从“租售同权”的提法看制定标准化租赁合同的必要

文/陈鸣飞 上海瑾之润律师事务所 上海 200122

所谓“租售同权”，是指住房的承租人在享受社会公共服务时，和住房的产权人享有同等的权利。社会公共服务一般指政府提供的义务教育、公共卫生、社会保险等方面的基本服务。不过，在目前国务院及各地方政府发布的规章中，还未见到有直接使用“租售同权”这个词的例子 。“租售同权”是在新闻报导中，记者们总结政策规定而形成的。

1、租赁关系的不稳定性及其对于实现“租售同权”的障碍

承租人享受的承租权属于债权，与物权相比而言缺乏稳定性。举例来说，合同约定的租赁期间可长可短；租金可高可低；有的允许转租，有的不允许转租；有的在租金中包含物业费，有的不包含。除此之外，有的租赁合同还会有“个性化条款”，比如附解除条件，约定如果出租人出售自己的另一套住宅时，就可以收回出租房屋。这些事项的可约定性，决定了承租权是一个“非标”权利。对于政府来说，如何选择“非标”权利的必备要素，使具备这些要素的承租权主体可以在享受社会公共服务方面与房屋产权主体“同权”呢？

2、制定标准化租赁合同的必要性

上海当前的居住证政策可作为一个观察的样本。在上海市申请居住证的人员，除了提供就业证明，最重要的就是提交“拟在本市居住六个月以上的住所证明”，如果申请人是租房居住的，住所证明就是“由房屋管理部门出具的房屋租赁合同登记备案证明” 。而要办理租赁合同登记备案证明，应该提交：租赁合同、身份证明、住房证明（如房产证等） 。登记后发给《上海市居住房屋租赁合同登记备案通知书》。从上面的规定可以看出，上海目前是以租赁合同登记来实现承租权标准化的，在登记制度下，各种内容、各种形式的租赁合同被简化成登记备案《通知书》上的几项信息。而只要满足以下三个条件：一、房屋有合法的权属证明；二、租赁用途用于居住；三、租赁期限从申请登记之日起算还余六个月以上。就符合办理居住证的条件。这三个条件是比较宽松的，它比较灵活地选择了租赁合同都具有的必备条款，回避了租赁合同中可能会有的特殊约定，在租售同权的实现上，它既给予了方便，又无法更进一步。为什么说他无法更进一步呢？举一个子女受教育权的例子，如果只要满足这三个条件的承租人子女都可以享有在该房屋所在学区的受教育权，那么一套房屋，只要多签订几次六个月以上和租赁合同，或者同时签订几份不同房屋部位的租赁合同，就可以成为两个甚至多个承租家庭子女接受教育的载体。但在现实中，这是不可能实现的，办理居住证甚至和子女接受教育是两个层面的问题，办理居住证是宽松的，而子女能否入学则是严格的。

可见，租赁合同登记制度无法解决“租售同权”的深层次矛盾。如果要比较彻底的解决“租售同权”的问题，那就要使承租人持有的“租赁合同”相当于产权人持有的“房产证”，租赁合同也就不能像目前一样形式不一、内容不一，而需要像“房产证”一样实现“标准化”。

3、标准化租赁合同的具体设计

3.1　标准化的租赁期间

标准租赁合同应设置一个标准化的租赁期间，笔者认为以3年为宜。在3年内，房屋产权人可以享受的公共服务权利转移给承租人享有。这是一个固定期间的设想，德国民法典上，还提供了另一个解决办法：无固定期间。在德国, 欲签订定期的住房租赁合同, 出租人必须在缔约时书面告知承租人限制租赁期限的理由，否则应签订无固定期间合同。可签订固定期间合同的理由主要有以下三项：租期届满后, 将房屋自用、供亲属或同住者使用；用合法的方式将房屋拆除、大修或置于某种不解除租赁合同会严重影响其进展的状态；准备将房屋租给雇员居住 。

3.2　限制变更

在各地颁发的有关“租售同权”的政策中，都有“保证租赁关系稳定”的规定，规定在住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得强制驱逐承租人，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金等内容 。但是，这些政策在效力层级上只是属于“地方政府规章”，远未达到法律或行政法规的层级，因此政策的规定要落实到法院的判决准则上还有一定距离，而标准化租赁合同可以通过标准化的合同条款约定前述事项，成为租赁双方发生争议时的合同依据。

3.3　承租人信用记录

标准化租赁合同不能仅仅对出租人严格，也要充分保障出租人收取租金的权利，故应当对承租人建立独立的信用记录制度，签订租赁合同前，承租人应当详细录入个人及家庭的信用信息，一旦发生承租人不支付租金的情况，一方面便于出租人起诉，另一方面，出租人胜诉后可将承租人违约事由录入其信用记录，限制其再次签订标准化租赁合同的资格。

3.4　政策优惠

为了鼓励出租人签订标准化租赁合同，可以给予出租人一定的税收优惠，例如可按固定比例缴纳个人所得税，或减免房产税；还可以给予承租人更高的居住证积分。

3.5　网上备案

标准化租赁合同必须经网上备案，网上备案的经办机构为各社区事务受理服务中心，持经过网上备案的租赁合同和居住证，承租人可以享受与该房屋产权人一样的公共服务。同样，对本市户籍居民而言，如果人户分离 ，持网上备案的租赁合同，也可享受与承租住房产权人一样的公共服务。

结语：

在国家全面房改前，公房租赁实际是解决了“租售同权”问题的，但那时租赁住房的性质是公有住房，当下，出租住房已经很少是公有住房了，因此解决“租售同权”需要换一种思路。制定标准化租赁合同即是新思路之一，乍看之下，它似乎很难实现，但只要坚持并加以宣传，标准化租赁合同还是可以被产权人和承租人双方广泛接受的，被广泛接受以后，则将更能体现“房子是用来住的”定位。

参考文献：

[1]参见《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号），三（七）.

[2]参见上海市人民政府关于印发《上海市居住证申办实施细则》的通知（沪府发〔2013〕41号），四（一）3（2）.

[3]参见上海市住房保障和房屋管理局、上海市民政局关于印发《上海市居住房屋租赁合同登记备案操作规则》的通知（沪房管规范市〔2013〕2号），第十条.

[4]德国民法典，第575条；转引自许德风《住房租赁合同的社会控制》，载于《中国社会科学》2009年第3期，第128页.

[5]参见上海市人民政府办公厅印发《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》的通知（沪府办〔2017〕49号），二（二）；北京市住房和城乡建设委员会《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》，三.

[6]人户分离是指本市户籍居民实际居住地与户籍所在地分离.