以抵押贷款为目的购房过户应如何认定

文◎赵存耀

［案情］2013年1月甲购买一辆大货车从事运输生意，2014年1月在运输过程中发生交通事故致使车辆损坏。甲无资金修复车辆，无法继续营运，计划通过“零首付”购房、再抵押房屋获取贷款的方式筹款。2014年4月，甲以61万元价格与乙签订购房合同并支付6万元定金（先由中介垫付，后用贷款偿还）。甲以过户后才能办理购房贷款为由将乙房产过户到自己名下，随后，以该房产作抵押从王某处借款50万元并办理了抵押登记，甲仅将借款中的34万元用于支付乙房款，就余款立下欠条。由于经营不善，2014年6月，甲又将该房产抵押向丙借款50万元用于偿还王某借款。后因无力偿还欠款，甲在未通知债权人的情况下外出打工并更换了手机号码。

就本案如何定性存在两种意见。第一种意见认为甲构成合同诈骗罪，理由是甲买房不是出于正常的居住目的，而是为了抵押贷款，具有非法占有他人财物的犯罪故意。第二种意见认为甲的行为不构成犯罪，理由是甲购房的目的虽然是用以抵押，但是“以抵押贷款为目的”签订购房合同不能等同于“以非法占有为目的”购房并诱骗过户。

［速解］笔者同意第二种意见，理由如下：

（一）甲无“以非法占有为目的”的主观故意

以抵押贷款为目的购房，尽管不是出于原始居住目的，而是运用房屋价值实现金融目的，但这种做法并不违反法律、行政法规的强制性规定，因此以“抵押贷款为目的”购房不能等同于“以非法占有为目的”的购房。“以非法占有为目的”签订房屋买卖合同是以合法的形式掩盖非法的目的，合同自始无效；“以抵押贷款为目的”购买房产并签订房屋买卖合同并不被法律所禁止，实践中并不能因为购买房屋的目的是“抵押贷款”进而推断购房合同无效。购买房产的目的无论是自住、出租还是抵押贷款，都是房屋所有权人行使所有权（即占有、使用、收益、处分权）的必然体现。购买房产的目的只要不为法律所禁止就不应影响合同的效力。

甲的总资产不及购房款不能说明其具有非法占有的目的。法律并不禁止购房者购买超出自身总资产价格的房产，正因如此才有购房贷款事实和一系列相关保障政策。以购买的房屋作为抵押物多次贷款只是借款人单方面愿望，抵押贷款需要经过评估、审查等一系列严格程序。当贷款数额超过了抵押物价值时，贷款人（银行）应当承担相应责任，由借款人独立承担责任特别是承担刑事责任确有不妥。

（二）甲未虚构事实或隐瞒真相

第一种意见认为甲隐瞒了将房产用作抵押物进行贷款的真实购房目的，甲与乙签订购房合同并骗取房产证进行抵押担保借款，属于《刑法》第224条第3项规定的“没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的”的情形。笔者不赞同这种观点。首先，将购买房产作为抵押物进行贷款属于购房后行使房屋使用权的行为，法律上没有规定、当事人也没有约定买方向卖方披露购房用途的义务。其次，以抵押贷款为目的的购房前提是买方享有产权，乙对此知情，因此本案房屋买卖合同的签订应当是双方当事人的真实意思表示。甲签订购房合同后向乙支付了大部分购房款，就余款21万元出具了欠条并由中介进行担保。最后，甲具有履行合同的能力。甲从事运输生意且运输车辆损害，其购房的目的是通过抵押贷款维修运输货车并继续从事运输工作，具有还款的动机和能力。甲因经营不善无法偿还贷款不能等同于“没有实际履行能力”。

综上，甲主观上没有非法占有他人财物的主观犯罪故意，客观上没有实施虚构事实、隐瞒真相的行为，当事人双方所签订的购房合同为真实意思表示，房屋所有权人在自己的房屋上设定抵押权属于正常的民事法律行为，因此，甲的行为不构成犯罪。