房地产拆迁评估中存在的问题及应对措施

胡跃　吉海鹏

【摘 要】随着我国经济的飞速发展，人民的物质生活水平的提高以及改善生活环境意识的增强，以往城市的配套设施已经不能满足人民的需求，不再适应城市化发展的进程，因此对旧城市的改造成为当今的重要课题。由于房屋拆迁程序较繁杂，阻碍房屋拆迁的进行，本篇论文主要讲述房地产拆迁过程中评估时会出现的问题，通过分析其中的原因，提出积极有效的措施解决问题，促进房地产拆迁工作的进行，提高人民的生活质量，促进我国城市化的发展。

【关键词】房地产；拆迁评估；问题；原因；解决措施

我国通过房地产拆迁的方法，从农户手中征收国有土地，对被征收土地的农户进行补偿，征地被用来建构成新城或是商业用地，从而满足人民的物质文化需求，加快城市化的进程，促进我国经济的发展。经由前几年城市化发展的进度来看，此方法取得的效果显著，但是也伴随着一系列的社会问题，比如拆迁赔偿款、拆迁评估、政府补贴等等，这些问题造成的拆迁纠纷严重的影响社会稳定[1]。本篇论文主要分析此类问题的原因并且提出具体的解决措施。

1 房地产拆迁评估中出现的问题

1.1 估价方法的问题

房地产拆迁过程中最难实施的就是估价工作，影响房屋估价的因素很多，目前多数城市采取以基准价格为基础结合相关系数的方式进行房屋估价，但这种计算方法与房屋估价规程不太相符，不符合实际情况。其原因主要有三个，首先，基准价格本身就没有说服性，在房地产拆迁估价规程中并没有涉及到基准价格的内容，同时也没有发现基准价格一词，因此通过基准价格进行估价不具科学性，更谈不上说服群众配合拆迁工作。其次，中国共产党开展的十一届三中全会明确的提出建立社会主义市场经济，市场在我国经济发展过程中起着举足轻重的作用。因此房屋的价值应该是由房屋本身的价值以及社会市场价值共同决定的，其中后一者的影响力较大。比如同一区位的房子，有的只是居民房，而有的是商用房，学区房，比较具有商业价值，如果同一采取基准价格进行估价、进行赔偿，造成与实际的市场价值相差甚远，这势必会引起部分群众的不满。所以在房地产拆迁评估过程中也应该注重市场因素，而不应该只采取基准价格的方式对房屋进行估价。最后是政府层面，政府由于拆迁量大的原因，为了减少工作强度，尽快的完成评估工作，很大程度上会选择节约、精力的评估方式进行评估，较少结合实际情况考虑，最终会造成评估价格与房屋的实际价值有很大的差距，同样造成群众的不满，容易激发社会矛盾，同时不利于房屋拆迁工作的进行。因此，在进行估价确定基准价格时应该考虑市场价格因素。

1.2 群众不愿配合

我国社会经济发展不平衡，城乡贫富差距大是我国的基本国情，房地产拆迁工作的主要对象是村民，作为弱势群体，村民不可能自愿的把自己的房屋、土地交出来。同时受文化因素的影响，大部分村民文化素质不高，不理解拆房屋迁工作的目的是为了促进我国城市化发展，只看着眼前的利益，看不到长远的好处。最后，部分村民通过其他渠道了解房地产估价以及赔偿金的给定规则，进行突击装修和突击建筑的方式，让房屋具有商用价值，通过这种方式骗取大额赔偿金，如果拆迁队不给出满意的赔偿金，村民就不配合拆迁工作，加大拆迁的难度。

1.3 确定房屋基准价格存在问题

在确定房屋基准价格的过程中，政府是主体，也就是说政府是房屋基准价格的评估机构，因此基准价格的评定实际上是一种政府行为，是不能摆脱政府的干预的，而政府部门为了减轻评估工作的强度和难度，较少考虑市场的因素，单单根据基准价格因素进行评估，不能准确的反应出房屋在市场中的价值以及变化情况。同时政府部门如果出现腐败行为，可能会故意压低评估价格，从中吸取大额补偿金，造成房屋估价低，引起社会矛盾[2]。

2 造成上述问题的原因

2.1 市场经济体系不够完善

当前我国社会主义市场经济体系还不够完善，市场信息不够通常，这就增加了房地产拆迁估价工作的难度。首先，由于市场体系还处于一个发展阶段，秩序也较为混乱，无法在房地产拆迁提供房地产市场交易资料，评估工作者没有参考的数据，无法给出准确的评估价格。其次，房地产市场交易资料也不够规范，没有建立房地产市场交易信息资料库，资料分布较为零散，信息交流不够畅通。最后，政府部门没有设定专门的评估机构，并且没有对不合格的评估机构进行打击，这就造成某些没有评估资格的机构仍然在做评估，这些机构为了盈利，不惜违反规定制作出假的评估报告，造成政府收集到假的数据，制定出不符合实际的评估价格，使得房屋评估价格与实际价格相差甚大[3]。比如，重庆某个开发区，请了一个评估机构进行价格评估，然而这个评估机构有受到被拆迁人的委托，结果出现了两份差距较大的评估结果。

2.2 政府部门的原因

政府部門作为价格评估的主体部门在价格评估中所起的作用相当重大，其中政府部门的工作人员的工作态度也是十分重要的，如果政府工作人员比较懒散，工作积极性不高，就会出现只根据基准价格进行估价，不结合市场因素的情况。同时政府部门没有对村民突击建筑以及突击装修的情况进行管理，这种情况很容易增加国家的补偿负担，同时处理的不好也容易引起群众矛盾。

2.3 城乡差距显著

受我国基本国情的影响，城乡差距显著，被征收土地的对象是村民，出于文化水平、自身素质以及经济状况的因素，农民使不太愿意变卖房屋的，因为受文化程度的影响，农民理解不了拆迁工作的实际意义，受自身素质的影响，农民看不到长远的利益，只知道现阶段自身利益受损，受经济状况的影响，农民除了土地没有其他的生存技能，土地是农民重要的经济来源。

3 房屋拆迁评估中出现问题的应对措施

3.1 完善拆迁估价方法

一般来说，房屋拆迁进行估价的方法主要有基准价格估价法以及市场价格估价法。首先是基准价格估价法，采取基准价格估价法时应当注意估价信息资料来源的可靠性，对于不合理的信息应当果断剔除，由于政府是基准估价的主体，因此政府部门的员工应当提升工作责任感，对工作积极负责，同时政府也应该制定相关的监督部门，对于基准估计的过程进行监督，防止腐败行为的产生，还应当公开基准估价的价格，使得基准价格透明化，保障群众的知情权。其次是市场价格估算法，这种方法也称作市场比较法，通过房屋与房屋之间的比较，了解房屋在市场中的价值，根据房屋在市场中的价值，进行价格评估。这两种评估方法不是一层不变，而是需要时时更新，一般情况下是一年一次。

3.2 加强监督力度

加强监督力度主要是发挥政府的监督作用，政府监督主要分三方面，一方面是政府自身，一方面是市场，最后是农户。首先针对政府自身，政府需要设置监督部门，对于贪污腐败，工作偷工减料的行为应该严厉打击；其次是监督市场，防止市场为了利益而胡乱定价的情况，同时需要制止不符合规定或者是没有资格的估价机构，防止虚假评估报告的出现；最后是监督农户，防止农户为了骗取大额补偿金而突击装修、突击建筑的行为。

3.3 加强拆迁工作的教育与宣传力度

由于农户受文化程度的影响以及自身素质的影响，对拆迁工作不理解，因此政府部门可以开展相关知识讲座、宣传讲座，向农户普及相关知识，促进拆迁工作的进行。

4 结语

房地产拆迁评估工作在进行过程中出现诸多问题，如果解决不恰当，会严重阻碍城市化的进程，不利益我国经济的发展，希望通过上诉对评估出现问题的分析以及提出解决措施，能对房地产拆迁评估工作有所帮助。

【参考文献】

[1]赵承君.关于房地产拆迁评估中的问题思考[J].现代经济信息，2015（13）：152.

[2]顾飚宁.对房地产拆迁评估的几点思考[J].中国房地产，2013（12）：31-32.

[3]李静昆.房地产拆迁评估中的问题及应对措施[J].科技信息，2016（29）：565-566.endprint