浅析杭州商业地产影响因素与趋势

王舒豪

摘 要：杭州是浙江的政治、经济、文化、教育及金融中心，杭州的商业地产一直是投资者重点关注的对象。不久前刚举办的G20峰会，以及即将来临的2022年杭州亚运会，在提升杭州影响力的同时，也很可能会给杭州商业地产价格带来巨大影响。本文基于杭州商业地产价格影响因素及趋势研究，希望不仅能给投资者带来投资参考，而且能够给政府提供政策参考。

关键词：商业地产现状；商业地产价格变动；供求关系；政策

一、现状分析

1.杭州商业地产市场分析

（1）商业地产市场发展迅速，去库存周期明显缩短

自2011年以来，杭州的商业地产市场已连续保持千亿级别。商业地产的销售金额逐年增长，近五年增速均保持在16%以上，2012年和2016年的增速分别达到了89.3%和58.6%。与此同时，商业地产过剩问题得到明显改善，去库存周期大幅下降。去库存周期的合理值为9至16个月。2015年以前，杭州商业地产的去库存周期均大于16个月的合理值，2016年底，去库存周期降至6.5个月左右。

（2）杭州土地供应快速上升

2013年供地热潮后，政府为了解决商业地产供给过剩的问题，减少了2014年和2015年的土地供应。2016年，土地供应大幅增加，成交金额约1600亿元，出让面积约531.7万方，增速达40.5%。由于房屋建设需要一定的时间，所以2016年杭州土地供给的增加会在几年后增加商业地产的供给。

2.杭州商业地产政策分析

2016年杭州商业地产政策总体上可以分成两个阶段：去库存阶段和限购限贷阶段。由于政府的政策会直接对市场产生影响，所以我们从商业地产销售价格和销售套数两个角度来分析政策的影响。

（1）去库存阶段：2月至9月

政策调控的方向是刺激商业地产的购买，加快去库存的速度。2016年2月中国人民银行发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，核心内容是在不实施“限购”的城市，居民首套住房首付款比例降至25%，二套房首付款比例降至30%。

①对商业地产价格的影响具有滞后性，易产生投机泡沫

该政策发布后，3月和4月杭州商业地产的成交均价并未发生明显变化，在1.6万左右浮动。但在5月份时，成交均价飙升至约2.9万元，增速为77%。

②对销量的影响具有即时性

2016年2月之前杭州商业地产的销售套数呈下降趋势，但在2月的政策发布后销售套数很快出现了大幅增长，从2月的6000套左右增加至3月的约2.5万套，增速达到310%。其后，销售面积虽有所回落，但也基本都维持在1.8万套以上。

（2）限购限贷阶段：9月后

政策调控的方向是抑制商业地产市场，减少商业地产的购买。

①限购限贷明显抑制了房屋购买

2016年9月底杭州暂停购商业落户政策，此举显著影响了商业地产的交易量，销售套数在10月份迅速回落至1.6万套左右。11月份杭州调整住房公积金贷款首付款比例，销售套数达到去年最低值，仅为9700套左右。

②限购限贷未对商业地产价格产生明显影响

总体来说，商业地产交易量对政策十分敏感，而销售价格对政策相对不敏感。2016年杭州商业地产销售价格和套数总体上升，但波动非常大。政府的去库存政策和限购限贷政策分别达到了增加商业地产销量以及控制商业地产价格和销量的作用，但也存在使房价波动过大的问题。

二、因素分析

1.供给因素分析

（1）要素价格

要素价格包括土地价格、财务成本、建安成本、销售费用等。由于建安成本和销售费用在一段时间内并不会发生较大变化，所以本文主要讨论土地价格和财务成本。

①土地价格对房价基本无影响，土地供给增加理论上使商业地产价格下降

本文首先从理论上分析供给弹性。供给弹性曲线衡量一个物品的供给量对价格变动的反应程度。弹性越大，则代表反应越灵敏。对于杭州商业地产来说，由于商业地产的供给由政府规划，所以地价的变动并不会导致供给量产生相应变化。这种供给是完全无弹性的，即供给价格弹性为零。从2012年以来，杭州的土地均价基本逐年下降，而宅地出让面积并未随之产生变化。因此，土地价格的变化并不会直接导致商业地产供给量和价格的变化。

房价与土地供给量理论上呈负相关，但实际上杭州的商业地产价格依然呈波动上升状态。2012年以来，杭州土地供应迅速上升，2016年土地供应量超过1000万方，但杭州的商业地产价格依然呈波动上升状态。这很可能与杭州政府的去库存政策有关。去库存政策鼓励人们买房，使房屋的需求迅速增加，从而维持商业地产价格。

②财務成本降低，促进产业发展

从2014年以来，央行5年以上贷款利率逐年降低，2016年初，利率降低至4.9%。贷款利率的下降降低了商业地产企业的财务成本，促进了商业地产的发展。

（2）技术：产品质量不高，不利于产业发展

尽管商业地产市场发展迅速，消费者购房的积极性很高，但商业地产的品质并未得到明显的提升，甚至存在一些质量问题。

（3）预期：近年商业地产均价上涨迅速，企业获利空间较大

2014年起，杭州商业地产均价稳步增长，两年增幅达21%。2016年杭州商业地产价格总体呈波动上升趋势，全年的商业地产均价最高达2.9万左右。

（4）卖者数量：商业地产商垄断竞争程度上升

杭州房地产市场的企业多，企业间的产品具有一定的异质性，是一个垄断竞争市场。2016年，有13家新的房地产企业进入杭州，全国10强商业地产企业中只有1家尚未进入。随着房地产企业涌入，企业之间的垄断竞争也会加剧。在垄断竞争市场中，各个企业之间的产品具有相互替代性，企业面临的需求弹性很大，这意味着企业自主定价的权利有限。若定价过高，则顾客会转向购买其他企业的产品；若通过降价提高销量，则其他企业也会按此幅度降价，最后反而导致利润减少。所以，企业为了在竞争中获得更大的利润，会更加注重产品的差异化竞争。endprint

2.需求因素分析

（1）消费者偏好变动

2011年-2015年，杭州的户均人口数基本维持在3.2人左右。随着2015年10月二胎政策全面推行，户均人口规模会有一定程度的增长。原来面积较小的住宅已经不能很好满足二孩家庭的空间需求，这一部分家庭会更倾向于购买较大面积的住宅，会刺激多居室住宅的需求增长。

（2）消费者收入

2011年以来，杭州城镇居民人均收入逐年增长，每年增速保持在8%-13%，2016年达5.2万元左右，和北京接近，属于全国一线城市水平。居民收入的增长会增加房屋需求。

（3）预期

由于股票市场的不稳定性，以及债券基金的不灵活性、投资渠道的缺失，相比之下商业地产投资具有获益较大、风险较小的优点。所以，投资者对商业地产行业的投资居高不下。另外，我国的社会保障体系不完善，居民医疗、养老的压力大。居民对未来生活的预期不乐观，更愿意把房屋作为保值增值的一项投资手段。

同时，当房屋的价格出现较大波动时，投资者往往对价格变动的反应较为激烈，从而使价格更加不稳定。

（4）买者数量

①人口增长快，需求增加

2015年，杭州常住人口超过900万，户籍人口约723.55万人，家庭户数达225.79万户左右。

从人口自然变动看，2015年，杭州市自然增长人数约3万人，自然增长率4.21‰。新出生人群不仅会对消费者的偏好产生影响，而且还会增加商业地产的潜在需求。从人口机械变动看，2015年杭州净迁入人数达5万人。迁入人群解决住房问题是迫切的需要，刺激了商业地产的消费。同时，外来务工人员的迁入促进了房屋租赁市场的发展，也进一步刺激了投资者对商业地产的消费。

②城市化进程加快，需求增加

近几年，杭州城市化进程迅速加快。2015年，杭州城乡结构为68.47%，同比增长21.2%；人口密度约543人/平方公里，同比增长1.3%。城市化的迅速推进使城市人口大量增加，这也使得住宅的需求大幅增加。另外，近5年杭州二三产业就业人员比例持续上升，2015年达89.89%。这也会带动商业地产行业的更新换代。

三、趋势及政策建议

1.杭州商业地产趋势

（1）商业地产价格变动

①商业地产供给短期上升，长期稳定

2016年以前，杭州土地供应量在三百万方浮动，但2016年土地供应迅速上升，超过了一千万方。根据杭州市国土资源局公布的《杭州市2016-2018住宅用地计划》，杭州市的宅地出让面积将在2017年同比下降50%，在2017年-2019年间基本维持在550万平方米左右。土地供应量对商业地产供应量的影响具有滞后性。所以，商业地产的供给量在短期内会有较大幅度的上升，长期之后又会有所减少。

②买者数量上升

2016年以来，杭州市政府采取了严格的限购政策，商业地产交易量迅速下降。但是从人口变动情况看，外来人口的大量涌入会直接导致商业地产需求量的大量增加。长期来看，一旦政府限购政策放宽，商业地产的需求量会大量增加。

结合两个因素的变动趋势，可以预测：短期内，商业地产供给量大量增加，需求基本不变，房价可能会有一定程度的下跌。长期来看，商业地产供给会回落，买者的数量会上升，商业地产价格也会随之上涨。

（2）行业集中度增加

2016年7月《浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案》提出：到2020年，全省兼并、重组、淘汰商业地产企业20%以上，强企名企市场份额达75%以上。可以预测，未来杭州商业地产市场竞争激烈，行业整体向优势企业集中。

2.政策建议

结合对未来杭州商业地产的趋势预测，本文对投资者、企业和政府分别提出建议。

（1）投资者：避免盲从、謹慎投资

根据之前的分析，杭州商业地产价格短期可能会下降，但长期来看，杭州商业地产市场仍然乐观。投资者近期可以暂时观望，找准时机，合理投资。

（2）企业

①注重产品质量，提升房屋品质

2016年7月，《浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案》出台，商业地产企业优化房屋质量、打造品牌效应是迫切的需要。房企必须强化房屋施工过程监管，协调生产效率与质量，杜绝返工与抢工，用优质的房屋质量取得消费者信任。

②加强营销宣传，打造品牌效应

杭州商业地产市场是一个垄断竞争市场，企业的自主定价权有限。企业若想要让自己的商业地产以相对更高的价格卖出，就必须依靠品牌获得消费者认可。比如，企业适当增加广告费用在总营销额中的比例。一般二线城市中商业地产广告宣传占总销售额的1%-1.5%，企业可以适度提高这个比例。

（3）政府

政府的政策应当能够使房价趋于稳定，从而改善人民住房难的问题。

①增加投资渠道

商业地产市场的投资和投机行为会较大程度地加剧商业地产价格的不稳定性，从而不利于有刚性需求的购房者解决住房问题。商业地产投资的火热与其他投资理财替代品的缺乏不无关系。要完善股票、债券、基金等投资方式，实现投资渠道多元化，从而转移投资者对商业地产行业的过度投资。

②个人住房贷款差别化

继续实施差别化商业贷政策，抑制针对商业地产的投资和投机行为。对于首套住房或改善居住条件的自住房，应当适当降低贷款利率；对于多套住房，要提高贷款利率，限制购买。

参考文献：

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