老旧住宅小区改造设计与实践

谭意

摘 要：现如今时代快速进步，人民群众生活水平的不断提高，群众对于改善居住条件及提高物业服务质量的呼声也随之强烈。很多老旧宅小区由于基础设施不足，治安缺少保障，导致居住环境不理想。通过对娄底铁路小区的现状进行分析研究，对小区改造中存在的困难从几个方面提出了相关策略，以进一步提升小区的居住条件，完善相应设施设备，进一步改善群众的生活环境。

关键词：居住条件;基础设施;改善

老旧住宅小区的改造是贯彻落实党的十九大精神，解决城市发展不平衡不充分问题、实现人民群众对美好生活向往的重要举措。铁路小区的改造，有利于改善居民的居住条件和生活品质，提高群众的获得感、幸福感、安全感，有利于改善小区环境，延续历史文脉，实现城市可持续发展，有利于加强和创新基层社会治理，打造共建共治共享的社会治理格局。

一、项目概况

本项目位于湖南娄底市中心城区的中心部位，北临秀石街，西北有城市支路，西北角是农贸市场，南靠娄底市第五小学，是铁路职工家属的住宅小区。该项目区域内共有9栋住宅楼，共330户，总占地面积14029.34m2。此次改造的主要部分在于建筑物外立面、景观绿化、雨污分流和配套设施等等。

娄底铁路小区在项目勘察中还是发现其存在场地优势和劣势的。其优势在于建筑物较新，轴线明显，空间开阔，可塑性强，场地绿化基础较好，植物生长茂密。其场地劣势主要存在以下几个方面：

建筑外立面防盗窗、线路等杂乱，存在安全隐患，影响美观。

道路破损严重，主道路不足4米通行不畅，转弯半径及倒角不符合规范、无回车场等不能满足消防要求，存在一定的安全隐患。

北入口右侧的简易停车场不能满足需求，造成宅间道路车辆乱停和侵占绿地设停车位，影响消防和安全通行。

杆线杂乱，影响美观和安全使用。

植物生长杂乱，植株老化、严重影响观感和阻碍建筑南面的采光需要。

设施小品缺乏，健身器材破损严重。

二、改造原则

坚持问题导向，明確重点内容。改造要顺应群众的期盼，先民生后提升，先近期后远期，明确小区改造的重点和难点。

坚持因地制宜，做到精准施策。结合本地和小区实际，在改造的各环节上充分反映居民需求，共同制订科学的改造方案。

坚持以人为本，做到生态节约。充分考虑使用人群及场地的现状条件，融入海绵城市理念，建成生态自然、休闲游憩的景观空间。

三、设计策略

（一）彰显小区个性，突出文化亮点

小区改造首先要切中主题，擦亮文化名片。搞好环境整治，建设铁路生活小区，保留原有的文化底蕴——铁路情怀、地域特色。其次是改善生活环境，提高城市品质。完善小区的公建配套设施，提高居民的生活品质和归属感等。

（二）消除安全隐患，改变道路现状

小区道路年久失修，路面接缝多，部分路段破损严重，乱停车现象严重，且道路窄，转弯半径小，无回车场，消防车不能通行，存在很大的安全隐患。整修道路加大容量，增设回车场和停车位，是解决消防安全和停车问题的重要措施。

（三）融入海绵城市理念，解决雨污混流

小区内的雨污水管网堵塞严重，但部分区域存在雨污混接问题。改造后的小区雨污混流问题得到解决，透水混凝土、透水铺装“吸收”路面上的雨水。

（四）改变外围形象，提升小区品位

对小区的入口、围栏和建筑外立面进行改造。新建门卫入口，围墙改墙刷真石漆，规范建筑外立面形象，整理绿化，提升小区居民的幸福感和自豪感。

（五）健全功能配套，完善基础设施

小区现居住环境较差，硬件配套设施不全，没有物业管理。改造后要有常态化管理机制，建立健全的物业服务，加强小区公共保洁、秩序维护、停车管理、设施维修、绿化养护等。

四、专项设计

（一）大门改造

改造前：小区门卫破旧，出入口门禁缺失，不利于管理。

改造后：按新的要求设计门卫，改善入口形象，便于管理;使标志醒目，便于识别;入口与小区内景观相互衬托，彰显品位。

（二）围墙改造

对小区围墙整体翻新，拆除小区东南角现有的残墙，加大景观空间，对南面挡土墙进行垂直绿化。

（三）道路、停车位改造

改造前：小区道路使用多年，缺乏养护，路面接缝过多，部分路段破损严重，消防车不能通行。且整个道路标高低于城市道路，常造成雨水倒灌的局面。

改造后：结合道路提质改造提高道路地面标高，对道路加宽，增加回车场，满足消防车使用要求。原来的水泥混凝土路面改建为沥青混凝土路面，达到环保、防尘、降噪和增添行车舒适性的效果，同时增加道路引线和减速带等基础设施，加入内嵌式林荫停车位，既满足绿化要求，又缓解小区停车难的问题。

（四）新设非机动车停车棚

小区内入口处原有摩托车棚设施陈旧，已无使用功能，本次改造将在门卫西边设置一定数量的非机动车集中停放棚，进一步规范小区非机动车停放秩序。

（五）增加小区微型消防站

为满足消防要求，本次改造将在小区内新增配一个微型消防站，将在原门球馆器材室改造完成。

（六）休闲健身广场改造

改造前：小区休闲广场面积较小，植被杂乱，杂草丛生，健身器材设于路侧，已损坏。无遮阳，缺少活动空间。

改造后：拆除东南角残墙，加大广场空间，地面铺装为塑胶地面，合理配置植被，增加遮阳空间以及健身器材，让休闲广场真正成为小区内居民休闲交流的场所。

（七）绿化改造

改造前：植物生长杂乱，植株老化，缺乏养护管理，严重影响观感。建筑物南面的乔木严重影响室内采光的需要，林下植物缺阳光，生长不良。绿化地黄土露天，乱建停车位，破坏严重。

改造后：将建筑物南面影响采光和阻碍消防车通行的乔木进行移植，保留其它乔木和生长良好、不影响改造的灌木。小区内原有乔木共105棵，其中樟树（胸径20cm～30cm）共92棵，广玉兰（胸径13cm～15cm）共13棵。由于影响建筑物南面采光和影响消防要求的乔木需要移植43棵，其中樟树移植32棵，广玉兰11棵。保留樟树60棵，广玉兰2棵。新增色叶乔木和花灌木形成景观视觉焦点，同时对一些品质很差的球灌木及绿篱进行废除。增设停车位，线路入地拆除电杆及拉线，规范绿地和增加绿地，保证小区的绿地率。

（八）建筑物南北两侧地面铺装

为保证小区内的绿地面积和方便底层杂房出进，将绿地移向建筑边，水沟改为有盖明沟。车行道改为沥青混凝土，球场健身区为塑胶地面，停车场为嵌草地面，其余地面均为块料地面（透水砖或陶砖）。

（九）建筑物外墙立面部分

外立面改造以6#栋为参照，其他栋以此为准。

（十）设施小品部分

宣传栏：小区内宣传栏缺乏统一规划，现较为凌乱，损坏严重，影响小区整体美观。对小区宣传栏位置进行规范，统一款式，提升小区整体形象。

垃圾桶：小区内现有垃圾桶设置偏少，且设置不规范，没有进行垃圾分类收集。对小区垃圾收集桶进行全面更换，宣传垃圾分类收集意识，确保每个楼栋都有一定数量的垃圾收集点，提高居民的爱护环境意识。

坐凳：小区内现有休息坐凳设置偏少且样式老旧。对小区休息坐凳进行全面更换，确保每个楼栋下有可休息的坐凳，增加居民的生活质量。

健身器材：小区内健身器材损坏严重，存在严重的安全隐患。对小区内健身器材进行全面更换，方便居民强身健体，丰富业余活动。

（十一）日照影响

移栽部分紧挨在建筑南面的高大乔木，减少对住宅的日照影响和安全隐患。

（十二）配套设施

1.建筑明溝

改造前：建筑物散水破坏，明沟垃圾堆积，堵塞严重，散发恶臭，影响小区生态环境。

改造后：结合宅旁绿化改为有盖明沟，阻止杂物进入，保持水流通畅，防止夏季蚊虫滋生，彻底改善小区环境。

2.亮化完善

改造前：小区现有庭院照明部分有损坏，且整个小区夜景亮化灯布置偏少，部分区域缺失或分布不合理。

改造后：对小区夜景照明重新布置，营造和谐的小区光影氛围。

（十三）党建文化改造

改造前：小区的宣传栏严重破损，绿化品质很差，外部形象差。

改造后：在小区入口增加党建宣传窗口，宣扬党建精神，提升小区内涵。

五、结语

老旧住宅小区维修与改造是现今许多城市关注的一个热点问题。随着时间的推进，很多住宅小区呈现诸多问题，如基础设施不完善、缺乏长效管理，且在短时期内不能拆迁改造的小区。它们已不适合当前社会发展与居民需要。必须在提升改造基础上，全面提升小区的居住条件，完善相应设施设备，打造适宜居住区，利用现代化生态建筑设计策略，促进老旧住宅小区健康协调可持续发展。

参考文献：

[1]王斌.城市老旧住宅小区提升改造问题研究—以天津市河西区为例[D].天津科技大学，2016.

[2]王天驰.现代城市老旧住宅小区改造探讨[J].改革与开放，2017（4）.

[3]孙梅花.老旧住宅小区改造的现状与建议[J].城市建筑理论研究，2017（10）.

[4]周玉明.老住宅小区改造设计探讨[J].苏州大学学报，2007（10）.

作者单位：

湖南人文科技学院美术与设计学院