郑州市房地产业发展的问题及对策

赵艳娟

[摘 要] 随着房地产业规模的不断扩大，许多城市面貌焕然一新。房地产业发展不仅使我国GDP得到了提升，而且改善了人们的生活水平。在我国，房地产已经是我国的支柱性产业，但是房地产发展中不免会出现各种问题。文章以郑州市房地产发展为例，首先阐述了近些年来郑州市房地产业发展的基本现状，叙述目前郑州市房地产呈现出发展速度过快，房价持续上涨，房地产刚性需求不稳定，建设格局与城市发展不合理性逐步上升等现象。然后说明了影响郑州市房地产发展的因素，包括社会因素、政策变化因素、地区经济发展因素、房地产供需关系等影响因素。接着从郑州近些年来发展的现状中发现郑州房地产在发展过程中出现的市场价格虚高、建设保障性住房偏低、房地产企业数量不断增加、整体资质偏低、市场管理制度不完善等问题。最后对出现的问题提出解决对策，合理有效地在调节房地产市场价格方面、房地产企业管理方面、完善住房保障方面以及完善市场管理方面给出建议与对策。目的就是为了郑州市房地产能够健康持续有效的发展。

[关键词] 房地产业 发展现状 影响因素

中图分类号：F293 文献标志码：A

一、郑州市房地产业发展的现状

（一）房地产刚性需求不稳定

刚性需求就是不管外界怎样变化，对事物的本身没有实质性的改变。房地产的刚性需求，就是房地产价格的变化，对房地产需求影响不大，由此可见住房依旧是人们追求安稳生活的目标。所以大多数家庭把大部分的收入投入买房当中，成为了现代最流行的一个称呼“房奴”，致使房地产市场交易火热。然而那些买房者真的是纯粹的购房居住吗？真的是自己需要？其实不然。随着社会经济的发展，郑州市产业结构的变化以及城市基础设施的改造，还有郑州城市化进程加速，居住格局发生变化等，形成遍地高楼层的群居空间即小区等便利条件，为一些购房者提供购房出租的收入机会。在小区不管是安全设施，绿化程度，基础生活设施建设都非常统一。由此可见当今社会房地产体系很关注住房保障民生方面。但这些便利的条件使得房子的价格不断上升，进而有了很大的升值空间。因此一些人看准利益把自身资产投入房地产上，再加上房地产商从中制造一些舆论，炒热房地产市场，导致房地产市场存在不理性的价格因素和市场监管问题。可见房地产业的刚性需求并不稳定，存在一定的虚高水分。使那些真正需要买房，收入又不高的家庭成为买房“困难户”。为此，郑州市政府结合郑州市经济发展的状况出台了一些遏制房地产不健康发展的政策。例如，限制购房措施，公租房、廉租房等搭配建设形式，促使保障民生的基本需求等。刚需性虽然得到一定的稳定，但是对于长期来说刚性需求大大存在不稳定性。

（二）房地产价格持续上升

自2011年郑州市政府推出限购令之后房地产销售呈现下降的趋势，但是房地产价格并没有得到明显的抑制。自2011年开始，几年间郑州市区房地产均价从六千多一平米到现在的均价的九千多一平米的价格，短短几年房地产市场价格持续上升。不过郑州政府在推行限购令政策后，在经济快速发展的时代下，比起我国其他城市房地产价格还是得到一定的抑制，但是又造成另一个现象，城市住房空置率上升。由于房地产业在经济发展的地位不可忽视，为了刺激经济发展，2014年8月郑州市政府取消限购令，郑州市房地产再次回暖，郑州市房价持续上升。房地产价格不断上升，一方面与人们的需求有一定的关系，另一方面是郑州市的土地价格不断上涨，物价上涨以及不良商家的炒房作用等也有关系。进而出现了近些年郑州市房地产价格虚高，致使人们对于购买商品房有一定的困难，而大部分选择了租房。虽然种种原因使得郑州市商品房销售量呈现不稳定趋势，致使商品房市场的发展不景气，价格呈现略降趋势。但是由于中国传统文化习俗的原因以及人民生活观念的根深蒂固，使得房子价格依旧持续上升。

二、郑州市房地产业发展中存在的问题

（一）房地产市场价格存在虚高性

房地产市场价格的虚高实质是房地产市场价格一定程度的泡沫化。房地产泡沫是指房地產价格与现实人们生活收入严重脱离和房地产脆弱成分。即使消费水平是提高了，但是人们在买房上的投入已经对他们的生活带来了影响，甚至有些家庭将大部分收入都投资在买房上面。根据郑州市房地产近些年来的上涨幅度以及郑州市人们生活水平来看，郑州市房地产市场价格存在一定的虚高性。到底什么原因造成了郑州市房地产现在的价格虚高值得深究。

（二）保障房的建设比例较低

河南省经济发展的程度没有我国沿海地区的经济发达，大部分家庭人均收入相对发达地区比较低。郑州市属于我国的二线城市，但由于郑州市正处于发展阶段，加上郑州市人口数量巨大，人均收入相比我国二线城市来说还是比较低。人均收入上不去，导致人们消费占家庭收入比例仍然很高。但是日益上涨的房价使得本来收入低的家庭来说买房越来越困难。为此我国政府为了解决部分家庭购房难，开始出台一些保障房的政策。在我国“十二五”计划中，把重点工作投入建设保障房上，解决部分困难群体住房问题。在“十二五”中郑州市建设保障房大约在28.46万套，基本解决30%的困难群体。但是从近几年的房地产市场销售量显示，保障性房数量的比重仍然很低，保障房建设比例占房地产房子总量是少之又少。大量的商品房价格不断上涨，对那些中低层家庭购房来说更是困难。大部分这些群体开始进入租房行列，而郑州市公租房程序复杂，办理起来繁琐，导致好多人没有真正受益。大部分人们选择又快又整洁的商品房，使得房地产出租价格上涨，这些群体还是认为购买房子是当前最大的家庭需求，然而房地产价格上涨的过快，买不起商品房，保障房又远远满足不了他们的需求。由此可见郑州市保障性住房建设比例比较低，以及郑州市保障性住房的一些程序不合理等问题，使得当下解决郑州困难家庭住房问题显得尤为重要。

三、解决郑州市房地产业发展问题的对策

（一）建立和完善集资建房政策

集资建房是政府、单位和个人一起进行建设住房的行为，有政府和单位统包制度，个人可以在建房初期进行缴纳建房费用，政府和单位对此类建房进行减免等政策。建立完善的集资房可以缓解房地产市场中低层住房困难者的住房问题。在集资建房过程中，政策严格把关，对一些单位报上来的数据进行审核。政府应该看是否出现不合理的现象，出台的政策应该是关于集资建房方面的针对政策，并合理有效改善集资建房市场的不合理因素，完善集资建房政策，大力解决住房保障问题。

（二）建立新型住房保障体系

住房保障体系的建立是解决郑州市低收入家庭的住房问题的。我国把城市家庭收入的情况分成几等，其中底层收入家庭和中低层收入家庭是被保障的目标。而住房保障体系中，对这些群体的识别还不够完善，一些真正需要住房保障的群体还存在。为此建立严格质量关的新型住房体制刻不容缓。建设新型住房保障体制要明确政府为主导力量，被需要的群体为需求群体。政府加大对住房保障问题的管理，需要的不仅是政府还需要社会群体的力量。所以社会应该建立住房困难的募捐项目，结合社会的发展大力筹集保障房资金，对一些住房困难群体进行住房补贴，合理建设住房保障等。因此建设新型住房保障体制是经济发展的需要。

（三）廉租房与公租房并轨管理

为了保障社会不同群体的住房需求，政府近些年来，推行了廉租房和公租房的政策。廉租房面向的是城市中低层住房困难的群体。例如家庭收入比较低，家庭有特殊困难的群体，政府对他们进行租房补贴，租金减免等福利政策。此类家庭的认定需要严格把控做到公平公正。公租房群体主要是社会的大学生，为了吸引人才，政府给的低于市场价格的租房。要想使保障性住房能够健康发展，建设廉租房管理与公租房管理并轨是行之有效的方法。所以两者并轨管理不仅加大了公平公正的力度，还给保障房建设带来有效的发展。