十九大后房地产行业发展趋势分析

文/陈灵 四川家益石油房地产开发有限责任公司 610051

1、十九大给房地产行业发展带来的启示

十九大精神给房地产行业带来的最大启示就是我们必须尽快消除因为炒房而给房地产行业带来的金融属性，将房地产投机行为彻底扼杀。未来，房地产价格调控力度将进一步增强。十九大之后，房地产行业最大的变革方向将是提升房价和居民购买能力的匹配性，房地产利润率进一步下降将成为大势所趋。房地产行业将从白银时代走向青铜时代，其对实体经济的吸附性也会大幅度降低。

经过十几年的高速发展，房地产行业面临的最大问题就是炒房盛行、投机肆虐，群众普遍认为房地产行业中的金融属性在逐步增强，住房属性反倒被日益边缘。借此，房地产行业吸引了大量的资金，房价一升再升，居民的住房需求被严重削弱和影响。与此同时，房地产行业还抢占了实体经济大量的发展资金，给国民经济的健康发展带来很大的负面影响。从经济可持续发展的视角来看，这样的发展是不可取的；从房地产行业自身的发展视角来看，无序的高速度增长对行业来说也不是好事，因此，房地产行业变革是不可避免的一个趋势。房地产白银时代的到来并不意味着房地产产业结构调整的结束，处在白银时代的房地产行业依然具有较高的行业利润率，行业发展的金融属性还没完全消除，相对于居民购买力来说，房价依然过高。

十九大报告提出这样的观点：实体经济将是未来经济发展的着力点，未来经济发展则以提升供给体系质量为主攻方向。未来经济发展和产业结构调整以提升经济质量优势为目标。我们必须坚持房子是用来住的、不是用来炒的原则，加大力度进行多渠道保障、多主体供给，坚持租住和购买并举的策略，解决全国上下所有人的住所问题。十九大报告明确了消除房地产行业金融属性的发展目标，杜绝房地产投机行为将是未来房地产行业调整的要点。房地产行业必将从白银时代过渡到青铜时代。

2、十九大后房地产行业发展趋势分析

第一，要开展多层次住房供给策略，以高端有市场、低端有保障作为房地产行业改革的根本目标，建立房地产市场长效管理机制，实现平稳健康发展，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。对于中低收入群体，房地产行业要为其提供低租金和租赁型房屋，使得居民的基本住房需求得到保障；对于夹心层群体，房地产行业则要对其出售产权型房屋，通过适当售价来激发夹心层群体的住房购买欲望，使其能够尽快地获得自主性住房。对于高收入群体，房地产行业则要采取市场价格对其出售产权房屋。这样一来，全体居民不同层次的住房需求都能够得到满足，房地产行业宏观调控效果更为明显。

第二，加强供给侧改革力度。2016年北京市出台了《北京市共有产权住房管理暂行办法》文件，该文件明确了共有产权住房的使用权限和处分权利，要求北京市政府和建设单位共同开发，共有产权住房的销售价格要低于同地段、同质量的商品房销售价格。共有产权住房提供的是配套完善、环保节能、交通便捷、质量优质、科技智慧的房地产项目，力求为居民提供更加适宜的居住环境。本质上来讲，共有产权住房是一种政策性商品住房，是政府基本住房保障政策和商品房市场之间融合的一种途径和形式，能够从根源上消除保障性住房和商品房二元分立的局面，有利于将住房制度和福利覆盖全体居民。共有产权住房同时也是解决三四线城市库存商品房过多和积压的一种有利政策。

第三，要在立法之中体现租售同权。十九大报告最突出的要点就是保障和改善人民最关心、最直接、最现实的利益问题。住房问题就是当前困扰最广大人民群众的利益问题。如何解决好房屋租赁的供需矛盾是当前一二线城市面临的严峻问题。十九大会议召开之前，国务院法制办、住房和城乡建设部联合调研，对多地区的《住房租赁管理条例》进行意见征求和调查问卷，并在十九大报告中提出自己的整改意见，认为政府应当加强对公共租赁平台的建设和监管，对租赁住房的建设标准和装修标准进行量化规定，并给予住房租赁企业在税收和融资上的便利性。十九大会议愈加凸显了国家建立租售并举长效机制的决心，我国租赁市场未来几年将得到快速发展。目前关键的问题是如何在立法中明确租售同权问题以及如何鼓励相关机构进入租赁市场的问题。从政策层面来看，目前已经有20多个城市推行了住房租赁新政策。广州、深圳、南京、杭州已经成为住房租赁试点城市，这些城市是国家明确租赁并举政策、实现租售同权意图的重要体现。从市场层面来看，不少开发商和银联、支付宝等金融机构都已经进入到住房租赁市场，一线城市更是从土地作为切入点开展住房租赁政策。2017年10月11日，广州首宗全自持土地进行出让，地块要求整体确权不得出售，将用于建设租赁住房且出租对象需要政府同意。

第四，调整将经济模式，适应经济发展新常态。当前我国市场经济发展正在从要素驱动向创新驱动转变，而经济发展方式转变过程需要大量的人才支持。教育部调查统计结果显示，2018年全国普通高校将有805万毕业生，将会比2017年增加约30万人。处于社会的高校毕业生，最苦恼的问题就是如何以低廉的成本获得一个遮风挡雨之所。为了实现“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的目标，各个地区提供的优惠政策自然会影响毕业生的求职选择和求职计划。目前，武汉发布高校毕业生落户升级版新政，其中，凭毕业证就可落户、购房租房可“打八折”、最低年薪指导标准出台等政策引发社会关注。近年来，为吸引人才落地扎根，不少二三线城市在住房、户口、创业扶持等方面给予高学历人才政策优惠，这也被舆论称为新一轮的"抢人大战"。在成都，该市为"蓉漂"安居问题提出了人才公寓、产业新城配套租赁住房和用人单位自建倒班房等多种方式和途径的解决方案。为方便外地来蓉应聘的应届毕业生，该市还设置了20余个7天以内免费入住的青年人才驿站。长沙则对到当地工作的博士、硕士、本科等全日制高校毕业生，两年内分别发放每年1.5万元、1万元、0.6万元租房和生活补贴；博士、硕士毕业生在长沙工作并首次购房的，分别给予6万元、3万元购房补贴。这些都是房地产改革促进就业、适应经济发展新常态的主要举措。