房价对居民消费的影响及其区域差异研究

张世涵

内容摘要：本文基于我国31省面板数据实证检验房价对居民消费的挤出效应，发现房价显著挤出了居民消费，商品房销售均价和房价收入比衡量的房价波动变量均证实这一结论。通过对不同区域研究发现高房价抑制消费的作用存在较大的区域差异。东中部地区高房价抑制消费的作用显著，而西部地区不显著。不同经济发展水平分组研究发现，高经济发展水平下，房价抑制居民消费的作用不再显著，表明经济发展水平提高可以弱化高房价抑制消费的负向作用。中低经济发展水平下，房价则显著抑制了居民消费，证实了经济发展水平对房价负面影响的调节作用。

关键词：房价 居民消费 区域差异

引言

从1998年住房商品化改革以来，中国房价开始呈现急剧增长的态势。房价快速上涨对经济社会生活产生了诸多负面影响，从生活方面而言，高房价则对居民消费产生了不可忽视的显著影响。相关研究从两个方面对房价影响居民消费的作用进行了分析。一种观点认为，高房价存在财富效应。较高的房价提高了已有住房者的资产规模，可以直接提高有房者对自己财富的预期，从而会提高此类群体的消费支出。另一种观点认为，高房价会产生信贷效应。高房价意味着高负债，巨额的购房贷款，增加了居民对自身负债的预期，从而会缩减当期开支，以平滑购房贷款对消费的挤出。虽然这两种观点均有一定道理，但是上述两种理论均是基于西方国家的实践而提出的，具体应用到中国实际是否可行有待证实。笔者发现，由于西方国家信贷金融体系比较健全，金融体系效率较高，能够为经济主体获取资金提供极大便利，发达的金融体系能够为购房提供托底稳定器的作用。但是，中国则面临着西方完全不一样的金融体系，金融偏向性、金融抑制和金融发展不平衡等现象突出，中国金融系统发展效率较低。这直接导致房价并不能像西方国家那样增加居民财富的预期，反而更多地增加居民的负债感，从而挤出当前消费。基于这一思考，本文主要集中验证房价对居民消费的挤出效应。

模型构建与数据说明

为了实证分析房价对居民消费的影响，本文用住宅商品房销售价格和房价收入比衡量高房价，以识别高房价如何影响居民消费。具体模型为：

consit=γi+β1hpit（hrit）+Xit+εit

其中，cons为居民消费变量，hp为房价指标，hr为房价收入比指标，X为影响居民消费的一系列控制变量。模型中，本文的被解释变量为居民消费变量，用居民消费支出占GDP的比重衡量。核心解释变量为房价指标，具体包括房价和房价收入比指标。房价指标用住宅商品房销售均价衡量，房價收入比指标用房价和收入之间的比重衡量。

其他控制变量包括，基础设施变量（inf）、城镇化变量（urb）、对外开放变量（open）、外商直接投资变量（wz）、财政支出变量（cz）、技术进步变量（cx）。为消除异方差对估计结果的影响，以上所有变量均取对数处理。本文数据样本为1998-2017年中国31省的面板数据。所有数据均来自1998-2017年《中国统计年鉴》，表1为变量的描述性统计。

实证结果及分析

（一）基准回归

本文研究的目的在于分析房价变动对居民消费的影响，具体通过利用房价和房价收入比来分析。对于研究方法，本文同时使用OLS回归、固定效应回归和随机效应回归。如果实证结果中发现房价变量的系数显著为正，则表明房价可能会促进居民消费，反之可能会抑制居民消费。所有模型估计结果如表2所示，所有估计方法均显示房价变量和房价收入比系数均显著为负，表明房价波动对居民消费产生了显著的抑制作用。这一结果在于，在当前房价波动的背景下，高房价极大提高了居民的生活成本。在购房过程中，有可能是动用两个家庭的储蓄来实现购房目的。且由于房价暴涨，购房成本急剧增加，直接导致购房资金增加。这必然增加居民在购房方面的贷款。从长期来看，虽然居民账面的资产表现出增加，但从心理上而言，负债给居民造成了消费挤出效应仍然占据主导地位。在面临较多购房贷款的前提下，居民更多地是倾向于缩减消费支出，以平滑生命周期内的消费支出。因此，房价高增长倾向于抑制居民消费。

（二）区域异质性

从全样本回归可以发现，房价影响居民消费的整体效应，但是仍然不清楚房价影响居民消费的差异。为此，本文进一步将样本分为东中西三个区域，研究不同区域间房价影响居民消费的差异，估计结果如表3所示。结果表明，东中西部之间房价影响居民消费的作用存在较大差异，无论是房价，还是房价收入比，东中部地区高房价对居民消费均产生显著的抑制作用。而对于西部地区来说，高房价对居民消费的抑制作用不再显著。对于这一结果的解释在于，从全国房价波动的趋势来看，东中部地区城市房价率先增长，且房价上涨的幅度已然明显超过了居民收入增长的幅度。对于西部城市来说，房价上涨的幅度明显没有东中部快。但另一方面，虽然西部地区房价增速没东中部快，但是，房价整体上还是会对居民消费产生抑制作用，只是这一抑制作用不再显著而已。因此，房价对居民消费额影响对于东中部显著，而西部不显著。

（三）经济发展水平异质性

在地区差异分析的基础上，本文进一步分析经济发展水平下房价影响居民消费的差异。进行这一分析的理由在于，经济发展水平的高低意味着当地居民收入水平存在差异，也就直接意味着消费能力的高低。在房价高增长的背景下，房价高涨直接会削弱居民的消费能力，但是当经济发展水平很高时，是可以平滑高房价给居民带来的负债感，从而会增加消费，或者至少对消费的抑制作用没有那么强。基于这一分析，估计结果如表4所示。结果表明，经济发展水平较低时，房价显著抑制了居民消费，当经济发展水平处于中等水平时，依然抑制了居民消费，但是这一抑制作用有减弱的趋势。

结论

房价高增长目前已经与国民经济生产和居民生活产生了无法分割的联系，本文主要关注房价与居民生活的消费方面的联系。利用我国31省市1997-2016年的面板数据，本文研究了高房价与居民消费之间的关系，以及高房价对居民消费影响的区域差异和经济发展水平差异。本文结论发现，高房价显著抑制了居民消费，无论是房屋销售均价表征的高房价，还是房价收入比表示的高房价均表明，高房价抑制了居民消费。区域差异分析则表现出较大差异性，主要在于区域房价波动程度不一。东中部地区由于房价上涨速度较快，对居民消费产生了显著的抑制作用，而西部地区不显著。经济发展水平方面，经济发展水平的高低可以影响房价抑制消费的作用。经济发展水平越高，房价抑制消费的作用越弱。