中国房地产企业海外投资区位选择影响因素实证分析

候文+薛宇翀

【摘 要】随着中国房地产企业海外投资的步伐不断加快，其区位选择问题就显得越来越重要。本文选择2005-2015年中国房地产企业海外投资12个国家的投资流量作为研究对象，研究区位选择的影响因素。

【关键词】房地产企业；海外投资；实证研究

中国房地产企业对外直接投资的区位选择问题，既会受到各个国家自身投资环境差异的影响，同时也会随着国家在不同时期经济政策和经济环境的变化而发生变化。本文选取2005年-2015年中国房地产企业对外直接投资额前列的国家，依照“对外直接投资”主要流向选取法国、德国、意大利、英国、美国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚、巴西、俄罗斯、委内瑞拉、土耳其、马来西亚等14个国家2005年-2015年截至每年年底中国房地产企业对外直接投资的中方投资金额流量数据建立模型。资料来源于《中国全球投资追踪》，各解释变量的数据来源于国务院发展研究中心信息网数据库、世界银行数据库、联合国数据库、美国土地管理局数据库。

一、变量的选取

结合各国学者研究对外直接投资区位选择的最常用方法及前几章的分析，本文对选取的14个东道国的区位因素作为实证模型的解释变量，进行检验和筛选，最终确定了不同国家对中国房地产企业对外直接投资区位选择的决定因素。

PGDP （单位：美元）：人均国内生产总值。用来衡量现有的市场规模、经济发展水平。

PRGDP（单位：%）国内生产总值增长率。用来衡量市场潜力，比例越大代表市场潜力越大。

ULI（单位：%）：土地价格指数：房地产企业具有其自身不一样的特性，就是它和土地的价格息息相关，我国房地产出让的招牌挂方式，政府卖地的方式是推动房地产价格上升的很大因素之一，土地的出让价格直接影响了房地产企业的利润，也影响了房地产外商直接投资的区位分布。外商对华直接投资的成本因素中也包括了东道国的土地价格，这里用各地区房屋平均销售价格来表征。

UL（单位：）未利用土地面积。主要指还未利用的土地，包括难利用的土地。未利用土地一般需要治理才能利用或可持续利用。

二、模型的建立

下面的方程在结合前面文章分析的基础上，通过建立模型来分析经济发展水平、市场潜力、土地价格指数、未利用土地面积这4个变量对中国房地产企业对外直接投资区位差异的影响，由于这几个变量的值很小，没有取对数。模型中回归系数还可以用来衡量有关解释变量对被解释变量的弹性。

上述的方程中，参数αit是模型的常数项，参数β1、β2、β3、β4反映了4个解释变量的系数向量，度量了解释变量对被解释变量的敏感程度。随机误差项μit满足相互独立、零均值、等方差的假设。

三、实证结果及分析

（一）平稳性（单位根）检验

我们需要对数据进行平稳性检验，检查数据是否平稳。采用stata12中ADF-Fisher检验、PP-Fish-er检验两种单位根检验法进行检验。所有变量均在两种检验方法下通过检验，因此根据综合判断原则，各截面时间序列均平稳。

（二）固定效应与随机效应检验及模型形式设定的F检验

进行F检验和Hausman检验來确定模型最终的形式。F检验的结果P值为0，小于0.05的原假设，选择个体固定效应模型比混合模型更合适，Hausman检验的结果P值为0.0019，小于0.05的原假设，因此本文选择个体固定效应模型。个体固定效应的估计结果如下所示。

从结果中我们发现，PRGDP（国内生产总值增长率）对OFDI的影响不是很显著，其概率达到了26.26%。但除了PRGDP之外其他变量影响均比较显著。

ULI（土地价格指数）因素是本模型中对OFDI进入影响最大的变量。其相关性达到了-2.3503，与之前预测的基本一致。房地产企业对外直接投资区位选择与土地的价格息息相关，呈负相关状态。东道國的土地价格指数越高，房地产企业对外直接投资区位选择的可能性越小。

UL（未利用土地面积）因素是本模型对OFDI进入影响最小的变量，呈现负相关，其相关指数为-8.6E-07。

PGDP（人均国内生产总值）因素对OFDI进入影响比较微弱，呈现正相关，其相关指数为0.000458。目前来说，我国房地产企业对外直接投资不管是在数量上还是在金额上都比较少，处于起步阶段。东道国的经济发展水平的影响还比较小。

四、结论

本章实证分析选取中国房地产企业对外直接投资较多的14个经济体作为样本，通过2005-2015年的数据对样本进行回归分析，模型采用的是面板数据模型中的固定效应模型，回归结果表明，东道国经济规模、土地成本、未土地面积都是中国房地产企业OFDI区位选择的影响因素，并且得出了国内生产总值增长率因素对制造业OFDI区位选择影响并不显著的结论。

土地价格都是最重要的影响变量，变量检验结果显著，并且在所有的检验结果中基本表现一致，土地价格与OFDI的进入呈现出显著的负相关，与FDI的进入成反方向的变化。

国内生产总值增长率检验结果不显著，与预期不符。究其原因，主要在于目前我国房地产企业对外直接投资的现状，处于起步阶段，在某些国家许多年份均不存在投资。

未利用土地面积因素检验结果显著，呈现负相关，与预期基本一致。东道国难利用土地的面积越多，中国区位选择的可能性越小。endprint