房地产成本控制的分析与对策研究

冯佳

摘 要：本文从房地产企业特点、房地产成本含义和成本控制的意义入手，在较为具体的剖析了房地产企业成本组成和现状后，提出以调控土地供给来降低地价；合理分摊市政公共设施费用；降低企业税负；完善融资体系；加强企业全面预算；构建房地产企业成本控制组织及体系等措施。

关键词：房地产企业；成本构成；成本控制；措施

房地产成本及成本控制概述

房地产成本的概念

房地产企业是以土地和建筑物为运营对象，从事房地产的开发、建设、运营、管理的集多种经济活动为一体的，具有一定风险性的综合性产业。房地产成本是以企业开发产品为成本核算对象，以企业正常生产经营活动为前提，根据房地产开发建设过程中实际消耗量和实际价格计算的实际成本。它的数值大小代表了企业的整体消耗水平，也反映了企业经营管理水平。

房地产成本控制的意义

房地产企业的竞争主要来自两个方面，产品价格和产品质量，较低的产品价格可以吸引人们的目光，达到销售的目的，而产品质量是对企业信誉最大的保障，有利于企业以后的发展，而对房地产成本进行控制，通过对数据进行分析研究，选出最佳项目，做到以低廉的成本建造出上等的质量，提高利润。成本控制是一个发掘企业内部潜力，寻找一切能够降低成本的途径，有助于企业实现经营销售的最优化，实现企业运转的最优化，从而达到提高企业效益，增强企业竞争力的目的。

房地产成本的构成要素及分析

房地产成本的构成要素

土地成本

城镇土地出让金、拆迁安置补偿费以及土地征用费是土地成本的三大内容。房地产开发企业可借助协议出让及招标出让、拍卖出让这几种方式来获取土地，现阶段采用比较多的是后两种方式。我国针对收缩土地采取宏观管理政策，因此绝大部分的开发商都通过拍卖方式来获取土地。

前期工程费

前期规划费、设计费以及地质勘察费等等都属于前期工程费，在整个房地产成本当中，这些费用的总和所占比重不超过6%。其中三通一平工程费用，是前期工程费控制的重点。

建筑安装工程费

房屋建设过程当中所产生的建筑工程费和安装工程费等等都属于建筑安装工程费，简单来说就是房屋建筑安装造价，其投资成本比较高，占了整个成本构成当中的40%左右。

市政公共设施费用

市政公共设施费用主要包含两个方面的内容：公共配套设施建设费及基础设施建设费。前者是指建造于建设用地内能够为居民提供配套服务的各种类型的非营利公用设施，如幼儿园、学校、派出所等；同时也包括各种营利性的配套设施，如菜市场、便利店等共同产生的费用；后者指的是建设自来水、电力和绿化等产生的费用。在房地产开发成本构成当中，市政公共设施费用的投资比例较高，达到20%～30%。

经营费用

经营费用主要指企业的管理费用和销售费用。具体而言，为确保开发经营活动能够正常进行，房地产企业需投入一定的薪酬、差旅费等，这些即为管理费用。销售费用指企业为实现销售目标所发生的费用，包括营销策划费用、销售人员的薪酬奖励、销售活动的实施费用、广告费。该部分费用虽然重要，但在成本构成中所占比重仍然较小。

资金成本

房地产企业开发周期长、资金需求量大，需要借助于银行的信贷资金。获取该信贷资金的前期手续费及后续利息也构成房地产成本的重要组成部分。该项成本的高低与项目规模大小、资金需求量多少有关。

税费

税收与行政性费用是税费的两大内容。前者指的是房地产开发建设过程中所涉及到的一系列税收，包括房产税、土地增值税以及企业所得税等等；后者指的是地方政府及各级行政主管机构所征收的征地管理费、开发管理费等。

我国房地产成本构成分析

根据上述对房地产成本构成要素的分析，结合目前我国房地产企业实际状况，我们发现：1.土地供应价格过高，各地地王频现，部分项目楼面价达到15000元/平方米以上，致使房地产企业成本大幅提升。2.目前，房企为开发项目引进各层次教育资源已成常态。房地产开发企业承担的诸如道路、自来水、污水、电力、学校、幼儿园、医院、派出所等这些本应由政府负担的项目配套设施费用，增加了企业的开发成本。3.房地产企业税费种类繁多，税收负担重，房企平均税负占到房地产成本的20%。4.虽然中国人民银行贷款基准利率目前不高，但由于房企融资渠道单一，较多依靠银行贷款，房地产企业承担的贷款利率是同期基准贷款利率的2倍以上，资金成本较高。5.大部分房企内部管理较为粗放，尚未有效实施全面预算，对费用的支出没有做到事前计划、事中控制和事后分析，不能精准控制成本。

有效控制房地产成本的对策

强化土地供应管理，平抑地价

加强政府调控

努力追求土地供需总量实现均衡。基于政府调控的前提下，确保土地供应能够维持动态性均衡，让土地价格能够实现稳步上升乃至相对稳定，避免出现土地供应量不足导致的地价上涨。

逐步建立强制性退出机制

土地供应采用招拍挂方式后，少数资金实力雄厚的开放商能够获取较多土地。为防止其囤积居奇，政府应制定相关政策制度，明文规定：若是企业未在规定时间来开发土地的，在需要企业在合理补偿之后，对该土地进行强制性回收，从而确保用地规模的充足，最终达到平抑土地价格的目的。

加大房地产不合理收费的清理力度

地方政府应结合国家现阶段实施的各种清理收费政策，在此基础上全方位清理和整顿房地产企业出现的各种不合理收费情况，如果是国家已经出台相关政策文件严禁收费的项目，一律不允许变相或是继续征收；对可收可不收的项目予以停收；对现存必须的收费项目，可以适当调低收费标准。

完善市政配套，分摊公共设施

政府应切实负担相应的市政配套设施的建设，不能通过其他方式转嫁给房地产企业。如确实应由房地产企业承担的市政配套设施建设，应降低收费，引进竞争机制，防止出现垄断经营。

适当降低税收负担

税收是房地产企业的一项付现成本，政府应适当调节房地产行业的税收政策，如适当降低税率，契税等一些小税种也可以结合实际情况适当优惠或直接免掉。这一政策的实施不但能够让房地产企业成本开支有效降低，进而促进房价的下降，还能有效拉动居民居住消费。

完善融资体系，降低资金成本

针对上述分析的房地产企业资金需求量大、资金成本较高、筹资渠道单一等问题，房企必须完善自身的筹资体系。在原有依靠银行取得贷款这种途径的基础上，借助于股票市场、基金、债券市场、信托等渠道，积极进行直接融资。政府方面，对房地产企业进行金融支持，推进金融机制改革，可以考虑通过发行住房投资基金、企业债券，降低房地产企业股票上市门槛，增加金融机构对房企的授信额度等方式，降低企业融资难度和资金成本，分散金融风险。

加强企业内部管理

落实全面预算

房地产企业内部在经营预算方面要做好开发预算、销售预算、销售费用预算、管理费用预算，在财务预算方面要做好投资预算、资金预算、预计利润表、预计资产负债表等。通过预算，合理分配企业人、财、物等战略资源，将预算的执行情况与企业的绩效管理挂钩，进而监控战略目标的实施进度并控制费用支出。

建立健全企业成本管理组织和控制体系

成立是由总工程师、财务总监、预算经理、招采总监组成的成本管理委员会，对公司成本控制工作提出具体指导性意见。同时在总经理和成本管理委员会的指导下建立成本管理小组，由各部门负责成本控制的人员组成，进行公司成本控制的日常工作，实时跟踪与控制房地产企业的业务过程，制定和完善企业的成本责任制和监督考核机制。

（作者单位： 郑州铁路职业技术学院）

【参考文献】

[1]王昌林.新形势下房地产开發企业成本管控的现状与对策[J].中国房地产业，2015（08）.

[2]蒋立刚.房地产开发企业内部控制管理的探析[J].会计师，2016（08）.

[3]蒋一琳.房地产开发企业成本控制现状与应对方案分析[J].企业改革与管理，2017（10）.