解析房产档案的查封与挂失

徐红权

摘 要：房产档案的查封与挂失中，应加强和相关业务部门的密切配合、联系沟通。与此同时，房产档案的查封与挂失，应避免由疏忽大意，草率从事，心不在焉，而给工作中出现、造成不必要的错误及损失。

关键词：解析 房产档案 查封 挂失

中图分类号： F239.31 文献标识码：A 文章编号：1003-9082（2017）12-00-01

房产档案的查封与挂失涉及的业务部门很多，而且，房产权属管理政策性、专业性强，加之情况复杂，比如查封，需要提醒司法机关到相应的业务部门去进行办理查封方面的手续问题等。也就是说，在房产档案的查封与挂失中，应加强与相关业务部门的密切配合、联系与沟通。这里，尤其是房产档案的查封，对于部门之间的密切配合、联系与沟通来说，是司法协助顺利进行的不可缺少的一个环节。下面逐一解析：

一、在房产档案的查封与挂失中，应加强好与相关业务部门的密切配合、联系与沟通

房产查封，需要提醒司法机关到相应的业务部门去进行办理查封方面的手续问题等。其中主要是房产权属管理政策性、专业性强，加之情况复杂，权属登记部门须与司法部门密切配合，共同协商，结合实际做好以下房产档案查封工作。

1.权属登记部门内部应制定房产司法协助办事程序，其程序设置应有以下几个环节：一是司法协助受理前审核。审核被查封或执行房产的权属情况，审查是否有抵押或已有法院查封，司法文书是否规范，内容是否完整，是否与实际相符。二是签收受理。经签收受理审核无误后，由专人进行负责签收，签收后还应进行收文、收件，登记入簿。三是录入信息系统和限制库，并将有关法律文书及证明等存入其档案。

2.强制转移房产所有权的，法院则收缴其房屋所有权证，如被执行人不交出房屋所有权证，或逃避外出，法院则在协助执行中下发通知书，通知书中载明该房屋所有权证作废，或由房产管理部门依法注销其房屋所有权证。权属登记部门可依据法院下发的通知书和办理房屋所有权证注销后，依法办理房产转移登记手续。

3.被执行查封或转移的房产，必须是产权清楚和已取得了房屋所有权证的房屋。对已办理房产交易登记手续的，已核准登记，但还没有领取房屋所有权证手续的，应该看作为产权已转移；已办理房产交易登记手续，还在审核过程中的，都应由法院做出裁定，看是否继续登记程序。没有办理登记的房产，即没有房屋所有权证的，必须由被执行房产所有人提供权属证明材料，经法院进行裁定后，才能采取转移措施。权属登记部门凭借法院产权裁定书、产权人或法院提供的产权依据，以及司法协助通知书等，予以办理房产转移手续。

4.同一房产两个以上法院重复查封的，作为轮候查封，予以办理。如前面说的查封的，法院对房产作了处置，则轮候查封自动失效，处置后有价值剩余，则第一顺位轮候查封取得。

5.已设定抵押的房产，根据规定，法院可以对抵押物采取保全措施，但抵押权人有优先受偿权。如果抵押的房产被拍卖或抵债变价后，应优先清偿抵押权的债权，查封不影响抵押权的效力。因此，房产权属登记部门应协助法院查封。没有设抵押的房产，在查封后，不得进行抵押，房产权属登记部门不能办理抵押权登记手续。

二、在房产档案的查封与挂失中，应避免由疏忽大意、不负责任，给工作造成不必要的损失

1.在实际工作中，如果查封的房产证上为一套以上的房产，如××小区××单元××层××室，必须将每套地址输入检索，看看是否有产权变更的情况。举例子来说：产权证上标明的是铁西区建设小区××号地下层，地址比较模糊，而在第二页的平面图上则标明，房屋坐落为铁西区建设小区××号地下摊位××—××号。如果按照房产证上所记载的坐落进行流程检索，则没有产权变更记录，但根据平面图坐落按摊位号分别检索，发现该证所有摊位都已售出。如果按照正常的查询的话，就很有可能将错误的信息提供给了法院，进而带来诸多不良的后果。

2.在实际工作中，如果提供的坐落为楼盘名称，则可以通过楼盘查询系统找出已办证的丘号，然后再利用丘号进行进一步查询。

3.实际工作中，如果查封的产权证上有多幢房屋，对应着多个产权证号，查封时须应将该丘号所有案卷都查阅一遍，防止已有产权证发生变更。如果按照常规的案例进行信息检索，则会无法发现产权变更信息，在该卷目录上也无法看出产权变更的记录。举例子来说：新华大街××号，丘号××××××—××。法院查封的第一手审核表上有3个产权证证号，分别是下变字第239327号证、下变字第239325号证、下变字第239327号证，而实际上下变字第239327号证上的房屋已有一部分出售给了新开路××××责任有限公司，其证已收回在××××××—××号卷宗内，但只是办理了下变字第239327号证的剩余登记，其证號为下变字第260118号。如果说按照正常的流程来进行检索，有可能只能查到下变字第260118号产权证，从中遗漏了下变字第239322号和239325号产权证。而正确的则应是下变字第239322号、239325号和260118号。明显地看出，由于它们不是在一张审核表上，这就给法院查封带来了一定的难度，因此也就需要和执法机关说明情况，以免出现其查封中的错误。

4.在实际工作中遇到挂失情况时，我们说应该仔细地查看限制检索，在撤销挂失时，也应看一下限制库。在挂失查询实物档案时，我们应该是尽量将该卷前后都翻一遍，看一看其产权证有没有收回或放在了卷中。实际工作中，要求我们要在接待当中细致入微，认真地多翻几页档案，不能只是看看审核表而就此了事。在遇到个别产权人不遵照挂失规定，找出种种借口，执意要求挂失产权证时，我们应该是及时请示相关领导，经相关领导同意之后再进行办理不迟，并将其中的原因写清备案。在挂失时，我们还要仔细查阅各类案例信息流程，如流程显示为抵押收费发证或签发状态，说明其产权证还在抵押之中。实践中，有不少的产权人不明了办案的流程，在前来办理挂失时，是非常需要我们工作人员的提醒的，以避免出现不必要的挂失。

总而言之，房产档案查封与挂失，涉及房产权属管理政策性、专业性强，加之情况复杂，权属登记部门须与司法部门密切配合，共同协商。别外就是工作上应是严肃认真，不马虎从事。当遇到特殊情况时，我们应该是及时请示相关领导，经相关领导同意之后再进行办理不迟，并将其中的原因写清备案。

参考文献

[1]路红.中国房地产；中国房地产杂志社出版[J]；2013.5

[2]巢福群主任.上海房地；上海市房产经济协会主办[J]2010 .9endprint