个人住房抵押贷款提前还款风险分析

胡怡秋

【摘 要】住房抵押贷款是房地产金融的关键因素，在我国的商业银行信贷总额中占较大的比重，存在不少区别其他产品的特点。本论文在对个人住房抵押贷款现状进行分析的基础上，总结出了个人住房抵押贷款提前还款风险产生的原因以及其中出现的典型问题，通过相关文献的参考研究，进而以期总结出有效的应对措施，以更进一步让我国的金融体系工作更加有效。

【关键词】个人住房抵押贷款；提前还款；风险

一、前言

据中国银行业协会发布的调查报告称：67.2%的银行家认为“房地产市场的变动带来的风险”是商业银行面临的最主要风险。银行的风险管理不仅仅是简单的进行银行内部控制，同时还涉及到银行的各项政策、操作流程以及银行的管理组织机构等方面的风险管理程序。对于商业银行来讲，在处理经营所面临的风险时，应当设置防范风险的相关政策，首先要先明确风险政策；其次要将这些政策落实到位，使全体员工都能够很好的执行这些规避风险政策。

二、我国住房抵押贷款的发展现状

1.个人住房抵押贷款概况

抵押指的是债务人把财产所有权或其他产权转让给债权人，用来偿还债务的担保物。当债务人没有履行偿还义务时，债权人可将抵押物进行折价或变卖。住房抵押贷款中主要存在两大主体：抵押人（Mortgagor）、抵押权人（Mortgagee）。1998年，我国发布《个人住房贷款管理办法》，将个人住房贷款界定为：贷款人发放给借款人的，用于购买自用住房的贷款。发放贷款时，须提供担保。贷款人有权在到期不能偿还时处理其质押物，或保证人承担连带责任。

2.个人住房抵押贷款提前还款及其风险

风险主要指的是对于消极的、人们不希望的发生的活动或事件发生的潜在可能性，也就是人们对于从事的某项活动，在过程中发生的不良事件的实际结果和预期结果间的差异。提前还款风险指的是由于提前还款行为导致损失出现的可能性。商业银行在出现提前还贷行为需要决定以何种措施尽可能弥补损失和规避风险。商业银行的主要业务总体分为以下几类：存款业务、贷款业务、转账结算以及代理债券、基金等金融业务。

一个国家的宏观经济形势往往是国家推行何种经济政策的原始动力。无论国家宏观经济形势是“冷”是“热”，对商业银行都潜藏着风险，宏观经济的不正常波动极易导致银行坏账增多，或是产生资产泡沫。世界各国的货币都代表着一定的价值量，但由于现行纸币的法定含金量往往是形同虚设的。汇率大都由国家货币当局来规定，一切外汇交易都需按此汇率进行。但由于部分国家试图操作汇率，以及为了本国利益改变汇率，导致商业银行资产存在风险。利率是国家用来调控一国经济的有力政策。一国的利率变动往往与该国的经济活动状况息息相关，同样利率的变动对商业银行的收益也影响极大，有时甚至影响到银行的生存环境。如我国为了调控过热的房地产市场，存贷款连续数次加息，来保证房地产市场正常健康运行，这同时也给商业银行带来巨大压力，使其部分业务缩小，收益减少。

三、降低个人住房抵押贷款提前还款风险对策

1.建立和完善的全面风险评估体制

要完善风险管理体制首先就是要建立完善的风险评估管理体系。商业银行的风险评估应该涵盖所有的风险类型和所有的业务领域，既要评估信用风险，也要加强商业银行对市场风险的识别和评估；既要评估银行内部业务的风险，也要开展银行外部业务的风险评估。另外，风险评估应尽量避免主观判断的成分，逐步引入定量分析以及线性分析的方法。最后，还应以正确的姿态学习、借鉴国外先进的风险评估机制和方法技术，并按照世界金融业界风险管理的要求，结合商业银行自身的特点，建立风险评估模型以及科学的内部评估方法。同时，还应充分运用现代信息技术建立商业银行风险数据库，为风险评估提供数据支持。

2.加强监控房地产市场风险

房地产风险作为我国商业银行在金融危机下最大的风险，必须加强对房地产市场风险的监视。房地产行业也作为我国经济的支柱性产业之一，其可以直接或间接影响大量上下游相关企业的生死存亡。同时，银行业承担着房地产行业带来的巨大风险，我国商业银行要严密监视房地产行业的动态，及时调整对房地产行业及其相关产业的信用评级以及信贷量。同时加强对已经发放贷款的房地产行业的风险监控，密切关注企业的经营情况，及时发现风险以及潜在风险。加强对贷款企业经营状况及发展前景的分析，加强企业违约、破产的预测和预报工作，尽量是减少损失。同时还可以运用资产组合，综合考虑经济环境、行业前景、未来发展趋势等多方因素，降低和分散风险。

3.加强金融產品创新与开发

应加强我国商业银行开发与创新金融衍生产品的能力，金融衍生品虽然在一定程度上会给银行带来风险，但却可以为银行分担转嫁风险，是商业银行规避风险的良。好的工具。加强金融产品的开发，不仅可以提高银行规避风险的能力，也可以增强我国商业银行在国际上的地位和话语权。要加强金融专业人才的培养，在吸取西方先进金融产品开发的过程之后要强化自身的创新能力。为了进一步平衡我国社会需求和供给，就应该要做好市场上货币需求和供给之间的持续稳定

四、总结

由于我国住房制度的改革不断推进，加上居民收入水平普遍提高，大大增加了居民对商品房的需求，使得住房抵押贷款成为不少人们购房的首要选择。完善金融体系不仅是全方位，还是一个长期持续性的过程，不是一蹴而就的。

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