浅谈房屋买卖中介服务合同的法律问题

摘 要：随着国家政策的不断变化，房地产市场发展迅速，同时也导致房屋中介服务市场竞争激烈，乱收费以及欺诈的现象屡见不鲜，而随之而来的则是各种纠纷不断，常常让购房者利益受损，本文将针对于在房屋买卖中介服务合同中常见的法律问题进行分析，并基于此提出几点建议以供参考。

关键词：房屋买卖；中介服务；合同；居间

1前言

随着房地产市场的逐渐发展，近年来，房价不断攀升，但由于市场准入机制不完善，行业管理不规范，从而导致房屋买卖合同纠纷案件层出不穷，该类案件一般会涉及购房者的重大利益，同时对开发商的信誉也会造成影响，一般很难达成调解，在司法实务中，因为规范上的不足，同样案件的判定方式也会出现差异。

2房屋买卖中介服务合同中常见的法律问题

2.1看房确认书所引发的法律问题

针对于看房确认书的性质问题，看房者和中介机构的认定大不相同，大多的看房者会辗转多家中介机构，可能在其中一家中介机构签署看房确认书后，转而又去另一家完成交易，这种情况非常多见，他们认为看房确认书仅仅只是表示自身具有购房的意向说明，支付居间费用应以正式签订居间合同，中介机构促成房屋买卖合同成立为主要依据。而中介机构则认为看房确认书则代表具有居间合同的性质，并且该合同的成立并不以是否达成房屋买卖合同为前提。

2.2“跳單”带来的法律问题

在房屋买卖中，“跳单”指的是委托人经过中介机构的居间行为找准房源后，随后经过其他中介机构和房屋的所有权者进行交易，这也是变相的逃避居间费用的一种手段，而中介机构为了预防购房委托人的该种不良行为，常常会以各种合同条款来对其进行约束。而在司法实践中，怎样认定该条款的有效性，则是此类纠纷案件的审理难题。

2，3居间人要求支付报酬带来的法律问题

按照《合同法》中的相关规定，如居间人促成了合同成立，则委托者需要根据约定支付相关报酬给居间人。但在多项案例的实践中可以看出，尽管居间人促成了房屋买卖的合同，购房人也会以多种理由拒绝支付或是降低居间人的费用。主要因素是由于履行合同过程中出现不足或者无法继续履行。尤其是在现阶段房价持续升高，国家对于房屋市场实行限贷和限购以及强化个人所得税征收等多种宏观调控策略。从而导致房屋买卖合同无法履行，对于中介机构和委托者的报酬纠纷问题也逐渐增多。而针对于合同无法正常履行的情况下，居间费用是否需要照常支付，以及支付的比例问题，难以做出准确判定，需要法官依据个案自由裁量。

2.4基于中介的审慎义务带来的法律问题

通常来说，多数委托人因为对购房政策、法律或操作过于陌生，所以才委托中介机构购买房屋或是出售房屋，以确保交易的顺利开展。该种认知主要是基于中介机构对对方所买卖的房屋进行严格审查，其审查范围的第一点则是房屋产权状况的审查，这其中包含房屋所使用的年限，房屋所有权人，以及是否具有抵押、查封等权利上的问题；第二则是房屋使用的现状审查，主要包含房屋装修、承租、实际的居住人等，另外还有多种费用的缴纳情况，例如水、电、物业、供暖费等；第三点，当事人的委托资格审查，房屋产权人或购买者委托的代理人是否具有合法的代理权；第四点，基于目前的限购政策下，需要具有一定的购房条件方可购房，因此购房者资格的审查问题则同样也是房屋买卖合同是否能够达成的一个关键原因。

2，5中介资质欠缺带来的法律问题

根据《房地产经纪管理办法》、《经纪人管理办法》等相关文件规定，房屋中介机构必须要具备足够数量的房地产经纪工作人员，且房地产经纪机构签订的服务合同，应该加盖房地产经纪机构印章，并且需要一名或者两名房地产经纪人协理签名。但在目前的房地产经纪从业者中不具有房地产经纪人员资格的占绝大多数。

3房屋买卖中介服务合同纠纷的有效建议

3，1.审判实务中应遵循的原则

第一，约定优先原则，尊重当事人的合同约定，在基于法律法规的前提条件下，根据合同对其双方的权益和应当承担的责任进行确定；第二、主张调解优先的基本原则，中介服务合同纠纷因为不具备法律统一裁定的标准，所以应该对双方進行调解为主要原则，基于法律法规的合理范围之内，寻找双方的利益平衡点，化解矛盾。第三、坚持利益平衡，为了确保双方的利益平衡，应该按照双方法律知识的不足，对其违约责任的承担进行合理的调整。第四，贯彻国家政策，针对于违反国家房屋市场宏观调控政策的情况，需及时向相关部门发送建议，关于房屋的限购、限贷等政策主要是为了预防投机性购房，在审理该类纠纷案件时，应维护国家的政策落实。

3.2确立房屋中介合同纠纷中的裁判规则

房屋买卖中中介服务合同属于三方法律关系的混合合同，合同的无效分为相对无效和绝对无效两种，相对无效指的是可撤销的合同和并非当然无效，仅对特定的人才不具效力。而绝对无效指的是该合同违反了相关法律法规，且任何人都能够主张该合同无效。在房屋买卖中介服务合同纠纷中，格式条款应当充分尊重双方当事人的表达意思，严格掌握确认格式条款无效的标准，双方可以申请变更或者是撤销格式条款中的内容，给予双方确认格式条款效力的权力，法院也可以根据具体情况，行使释明权，让当事者自由选择格式条款的有效性。从性质来说，看房确认书并不能作为居间费用的收费依据，因为看房确认书并未概含居间服务的内容以及居间报酬，其次从合同履行上而言，房地产中介主要是提供房屋给予购房者选择的义务，因此，如房屋中介依据看房确认书来提出居间报酬的支付，很难得到法律的支持。如何判定购房者是否具有“跳单”的不良行为，可根据购房者是否具有利用中介机构来获取房源资料，如多个中介机构发布同一房源，购房者通过合法途径得到房源信息，则有权选择其他中介机构。对于“跳单”行为严格判定，维护中介机构的合法权益，推进双方的诚信交易。

4总结

近年来，房屋买卖中介公司为我国的房地产经济发展做出了巨大贡献，但同时也因为多种因素而导致委托人与中介机构纠纷不断，因此，在审理该类案件时，应遵循基本原则和统一的裁判规则，公平公正的处理纠纷，确保双方的合法权利。

参考文献：

[1]王利明.我国民法典重大疑难问题之研究[M].北京：法律出版社，2006.

[2]史尚宽，著.债法各论.中国政法大学出版社，2000

作者简介：

周岩，男，河北唐山人，现河北农业大学人文社会科学学院法学专业学生。