房产登记案件不应忽视抵押权善意取得的保护探讨

2018-01-22陈浩

法制博览 2018年34期

陈浩

浙江嘉诚中天律师事务所，浙江嘉兴 314033

在房产登记行政合法性审查过程中，通常会涉及对第三人善意取得问题，房产登记案件往往处于民事、刑事以及行政三重交叉局面。对于该种类型的案件，抵押权善意取得如何界定，成为一个司法难题。或保护房屋原权利人的所有权，或保护房产抵押权人的抵押权。通过调查发现，针对该种类型的案件，法院做出的裁判结果可谓大相径庭，其中为数不少的裁判忽视了房屋抵押权人的权益，对司法公信以及权威产生不利影响。

一、法院裁判结果冲突问题分析

针对房产登记案件，目前司法实务中主要有以下三种类型的裁判，具体分析如下：

(一)房屋转移登记行为撤销

根据审查结果，认为房屋转移登记行为判定的事实依据不清，所以撤销其行为。根据我国行政诉讼法规定，法院在审判过程中应当坚持合法审查原则。如果案件当事人只是就房屋的权属登记问题提起诉讼，人民法院就应当以被诉行为的合法性做出审查。具体而言，就是登记机关是否根据申请对相关事项是否进行了依法审查，而且申请人所提交了登记材料是否依据所需，同时还包括申请登记的相关事项是否违反法律限制或者禁止性规定；申请材料中的内容是否一致，是否真实可靠等。然而，登记办理过程中，组织机构的依据实施应属不清，人民法院依法判决撤销该登记行为。

(二)房屋转移登记行为违法确认

对房屋登记行为之所以确认为违法，主要是以往善意取得抵押权应当给予优先保护。根据最高人民法院颁布的关于审理房屋登记案件若干问题的规定，虽然被诉登记行为确属违法，但是如果判决撤销则会造成更大的公共利益损失；房屋已被善意取得，判决被诉行为违法，登记行为不得撤销。由此可知，如果房屋已经被善意的第三人取得，即便转移登记行为确实违法，也不能撤销。根据文义解释，这里所讲的第三人善意取得权，应当包括担保物权中的抵押权，善意取得应当视为撤销变更登记的一个阻却因素。

(三)原告请求依法驳回

登记机关已经尽到了依法审查的职责，根据房屋登记办法，登记机关仅对申请人所提交的材料以及证件完备性等进行依法审查，并对材料和证件的真实性尽到了理性注意义务。如果申请人对签名以及盖章或其他材料进行了伪造，则登记机构人员经审查尚无法鉴别者，应当向专业鉴定机构和专门人员求助。虽然出现了登记结果错误问题，但是应当视为登记机关已经尽到审查职责，否则会对登记机关过于苛刻。人民法院经过依法审查以后，认为登记机关已经尽到了审查义务和职责，则应当及时判决驳回原权利人的请求，而不是判决该行为确认违法。

二、加强房屋抵押权善意取得保护的有效策略

基于以上分析可知，针对不同的情况，人民法院对房产登记案件作出的判决结果存在着较大的差异，其中有忽略抵押权善意取得保护之嫌。善意取得机制制定的初衷在于社会整体利益以及团体思想，目的在于保护交易安全。然而，房屋归属并非只是所有权人的利益，本质上来讲属于社会公共利益，保护价值不言而喻。当上述权利生冲突时，切忌简单判断优、劣，而且严格按照分配正义性进行调节。就房产登记信赖保护而言，除应当对抵押权人善意性以及支付对价等相关因素进行综合考虑外，还应当考量房屋原实体权利人可归责性。比如，对房屋的看管义务，人民法院选择利益优先保护时，应将可归责与不可归责因素进行合理分配，确保价值衡平后对其进行做出裁断。司法实务中，可采用以下具体保护措施。

(一)房产登记抵押权启动类案件保护措施

实践中，如果房屋已经做完抵押物而被折价或者依法被人民法院拍卖，原所有人发现房屋已被采用诈骗方式转移登记，然因涉及受让人已善意取得所有权而只能向登记机关或者抵押人寻求救济，法院不支持其撤销房产登记主张。如果作为抵押物的房屋已被人民法院查封或者扣押，原产所有权人发现房屋转移登记到其他人名下是错误，此时提起行政诉讼以及请求撤销房产登记时，人民法院应当对房产抵押权人的善意取得做出判断。如果认定构成要件成立，则应当按照抵押权在设定时有因抵押物登记之物权公示原则而引申的从“无权利人处取得”原则相支撑，此时抵押权效力并非当然无效，而是应当对善意取得的房屋抵押权依法予以保护。抵押权实现阶段，期待权也就成了现实权利，此时对所有权追及可以起到阻断作用，同时必然会涉及房产抵押物受让人的善意取得。基于这一视角，应当优先保护善意获取的抵押权，对前置登记确认违法，或者直接驳回诉请。

(二)抵押权未启动时的房产登记案件保护措施

房屋被抵押以后善意第三人并非当然善意取得该房屋的所有权，仅抵押人根据约定无力偿还抵押债务时方可启动实现程序。实践中若抵押人有能力偿还债务，不需要折价抵押或者拍卖、变卖房屋，只有抵押权期待权受损。较之于这一期待权，法理以及立法层面上应当更加倾向于原房产所有人权益的保护，目的在于被损害交易关系的恢复与保护。基于此，笔者认为在主债权没有到达清偿期限时，由于抵押权的启动不确定，因此裁定诉讼中止。主债权期限届满，案件诈骗人若能偿还贷款或者借款，则抵押权消灭，权利人的利益得到了有效的保护，可撤销前置登记行为；如果抵押人无力偿还债务，则启动抵押权程序，此时按照上文所说的方法进行处理。

(三)权利人过错案件应对措施

首先，原房产所有权人过错。基于善意取得人信赖保护归责原则，原所有权人与抵押权人均为受害者，然损害后果由谁承担主要取决于谁对损害后果更具支配力。较之于信赖抵押登记权利人，房产原所有权人能够更好地阻止或者支配被冒充登记的危险，这决定了原所有权人被推定过错，抵押权人无过错则应当被优先保护。其次，抵押权人过错。房屋原所有权人被推定具有过错并非抵押权人无过错，后者的过错可作为其有无善意的判定标准。如果抵押权人有过错，则不能认定为该抵押权是善意取得的，原所有权人应当优先获得保护。这里所讲的过错，即抵押权人对房产所有权是否对登记或者抵押人错误等违法尽到了职责义务，并对其进行区分对待。若抵押权人为自然人，则注意义务要求不高，仅社会理性认知即可；若抵押权人为专业机构，则注意义务就会较高，比如进行实地查看以及近邻询问等，并且要按行规和法律规范，对房产登记有无违法情形审慎审查；如果应当发现却没有发现，则应当属于过错，此时房产抵押权不能善意取得。最后，还应当考量违法程度，一般情况抵押权人的审查和注意义务较低；若为伪造合同等严重违法行为，抵押权人的审查义务以及注意义务就相对较高。若没有尽到注意义务，则抵押权人不能善意获得抵押权，可径行将前置房产登记行为撤销。