浅议与房地产政策冲突的司法协助执行

杨玉琴

房地产交易管理与登记工作既要遵守法律，也要符合相关政策，由于理解上的问题，工作中难免出现不知所从的情况。近日，有几宗司法协助执行的不动产交易与登记业务困惑着工作人员，笔者在此归类提出，希望得到有关部门及专家学者的关注与重视，尽快出台统一的司法解释及政策，以指导基层工作。

冲突一：违反禁止预购商品房转让政策的司法拍卖

原由：2016年12月，某人民法院在执行岳某因与赵某等四人及某彩印包装有限公司合同纠纷一案中，委托某拍卖机构拍卖被执行人赵某名下坐落于某市某小区5号楼2单元402室的房产，案外人张某参与拍卖并以最高价竞得。人民法院依据《最高人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的司法解释》第四百九十三条之规定，作出如下裁定：一、坐落于某市某小区5号楼2单元402室房屋的所有权归买受人张某所有。某小区5号楼2单元402室房屋的所有权自本裁定送达买受人张某时转移。二、买受人张某可持本裁定书到房屋登记机构办理相关产权过户手续。本裁定送达后即发生法律效力。此后，人民法院给登记机构送达了协助执行通知书。

张某持身份证明、司法拍卖成交确认书、人民法院执行裁定书等申请材料到不动产登记机构办理上述拍卖房产的权利转移登记。

登记机构经查阅登记资料，发现上述拍卖房产为已经缴纳全款并办理了预购商品房预告登记的房屋，该房屋尚未办理首次登记，所以，原购房人赵某尚未能办理产权登记取得房屋所有权。现在法院裁定该房屋归张某所有，并要求登记机构协助执行该房屋的权利转移。张某的申请应是预购商品房预告登记转移登记。

对于张某的登记业务，应否受理，工作人员意见不一。

意见一：应该受理。该登记业务为司法协助执行，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条规定：“在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理”；最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）规定，为保证人民法院生效判决、裁定及其他生效法律文书依法及时执行，保护当事人的合法权益，“人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项”登记机构应该协助；且根据《不动产登记操作规范（试行）》第15.3.1条第2款规定，因人民法院、仲裁委员会生效法律文书导致不动产预告登记转移的，当事人可申请不动产预告登记的转移。

意见二：不应该受理。该司法拍卖违反《城市房地产管理法》和国务院政策规定。《城市房地产管理法》第三十八条第六款规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）第七项规定：“切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为”。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定，“执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料”。该房屋拍卖前司法机关应当先行查询，是否是允許上市交易的房屋。本案竞买人张某应在被执行人赵某的上述房产所有权登记完毕后再办理房屋所有权转移登记。

意见三：应该受理，但是登记机构应该向司法机关提出协助执行建议，阐明国家相关政策，防止违反国家政策的房地产交易的发生，防止当事人以合法形式掩盖不法交易。

冲突二：违反房屋所在地政府住房限购政策的司法拍卖

原由：2017年6月，某人民法院在执行王某因与某银行抵押贷款合同纠纷一案中，委托某拍卖机构拍卖被执行人王某名下坐落于某市某小区3号楼2单元901室的房产，案外人高某参与拍卖并以最高价竞得。同上述案例，人民法院依据法律规定裁定：一、坐落于某市某小区3号楼2单元901室房屋的所有权归买受人高某所有。某小区3号楼2单元901室房屋的所有权自本裁定送达买受人高某时转移。二、买受人高某可持本裁定书到不动产登记机构办理相关产权过户手续。本裁定送达后即发生法律效力。此后，人民法院给登记机构送达了协助执行通知书。

高某持身份证明，司法拍卖成交确认书，人民法院执行裁定书等相关材料办理上述拍卖房产的房屋所有权转移登记。

因为此时该房屋所在地政府为调控当地房地产市场，实行了住房限购政策，经审查，高某在本市已有多套住宅，已不具备当地购房资格。

对于高某的登记业务，应否受理，工作人员意见不一。

意见一：应该受理。同上述案例，有工作人员认为，该登记业务为司法协助执行，根据法律和相关规定，登记机构应该协助；且根据《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。该裁定导致物权已经转移，不予登记反而与实际不符，不利于保护当事人合法权益。

意见二：不应该受理。对于实行住房限购政策的城市，为了维护房地产市场的稳定，人民法院在司法拍卖时应当适用房屋所在地政府住房限购政策，法院和拍卖机构应当提示竞买人先行审查自己的购房资格再参与竞拍，买受人须通过购房资格核验后，方可办理产权登记手续。高某应该另外提交符合不动产所在地购买住房政策的材料才能办理不动产转移登记。endprint

意见三：应该受理，但是登记机构应该向司法机关提出协助执行建议，阐明政府相关政策，法院和拍卖机构应当先行审查竞买人的购房资格，防止违反政策的房地产交易的发生，防止当事人以合法形式掩盖不法交易，共同维护房地产市场的稳定。

冲突三：违反房屋所在地政府限购政策的仲裁裁决以房抵债

原由：2017年7月，钱某因李某不能按时归还150万元借款按双方协议申请仲裁，仲裁机构裁定：李某以其坐落于某市某小区12号楼3单元1103室的房产抵债，该房产的房屋所有权归债权人钱某所有。随后，钱某持登记申请书；钱某身份证明；李某房屋权属证书，生效仲裁裁决书等相关材料申请办理上述抵债房产的所有权转移登记。

钱某申请登记时，该房屋所在地政府为调控当地房地产市场，实行了住房限购政策，经审查，钱某家庭没有该市户口，不具有房屋所在地购房资格。

对于钱某的申请，应否受理，工作人员同样也是意见不一。

认为应该受理登记的工作人员的意见及理由同案例二，认为该仲裁裁决书为生效法律文书，已经导致物权转移，不予登记不仅违反法律规定而且导致物权与实际不符，不利于保护当事人合法权益。

认为不应该受理的意见与理由为，该仲裁协议存在以合法形式违反政府限购政策之嫌。钱某应该知晓自己不具备该房屋所在地城市购房资格，与李某签订仲裁协议获取仲裁裁决书，以此申请房屋所有权转移登记，扰乱房地产市场调控秩序，钱某应该另外提交符合不动产所在地购买住房政策的材料才能办理不动产转移登记，否则应当不予受理。

由此看出，以内容与政府房地产政策冲突的法律文書作为房屋权属转移依据的不动产登记能否启动，工作人员莫衷一是。不仅如此，同样的困惑也存在于法院工作人员中。对于司法拍卖是否要适用政府的房地产市场调控政策，法官的看法也不尽一致。有的法官认为，司法是最后的救济，强制拍卖不涉及限购。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十三条规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移”。据此规定，在登记之前，不动产的权利已经转移，不动产登记只是登记机构依据法律文书完成不动产权利转移的公示，所以在登记时不需要考量政策因素。其中最典型的是某省高级人民法院文件明确规定：司法拍卖房产不受地方政府限购政策影响。而有的法官认为，司法拍卖不同于判决，应当受限购政策影响，法院和拍卖机构应当把对竞拍人购房资格审查纳入司法竞拍程序，买受人应向住建部门申请审核购房资格，审核通过后法院方可向买受人出具协助执行通知书。

因此，在实行住房限购政策的不同城市，包括北京、上海、广州、深圳等法院、仲裁机构和登记机构的做法不尽相同。不仅如此，随着各地政府房地产调控政策的不断升级，同一城市对于司法拍卖是否要适用当地政府的房地产市场调控政策也前后不一。比如北京，虽然限购政策已实施多年，但用于司法拍卖的房屋，一直是不受限购政策限制的，不具有购房资格的竞买人可参加司法拍卖购房并进行产权登记；随着政府房地产调控政策的密集出台，不断升级，2017年4月27日市住建委、市高级人民法院、市规划国土委会议明确规定，将法院竞拍房产纳入北京限购政策范围内、且竞拍方为自然人的（个体工商户、个人独资企业视同自然人），要求竞拍家庭或个人符合本市限购政策，否则将不予办理产权登记手续。这更给基层法官和登记机构工作人员带来困惑：司法拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，到底应否受政府限购政策限制呢？endprint