营改增后房地产企业税收筹划研究

朱进

【摘 要】随着我国经济水平的提高，税收政策面临着改革。自1994年分税制改革以来，营改增政策的出台就是一项重大的变革。而对于房地产企业来说，营改增政策的实施，不仅能够避免重复征税的现象，还能够减少企业在税收方面的负担，从而促进企业经济效益的提高。论文就此对房地产企业营改增后税收筹划措施进行了研究，内容供相关人士参考。

【Abstract】With China's economic development， China's tax policy is facing reform. Since the reform of the tax system in 1994， replacing business tax with value-added tax（VAT） policy is a major change. And for the real estate enterprises， the implementation of replacing business tax with value-added tax（VAT） policy not only can avoid double taxation phenomenon， but also can reduce the tax burden of enterprises， so as to promote the improvement of economic efficiency of enterprises. The article researches on the tax planning measures of real estate enterprises after replacing business tax with value-added tax（VAT）， for reference.

【关键词】营改增；房地产企业；税收；筹划

【Keywords】replacing business tax with value-added tax； real estate enterprise； tax； planning

【中图分类号】F299.23；F812.42 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2017）12-0060-02

1 引言

税收筹划的内容包括节税、避税、转移税负，也就是纳税人以遵纪守法为前提，通过合理的安排与科学的筹划整理出最优纳税方式，使企业在合理避税中获得更多经济利益。在营改增税收政策实施之后，房地产企业可以有效减轻税收负担，并且还能够减少成本和风险，促进企业可持续发展。因此，房地产企业需要加强对营改增政策的有效利用，并合理筹划企业税收对策。

2 营改增税收改革对房地产企业纳税的影响

对于房地产企业来说，实施营改增税收政策之后，对企业纳税影响主要从以下几个方面来说。

2.1 对房地产企业营业税金及附加费用的影响

我国营改增政策在实施之后，对于房地产企业来说，其进入了增值税缴纳时期。当下，从营改增政策的具体内容中，有关于房地产企业一般纳税人的要求表明，其增值稅税率为11%，这相对于传统企业税率17%要低很多；同时，土地成本被列为可抵扣项目，这对于房地产企业来说是一个重大利好，这要求我们在做税务筹划的时候，必须全面把握政策并了解政策，才能运用政策达到节税的目的，所以最主要的应对方案就是要拿地方式，拿地方式主要有招拍挂、项目转股、拆迁、投资等，但是采用哪种方式对企业更有利，要根据自身的实际情况进行分析。所以如果筹划得当可以降低企业税负，从而达到营改增政策改革目的，促进房地产企业经济效益和利润的提高。

2.2 对房地产企业土地增值税的影响

自国家实施了营改增政策之后，房地产土地增值税发生了显著变化。因其缴纳的增值税属于价外税，有关明文上规定其不能够作为抵扣项目来进行核算。这种情况下，营改增从某种意义上增加了房地产企业土地增值税的增值率，进而加重了房地产企业税收负担，对财务税收筹划工作提出了更高的要求。

2.3 对房地产企业所得税的影响

从表面上看，因增值税为价外税，使得该部分税额不能够从企业的所得税中进行扣除，从而增加了房地产企业的所得额，对房地产企业所得税产生较大影响。但是从另外一个角度来看，虽然增值税额不能抵减所得额，而销售收入原来在营业税时期是全部销售额，实行增值税后销售收入需要扣除税额部分，也就是说收入确认时已经扣除了所含增值税，所以再确认所得额不再扣除税额，从这个方面看来，实际没有产生什么变化，这个因素并不是导致企业所得税变化的主要原因。在这里，就要求我们在财务管理上，需要更加细致的分析，准确确定实际产生影响的因素。

3 房地产企业营改增后税收筹划的建议和措施

3.1 从经营活动中合理筹划企业的税收

首先，作为房地产企业的一般纳税人，在营改增政策实施之后，其增值税税率为11%，因此企业可以从经营活动的各个环节中产生的费用和成本入手，尽量按照相关要求取得增值税专用发票，从而减少企业税收负担，提高企业利润。因此，房地产企业需要注意加强对增值税发票的有效管理，提高房地产财务人员使用增值税专用发票的意识，从而达到利用营改增政策节税的目的[1]。其次，加强与合作企业的合同约定，并且对提供材料的供应商进行对比分析和价格比较，从而选择最佳材料供应商。若是在一般纳税人处购买零散材料的时候，企业需要向其索要发票，从而实现最大额度的抵扣。若是在小规模纳税人处购买零散材料的时候，企业是无法进行抵扣的，这种情况下就需要有关采购人员从材料价格上和供应商进行协调，达到降低采购成本的目的。第三，房地产企业一定要将税率的差异有效利用起来。一般情况下，供应商的税率为17%，但是房地产企业的税率是11%，这种情况下，房地产企业可以在法律允许的情况下，例如采取甲供料的方式等，根据税率差异来减少纳税负担。同样也可以通过纳税时间延迟、争取优惠政策等措施进行税收筹划。endprint

3.2 对增值税专用发票加强使用管理

房地产企业为了有效利用增值税的优惠政策，减轻税收负担，就需要加强对企业财务人员税收筹划能力的培养。企业财务人员只有具有较强的税收筹划能力，才能够加强对增值税专用发票的使用管理，从而为企业增加更多的抵扣额。例如，房地产销售收入的确认时间，以及开具发票的时间，都将是我们财务人员重点关注要点。除此之外，房地产企业还需关注增值税专用发票的时效性。在企业获得专用增值税发票之后，需要及时进行抵扣，避免出现抵扣时限超期的现象[2]。最后，企业还需要提高税收筹划工作的效率，从而提高房地产企业税收工作成效，达到减轻税收负担的目的。

3.3 加强与税务机关沟通，确保企业税收筹划合法

企业在进行纳税的过程中，为了减轻税收负担都会选择避税。而在选择避税的过程中，是不能够盲目进行的，一定要在国家法律范围允許之内，通过充分的研究和讨论，在保证避税行为的合法性情况下，进行避税方案制定。与此同时，房地产企业还需要考虑我国法律法规的变化，考虑到行业相关准则，从而保证房地产企业合理筹划各项活动的税收。此外，房地产企业还要加强与税务机关的有效沟通，将执法机关的风险降到最低，并制定出科学的评价体系，保证风险管理的有效性。同时，还要采取有效措施让大众参与到对政府执法机关的监督过程中来，从而防范政府资源被垄断，保证社会各个团体的权利平等，实现民众满意度的有效提高。

3.4 房地产企业要积极地转变传统营销策略

在营改增政策实施的大环境下，企业要想减少营改增对其税收产生的影响，就需要立足企业实际情况，着眼未来，有效转变传统的营业销售策略。例如，在营销定价模式下，企业可以通过采用制定目标成本来对相关成本和费用进行把控，从而提高房地产企业的经济效益和利润；而当房地产的工程材料和设备价格出现增幅的情况下，企业就需要针对当前的房地产行业发展大形势，对营销方式的进行调整，达到提高企业利润的目的[3]。总之，房地产企业需要针对不同的环境和条件，对营销策略进行适当调整，从而将营改增作用发挥到最大，减少企业税收负担，促进企业利润提升。

3.5 争取政府扶持优惠政策

为了促进营改增改革的顺利进行，企业应尽可能争取政府有关部门相应的优惠政策，如延长缴税期限等，从而使企业的资金能够有效利用，政府在营改增政策实施过程中，可以用有效的管理手段和实施方式来满足各种变化的需求，并针对投资项目进行合理有效把控，从而监控工程进展和投资情况，对项目的顺利实施起到一定的指引性作用。

4 结语

总之，营改增政策实施之后，房地产企业受到的影响十分大，既有有利的影响，也有不好的影响。因此，房地产企业为了保证经济效益的提高，减轻税收负担，就需要针对营改增政策中的内容，对企业营销方式进行合理调整，并合理筹划房地产税收方式。同时，随着国家对房地产行业的整体调控不断加强，房地产行业市场变化莫测，房地产企业承受的压力和风险逐渐加强，这在很大程度上影响了房地产的经营利润。因此，房地产企业需要不断找寻解决措施，从而降低企业投资和生产成本，促进企业经济效益提高，进而使房地产企业向着稳定、健康、和谐、可持续的方向发展。

【参考文献】

【1】金晓云. “营改增”后房地产企业的税收筹划[J]. 中国乡镇企业会计， 2015（5）：64-65.

【2】黄海梅. 对于营改增后房地产企业的税收筹划探讨[J]. 财会学习， 2017（15）：167-168.

【3】贾静娟. 营改增后房地产企业税务筹划浅析[J].中国市场， 2017（13）：253-254.endprint