浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策

冯玉洁

【摘 要】近年来，我国房地产产业迅速发展，项目开发投资越来越大。作为资本密集型行业，充足的资金是房地产行业得以正常运营的重要保障。本文以房地产业资金管理体系为背景，结合实务中存在的问题，从拓宽融资渠道、完善资金管理、加强资金回流等角度提出了资金管理对策。希望能够提高房地产企业的资金管理能力，保证企业的可持续发展。

【关键词】房地产企业；资金管理；风险；销售回款

一、房地产企业资金管理的重要性

房地产企业资金管理是指对项目开发、经营、管理过程中资金的筹集、使用和回流进行计划、控制和监督。作为高度资金密集型行业，房地产企业只有在筹集到一定数量的资金前提下，才能有效合理地运用资金，实现目标利润，保证企业经营活动持续顺利的进行。资金管理是财务管理的核心，处于企业经营管理的中心位置，管理好资金也就等于管理控制住企业的生命线。

1. 有效提高房地产企业管理水平

由于房地产项目开发的复杂性，其资金管理涉及到房地产项目开发、分配、交易等各个方面，从获取土地资源到整体项目开发，再到竣工验收后项目的销售，自始至终离不开资金的参与，也离不开对资金的管理活动。因此，房地产企业的资金管理与企业管理在目标上具有一致性，两者相互支持、相互促进、共同发展。

2. 防范房地产企业资金风险

房地产业具有资金需求量大、资金循环周期长、资金回笼慢、投资风险大、资产负债率高和易受到国家政策影响等特点，因此结合实际情况编制好项目资金预算、拓宽融资渠道、优化资本结构降低融资成本、加速销售款项收回，不断完善资金管理活动对于及时发现和应对房地产企业资金支付危机，提高偿债能力，防范资金风险发挥着极其重要的作用。

3. 确保房地产企业持续健康地发展

作为高度资金密集型行业，房地产企业健康持续地发展离不开资金的支持，而资金的良性循环可以进一步促进房地产企业健康持续的发展。因此，不断优化房地产企业资金管理活动，提高资金使用效率，是实现房地产企业发展战略目标，利润最大化和可持续发展的前提条件。

二、房地产企业资金管理体系

房地产企业的资金管理体系主要由资金的筹集管理、使用管理和回流管理三部分构成。

房地产企业资金筹集管理是指根据开发项目的投资需求及优化项目资本结构的需要，选取不同的融资渠道及融资方式，为项目制定合理的筹资方案，综合考虑多种因素选择最优方案，经济有效地筹集资金的过程。融资渠道系筹集资金的来源，包括自有资金和外部融资；融资方式是筹集资金时具体采用的方式，包括吸收直接投资、银行借款、发行债券、发行股票等。

房地产资金使用管理包括资金的预算管理、投资管理及运营管理。预算管理的实质是对资金的控制，将企业经营活动相关的收入与支出都列入预算，计算资金缺口，统筹安排，科学管理。投资管理主要是通过对项目的环境可行性分析、技术可行性分析、市场可行性分析以及财务可行性分析后，选择整体风险低、效益高的优良项目的过程。运营管理主要是加速营运资金周转、缩短循环时间，追求最大程度的流动性，减少房地产企业营运成本，最大化企业收益。

房地产企业资金回流管理即销售回款的管理。销售回款资金回流是房地产企业最重要的经营性资金来源，对项目整体安全有着重要作用。房地产企业应制定销售回款计划，管控回款时点、回款金额，控制风险，盘活沉淀资金，从而提高整体经济效益。

房地产企业资金管理体系贯穿企业经营活动各项环节，实务中应以该体系为脉络，从资金的筹集、使用和回流三个方面客观评价企业资金管理活动执行情况，不断改善和优化资金管理水平，确保企业健康持续地发展。

三、房地产企业资金管理存在问题

1.融资形式单一，财务风险高

我国债券市场与发达国家相比发展尚不完善，中小型房地产企业难以通过发行债券方式筹集资金。同时，近两年伴随着我国房价暴涨，房地产行业呈现泡沫式扩张，国家接连出台若干政策调控房价，证监会提高房地产企业IPO门槛，控制房地产企业上市，同时针对已上市的房地产企业股权再融资也制定了較为严格的规定，使得房地产企业，特别是中小型房地产企业难以通过发行股票的方式融资。纵观我国房地产企业当前融资现状，短期和长期的银行贷款是普遍采用的形式，导致企业资本结构不合理，资产负债率高，财务风险大。

2.资金预算准确度不高且执行率低

房地产企业普遍存在资金预算准确度不高的问题。首先，上报的资金预算部分内容不合理。房地产企业项目开发周期长，市场供求、行业环境等因素的变动均会对企业现金流产生重要影响，静态的资金预算很难适应多变的市场环境。其次，资金审批部门在审批项目公司资金预算时，通常会主观性削减部分预算，下属项目公司考虑这一因素，在上报资金预算时为争取更多的资金资源，会将可以推迟支付或暂时无需支付的款项与当期需要支付的款项一并上报，这就导致编制的资金预算收支与实际情况不符。

此外，房地产企业资金预算在实务中执行率较低。预算制定后，没有相关人员跟踪预算执行的结果，未能及时分析预算与实际经营情况产生差异的原因，对影响预算执行结果的相关人员权责划分不够明确，使得下属部门及项目公司缺乏预算执行意识，导致预算管理工作流于形式。

3.投资行为盲目

由于2015年、2016年房价涨幅较高，房产开发项目投资回报率高速增长，部分房产企业被行业高额利润吸引，将长期战略、风险管理抛于脑后，忽视行业存在的潜在风险和行业发展的周期性，没有对未来的市场环境、市场供求、政治因素、消费趋势以及消费者购买力等因素进行科学地分析与预测，盲目跟风地进行项目投资和企业扩张，在尚未完工项目及土地上囤积了大量资金。这种投资策略很难获取合理回报，一旦出现市场行情变差、政策紧缩等不利情况，极易造成企业资金回笼减缓，外部融资困难，资金链紧缩，现金流状况恶化。endprint

4.资金管理分散，风险管理不足

中大型房地产集团往往涉及多个项目公司，每个项目公司又开立了多个银行结算账户，形成庞大的资金账户体系。资金分散于各账户里，难以发挥集中优势，造成同一集团内不同项目公司之间资金的闲置与短缺现象共存。同时，资金过度分散使得集团难以准确掌握各账户资金的使用情况，不利于投融资决策的制定。

此外，现阶段房地产企业尚未建立起有效的预警机制，对资金的运作缺乏足够监管，危险发生时，无法及时采取应对措施，给企业造成经济损失。

5.缺乏监督机制，销售回款不力

随着我国“限购”、“限贷”等政策的推行，房地产企业的销售受到一定阻碍，商品房积压增加，销售款回流变缓。同时，大多数房地产开发商采取先认筹后交纳定金及房款签约的模式销售，为追求认筹额及签约额指标而忽视了销售回款率，没有制定明确的信用政策，对客户赊销的审批比较随意。大多数客户选择按揭付款的形式支付房款，部分客户交完认筹金或定金后迟迟不来签约，占用了销售资源的同时影响资金回笼。此外，部分房地产企业应收账款管理权责不明确，销售部门和财务部门之间信息沟通不畅，应收账款的会计监督薄弱，没有专人负责对应收账款定期、定向的清欠，没有专人负责与按揭银行对接督促放款，没有建立应收账款定期清查制度，导致应收账款周转率较低，使企业面临较大的坏账损失风险。

四、完善房地产企业资金管理的对策

1.发展多元化融资渠道，提高筹资能力

房地产企业需要积极开拓融资渠道，创新融资方式，加快自身与证券市场的对接，增加债券融资、股权再融资、私募基金融资、信托融资等方式的融资比例，优化资本结构，降低财务风险及融资成本。同时，房地产企业应该加强项目工程质量监管，不断提升项目盈利能力及经营业绩，增强竞争力；提高资产管理水平，及时处置闲置资产，提高总资产周转率；保持良好的信用状况，合理利用关联企业实力，提高企业的筹资能力。

2.优化资金配置，完善预算管理

构建“以资金管理为重点、以项目成本控制为核心”的多层级资金预算体系，明确各层级责任中心的权责，按责任中心界定预算目标，编制预算。由于房地产企业项目开发周期长，影响现金流因素众多且存在不可控因素，建议采用滚动预算的方式编制资金预算，以适应复杂多变的市场环境等因素的变化。

预算方案编制完成后要严格执行，相关人员应及时分析实际执行结果与预算的差异并提交管理者，使管理者对企业资金运行情况进行科学分析，及时调整，使房地产企业资金管理水平得到优化。同时，应将预算执行结果与个人绩效挂钩，评价奖惩，以确保资金预算得到有效执行。

3.加强投资项目可行性研究

企业应对市场的情况进行实际调查，内容包括但不限于所在区域的经济发展情况、城市规划情况、人口情况以及消费市场情况，分析项目投资前景，明确市场定位，客观评价项目投资规模、投资方式、资金来源、风险等因素，科学预测项目成本收益。同时房地产企业要认真研究国家相关政策，结合自身优势做好项目评价和方案优选。

4.资金集中管理，加强风险防范

资金集中管理有利于多项目的房地产企业准确了解资金的存量和流量，不受单个存款账户余额的限制，充分地发挥资源整合优势，最大程度地减少资金闲置，实现集团统一调度、统筹安排，高效地配置资金，提高资金周转率。

同时，房地产企业应加强资金风险管理意识，构建资金风险管理指标体系。企业应注意将自身或同行业其它企业或跨行业但具有相似职能部门的其它企业在发展过程中遇到的风险及防范措施、解决方案数据化，构建风险防范数据库。风险防范数据库可以帮助房地产企业尽早识别运营过程中的资金风险，及时响应采取措施。

5.完善销售回款工作

房地产企业应建立客户信用制度，这是事前降低坏账风险的重要措施。企业应制定信用评价标准，采用信用分级制度，给予不同程度的优惠。

为加强应收款项管理，企业应设立房款台账，记录每位客户信息，台账中除常规内容外，还需包括认筹后未转定金，缴纳定金后未签约客户的信息记录。为确保款项能够及时收回，财务部门要与销售部门充分沟通、核对客户经营状况与信用状况，积极实施对账、催款等程序。同时，企业应将销售回款率（额）指标纳入业绩考核并加大权重，将应收款项回收金额与回笼速度与相关人员绩效挂钩，制定相应的奖惩办法，降低坏账风险。

房地產企业针对按揭银行的选择需引入竞争机制，应优先选择利于销售、放款快的银行合作。企业交房前应关注客户是否已经缴纳全部房款及相关费用，对未全部缴纳相关费用的客户，按合同约定，原则上不交房。对恶意拖欠房款的，应按合同约定计算利息及违约金并提请诉讼或仲裁。

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