对于房地产而言，2016年——2017年是房地产行业“营改增”的关键节点.房地产企业面临税负与市值的动荡.同时税收体制的改革亦带来更沉重的财务压力和复杂的税收筹划。

由此可见。对“营改增”下房地产企业税负方面的研究显得尤为重要。

一、“营改增”下房地产企业的现状

1.1“营改增”政策背景

2016年3月5日，李克强总理在政府工作报告时提出，今年内所有行业全面推行“营改增”政策，增值税将取代营业税，确保所有行业税负只减不增。

“营改增”，就是营业税应税行为征收税款税种的改变，将以前营业税的应税行为的征收范围并入增值税的征收范围.目前政策规定对八大行业均征收增值税。从企业税负的角度上来说，其目的就是减少重复纳税，打通征税环节.形成进项税和销项税的环环相抵。

1.2“营改增”下房地产行业的现状

一方面，“营改增”对房地产企业的抵扣方式产生了巨大影响，即只有被认定为一般纳税人才能够抵扣增值税进项税额，被认定为小规模纳税人的房地产企业即使取得增值税专用发票也无法抵扣进项税额。

我们从“营改增”试点的实施效果分析.增值税小规模纳税人的获益程度较高，此次税改有效的促进了小微企业的发展。另外一个方面，由房地产企业“营改增”前后营业成本、营业收入、利润的变化，从而影响到税负的变化。

如：以成都高新发展为例，参考其2016年第3、4季度的利润表为依据来核算企业各方面的变化。对于其中选择“营改增”后的财务数据来测算的原因是增值税计算依据比较复杂，不能取得具体进项税税额抵扣的财务数据，通过利润表不用估算就可间接计算出增值税具体的税额，而营业税计税依据简单，通过估算与实际差额不大，因此这样的方式测算更能减小与实际的误差。

表2.1成都高新发展2016年第3、4季度利润表单位：元

选择成都高新发展2015、2016年财务报告

从上表可以看出.“营改增”后营业成本减少了9.91%.这其中变化的原因主要有两个方面.一方面是“营改增”前的营业成本是含税成本，“营改增”后的营业成本是不含税成本，另一方面是“营改增”后营业成本减去部分可以抵扣进项税额，所以营业成本会下降，而且下降幅度越大，说明该企业拥有可抵扣进项税越多。

企业税负的变化路径主要是从营业收入、成本及利润的变化体现的，从而影响了整体税负的变化。“营改增”前后，由于增值税不计入营业税金及附加，会导致营业税金及附加的减少：税负增加的原因是流转税的增加，增值税税额大于了营业税税额。从这里可以明显看出，增值税具有传导性，流转税的变化直接引起所得税的变化，从而影响税负总额。

二、“营改增”前后税负变化的原因分析

2.1进项税额抵扣严重不足

在房地产企业由试点到全面实施“营改增”的过程中，财务管理人员对“营改增”认识不够。即大多企业的财会人员职业素质和职业操守参差不齐。企业管理人员对这次的政策变化重视程度不同，各部门对“营改增”税收政策的理解和认识存在偏差，造成工作的时候各部门目标不一致。如：采购人员外购材料时，没有取得充足的进项税专用发票，会造成了增值税大幅度上升，企业整体税负的上升。因此，若房地产企业不能及时衔接上税收政策的变化，没有对进项税额抵扣进行规划.就会存在税负上升的风险。

2.2企业管理人员对成本费用预算的重视程度

成本费用是进项税抵扣环节里重要的一个环节，增加成本项目中的进项税可抵扣比例才有可能降低税负，增值税的大小主要取决于这部分可抵扣税额。存在多数企业管理人员没有很好的重视成本费用的预算，对于工程项目的成本费用开支太随意，前期制定了工程项目的预算，后期执行时也没有严格按预算实施，造成一些工程项目材料的浪费，对于人工成本和一些间接费用占总成本比重过大，企业管理人员也没有认识到这些费用的重要性，这在一定程度上也增加企业税负上升的风险。

通过上述分析.房地产企业可以按照具体业务不同.分别设立不同公司，充分享受小规模纳税人在“营改增”后享受的税收优惠。减少企业税负。在“营改增”后房地产企业整体税负取决于营业收入、营业成本、成本中可扣除结构比的实际数额，变化具有不确定性，但是可以通过模型找到一个营业收入与总税负的平衡点。针对一般纳税人而言。“营改增”前后总税负持平；一旦房地产企业营业收入增加并超过平衡点，“营改增”后纳税人总体税负上升，因此，企业可以进行业务拆分，如针对物业管理、仓储保管、中介咨询等业务可独立出去，从而被认定为小规模纳税人，实际降低总体税负的目的。