房产税与个人所得税的要素比较及征管策略

赵吉文，李忠华

（1.中共安徽省宿州市埇桥区委党校，安徽 宿州 234000；2.沈阳大学经济学院，辽宁 沈阳 110041）

土地是我国人民最主要的不动产之一，也是大自然赋予的最好的礼物之一。对于房屋而言，无论是昂贵的建筑材料，还是优秀的建筑设计风格，其价值都会随着时间而不断降低，而土地则不同，在社会经济的不断发展之下，土地资源的稀缺程度将会越来越高，其价格也会随之提升。因此，征收房产税能够有效的调节土地资源的各种问题。我国对于房产税的重视程度较高，有大量重要的研究成果，袁野（2013）提出了，想要对房产税进行革新，需要通过全国人民代表大会投票，并以法律的形式产生，才能够获得全社会的普遍认同。夏商末（2011）认为，房地产税对于抑制房价、降低收入差距所起到的作用没有理论上那么明显，不应该对房地产税寄予过高的期望。刘成奎（2012）认为发达国家的房地产税经验更加丰富，并且理念先进，可以通过学习发达国家经验的方式，解决我国房地产税征收上存在的问题。并且所获得的经验，要注重结合我国发展的实际情况，赋予地方政府部分立法权。本文的特色在于通过将个人所得税与房地产税进行对照分析从而找出房地产税管理与控税的关键所在。首先从制度、风险与管理三个方面对房地产税与个人所得税进行了详实的比较；其次从化解房地产税税收风险，做好住房登记和房地产价值评估工作，加强欠税清缴违法惩处等方面归纳了房地产税征管的要点。

一、房地产税与个人所得税的要素比较

（一）制度要素比较

论文通过将房地产税与个人所得税进行对比来讨论征管方案的设计问题。（下同）从某种程度上看房地产税与个人所得税有许多相似之处，如都是由个人缴纳的税，税源零散、纳税人众多，缴纳方式有代扣代缴和自行申报两种，以及对纳税人自觉纳税意识依赖较强等。从表一反映的情况看，房地产税与个人所得税在征税对象、计税依据、纳税环节、税收优惠方面存在着一些差异，这些差异导致两种税的税收管理取向不同。如征税对象上个人所得税是“所得”，而房地产税是“房产”。从控税的角度看，“所得”的税源存在形式是“信息”，直接体现纳税能力；“房产”的税源形式是“实物”，间接的体现纳税能力[1]。结果是，如果征税人不能清楚的知道纳税人的所得信息，而纳税人隐瞒不报，个人所得税就会流失；而房地产税的征税标的物房产是有实物形态的，只要实现税务与房管部门联网，摸清单位及个人房产的存量、增减量信息，税源即清晰可控。因此，在税源管控方面，房地产税较比个人所得税有一定的优势。但从形式上看，实物形态的房产与货币形态的税金处于分离状态，纳税人虽有房产，但作为税本的房产是不能直接用于交税的，交税需纳税人另行支付货币，这样就存在着如果纳税人“不愿交”或“无力交”，房地产税就会陷入“征收难”的尴尬境地[2]。

表1 房地产税与个人所得税制度要素比较

（二）风险要素比较

继续上面的分析，我们可以发现个人所得税的主要风险在于税源管理，即在于征纳双方“信息不对称”或“信息不完全”的情况产生的“道德风险”，纳税人通过隐瞒其收入信息实现逃税。管理的重点在于税源监控，需要通过支付单位与税务部门联网、个人收入实名制、减少现金支付等提高管控水平。房地产税的主要风险在于征收，在税源明确、房产信息清晰的前提下，税制设计清楚，征管系统会自动按纳税人分户计算出计税依据、适用税率，并计算出分户纳税人的应纳房地产税。（见表二）但如同园区的物业费总会有一些人因为种种原因抵制或不交或拖欠一样，房地产税存在着部分纳税人欠税风险。实践中，如果这样的群体很大，即可能是税收设计不合理、税法宣传不利、税务管理弱化等原因所致。或需要及时调整税制，或需要加强税法宣传，或需要改变征收方式，或需要提高税收管理水平；如果这个群体较小，则可能是税制或征收制度本身不存在问题，而是税法宣传、税款征收、违法惩罚的力度不足，需要进行强化。

表2 房地产税与个人所得税风险要素比较

而通常税务机关使逃税人、欠税人就范的手段主要有行政手段、经济手段、法律手段，对不同的群体可选择运用不同的手段。对于在机关、事业单位任职，国有企业任高管等房地产税纳税人可偏重于使用行政手段；对于个体户、企业家在税法宣传等手段无效的情况下，应采取经济与法律并用的手段强化房地产税的征收管理工作。

（三）管理要素比较

如前所述，房地产税与个人所得税有许多共同之处，但也有许多不同：首先，个人所得税的标的物是所得，而房地产税的标的物是房产，所得是无形的，房产是有形的，从税源清晰性和可控程度上看，房地产税优于个人所得税。其次，实践证明，个人所得税是对个人所得征税，凡征税机关对扣缴人和纳税人可控的税，如机关事业单位、大型企业的工资薪金所得税等，则税收不易流失；凡征税机关对扣缴人和纳税人不可控的税，如中小企业、个体户的工资薪金个所得税，财产所得个人所得税等，则比较易于流失。而房地产税如果是在纳税人取得房产时征收的税，如对增量住房征收的房地产税，则因为有办房证、过户等约束纳税人，相对征收较为容易；如果是在持有期间征收，则因控税手段缺失，如由于征税人未能有效控制纳税人相应的现金流，或征收机关没有可约束纳税人手段，征税会难度较大[4]。再次，在个人所得税征税时，不合法、不正当的所得不属于征税范围，而且通过正常的税收执法行为，这类所得通常不会被执法机关发现。而房地产税因为摸清税源的方法是实物普查，因房产属于有形的不动产，在税源普查时，合法与不合法、正当取得和不正当取得的房产都不会被排除在调查之外，最终都会被统计出来，因税务机关本身不具备打击违法、犯罪和反腐的功能，这对税务机关征税无疑是很大的挑战。所以应衔接好税源基础数据调查、税款征收、处罚执行之间的“协调”与“衔接”的关系，准确界定“合法”与“非法”，“应税”与“非税”的界限。

同时，正如前文所述，房地产税征收是关键，房地产税属于对个人财产征收的直接税。从我国的税收管理实践上看，直接税比间接税征管难度大，对个人征收的直接税比对单位征收的难度更大。所以应在健全征收体制，完善征收制度，实现应收尽收方面下功夫。房地产税与个人所得税一样最重要的任务是税收征管问题。（见表三）一般认为，逃税率、欠税率及纳税人对立情绪等与税收法律的严密性、税法公平性、纳税服务水平、税收信息化程度、纳税便利程度、税务稽查能力、征税范围、税收征管能力、税收处罚严厉程度等成反比；与税率、纳税成本、税收优惠数量等成正比。所以，税制和征管体系设计应力争使与逃税率、欠税率及纳税人对立情绪的互补性因素影响降低，如尽力提高税收法律的严密性、税法公平性、纳税服务水平、税收信息化程度、纳税便利程度、税务稽查能力、征税范围、税收征管能力、税收处罚严厉程度等；适度采用低税率，降低纳税成本，减少税收优惠数量等。

表3 房地产税与个人所得税管理要素比较

二、房产税的税收征管策略

（一）完善与房产税相关的税收征管制度

1、构建内部监督检查制度。通过构建完善的监督检查体系，一方面，能够有效的提升房地产税收征管水平，另一方面，还能够起到规范房产税执法工作的作用，降低了收税腐败问题和错误执法问题发生的可能性。除此之外，还要对税务执法进行定期检查和不定期抽查，检查税务执法过程中是否存在不规范等问题，并及时的将检查结果公示，对于税务执法能力优秀的要加以表彰，而执法不当的则要及时的进行批评，从而提升税务执法能力。

2、注重开展风险分析。税务部门要对纳税情况进行定期的检查，对于一些不按照规定流程进行纳税，或有逃税倾向的人，要及时的进行提醒或警告。如果税务部门掌握了纳税人逃税的政局，还可以采取相关的管理办法，责令其立即缴费。

3、进行纳税评估。纳税评估具有流程简单、成本低等特点，能够有效的解决税收风险。因此，要进行纳税评估建设，在原有纳税评估的基础上，结合社会发展的实际，进行不优化和完善。同时，要加强信息库的建设，将税务信息进行储存，并通过评估人员对其进行评估，从而达到纳税评估的目的。

4、重视税务稽查。税务稽查能够有效的检查逃税案件，并起到相应的震慑作用，促使纳税人自发的守法，对于降低税收风险具有重要的作用。税务稽查具体应做好以下几方面工作：一是定期进行纳税检查，检查纳税人或企业是否存在偷税漏税的行为，并对违规行为进行警告，发挥出税务稽查的威慑作用。二是保证税务稽查的准确性，既要降低逃税漏查的可能性，又要最大限度的减少误查的可能性。三是对逃税行为进行严格的惩罚，从而体现出税务稽查的震慑作用。

（二）房地产税的征收和估值工作，注意进行统筹的安排和协调

政府税务部门要建立专门的土地评估部门，对房地产的土地价值进行评估。房地产的土地价值影响因素较多，一方面，需要采用遥感技术等土地监测技术，另一方面，还需要与多个着呢功夫部门相结合，才能够更好的进行房地产土地估值工作。除此之外，土地价值评估还需要结合发达国家的先进经验，例如在美国政府中，针对房地产税源建立了完善的信息管理制度，并且每一户的信息完备，定期更新，通过分户信息卡片可以了解到每一家的土地情况，这也就使得美国的税源管理能力较强。因此，我国也要进行相应的革新，主要体现在以下几个方面：首先，要建立完善的信息管理制度，保证辖区范围内每家每户都进行了信息登记。其次，房地产估值结果要对全社会公开，体现出我国政府工作的透明性。最后，房产税改革涉及的内容较多，要保证与其他改革和部门进行衔接。

（三）积极地进行房地产税的宣传工作，长期欠税的要依法惩治

房地产税与水电费等有所不同。用户水电费长期不补交，水电企业可以通过断水、断电等方式迫使用户补交费用，而房地产税在本质上，政府部门并没有直接给纳税人提供服务，因此无法利用这种形式进行强制要求。许多纳税人认为自己不纳税也能够享受到国家和政府的整体性服务，这也就导致了许多人逃税的问题。因此，想要解决这种问题，需要通过执法部门利用多种手段，如扣除纳税人存款、税收警告等方式，迫使纳税人补交税款。

而对于一些利用多种手段逃税或拒不纳税的，需要联合公安部门或司法部门，通过强制执法的方式进行征税，一方面，能够有力的减少偷税、漏税、逃税等问题，另一方面，还能够起到税务震慑的作用，提升政府的公信力，从根源上减少逃税行为的产生。除此之外，还要建立完善的税务服务体系，定期的向纳税人进税务情况进行汇报和统治，并加强税务宣传，提升人民群众对于房地产税重要意义的认知水平，从而让人民群众自发的进行缴税。

（四）整合房地产税的征管资源，实现各个组成部分之间有机合作

发达国家的房地产税有完善的财产登记、房产信息共享、房产评估、税收征管等制度作为基础，房地产税均由纳税人自行计算税款，自行计算减免税，代扣或自行申报。在美国、加拿大等国土面积较大的国家房地产税由地方政府征收，评估部门向地方政府或议会提交纳税人应税清单，由地方政府或议会任命征收官负责房地产税核定，提交税务机关征收。美国多数州的房地产税由核税官按照市、镇政府的统一要求，按时将区内房地产税的计税价值核定完毕，结合本区域房地产总价值与预算支出数确定房地产税的税率，报州或县市政府批准后由税务部门实施。而象日本、新加坡等国土面积较小的国家房地产税由中央政府征收。几乎所有国家都对公益用途用房、自住用房以及对老弱病残人群用房等规定了房地产税优惠[8]。借鉴国外作法，设计的我国房地产税纳税申报与征管体系应包括:实行自主申报与代收代缴、代扣代缴相结合的方式，单位房产出租、出借的，应由单位代扣代缴、代收代缴；有物业管理的社区房，由物业公司或管理部门代扣代缴、代收代缴；纳税人新增的房产由房管部门代扣代缴、代收代缴；其他的房产则由税务机关上门征收或纳税人自主申报。

[1]霍奕彤，李忠华.我国房地产税税制要素设计探讨[J].企业经济，2015，(02)．

[2]孙翔，秦天铎．房产税征管有关问题的探讨[C].中国税务报，2015,(07－10)．

[3]何杨，刘威.发达国家房产税征管模式的比较与借鉴[J]．涉外税务，．2011(05).

[4]刘成奎.我国房地产税税制优化研究：基于公平与财政收入视角[J].税务与经济，2012,(6).

[5]石坚，陈文东．房地产税制的国际比较[M].北京:中国财政经济出版社，2011．

[6]周璐.关于运用税收手段促进税源建设的思考——以贵州省遵义市为例[J].遵义师范学院学报,2016,18(02):50-53.

[7]肖毅.农业特产农业税与县域经济发展研究[J].遵义师范学院学报,2001,(04):33-35.

[8]林颖华.基于战略风险管理的企业内部控制问题研究[J].遵义师范学院学报,2016,18(05):37-41.