客观认识我国的契税

苏洨宇

摘要：契税作为一个独特的税种，对于抑制投机炒房行为、规范房地产市场都起到了“四两拨千斤”的关键作用，尤其对于当前我国房地产“去库存”有着重要意义。文章首先介绍当前我国契税优惠政策及思考，阐述契税的作用，最后就完善契税法规提出政策建议。

关键词：契税；去库存；房地产市场调控；征收管理

一、当前我国契税优惠政策

目前我国契税优惠政策的主要变化在房产交易方面，取消了普通住宅与非普通住宅差别，对购买家庭首套住房及购买第二套改善住房出台相应的优惠政策；下表为我国的契税税率如表1：

二手房契税：个人购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产，例如商铺，按3%征收契税。

当前契税的优惠政策，主要是针对三、四线城市“去库存”。一方面鼓励购买首套房的家庭购买大户型和高端型住房；另一方面鼓励有房家庭卖出第一套小户型住房，购买二套改善性住房。因此，都有利于我国三、四线城市的房地产去库存。但是，当前三、四线城市的房价并不算太高，关键问题是就业机会较少、工资水平较低，大部分人仍选择90平米以下的小户型；而对于收入较高的改善性购房家庭，购买二套房，由于房价并不高，契税减免力度也有限，其政策吸引力较小。例如：每平米房价为4000元，购买一套150平米的房子，总房价60万元，其契税由3%降至1.5%，也只减免9000元。因此，减税幅度较低，对三、四线城市购房影响有限。

二、我国契税的作用

契税对增加国家财政收入和调控房地产市场都有积极作用，具体表现为：

（一）增加国家财政收入

随着当前我国房地产交易的日益活跃，近年来地方契税收入呈上升趋势，契税收入将成为地方财政收入的来源之一，契税与房地产税共同为当前地方税主体税种的确立提供了新的思路，对促进地方经济发展将起到积极作用。

（二）规范市场交易行为

《条例》规定，契税采用3% –5%的幅度税率，具体税率由各地方人民政府确定，有利于适应不同地区纳税人的负担水平，灵活的调控房地产交易价格，一定程度可以抑制当前“炒买炒卖”的房地产投机行为，规范房地产市场交易行为，从而助力地方政府调控房地产市场。

（三）助力房地产市场去库存

未来我国房地产市场以存量房交易为发展趋势，但当前存量房税种集中于交易环节，房地产税费可以转嫁，高成本税费严重阻碍二手房的交易。当前，我国除一线城市和部分二线城市，大部分城市房地产市场整体面临房地产去库存问题，居民购房意愿不足，房地产市场交易低迷。当前契税优惠政策适用的城市，既降低了首套居住房的购房成本，同时鼓励居民购买二套改善住房，尤其是非一线城市的第二套购房，同时也会增强对新房的需求。因此，去年三部委①进一步降低契税，降低交易成本，有利于盘活城市存量房市场，促进房地产市场去库存。

三、对进一步加强契税作用的建议

（一）明确契税的法律本质

契税是政府保障（不动产）产权名义而征收的税收。纳税人通过向政府缴纳契税，获得政府对自己所取得的产权的认可和法律保护。因此，契税是对产权转移交易行为的结果征税，未来契税立法首先应对此种税收法定予以明确。

（二）适当扩大征税对象

当前我国契税的纳税人是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受产权的单位和个人，且是付款人缴纳契税。但在法律上，集体土地使用权尚不得流转入市，集体土地使用权转让是否需要缴纳契税存在不同的看法。因此在未来，农村集体建设用地使用权流转与国有土地使用权的流转在法律和经济层面的定性上逐步趋同。我国可以考虑将集体建设用地使用权转移纳入契税的征税范围。

（三）调整产权交换行为的计税依据

产权交换行为，可分解为双方将各自拥有的产权分别出售给对方，交易对价相等的两项经济行为。现行其他税种（如增值税）下，“以物易物”行为一般都分解为两个销售行为，并对销售行为中涉及的对价全额作为计税基础。因此，建议对产权交换行为中的两个产权受让方以全部对价征收契税。

注释：

①2016年2月19日，财政部、国家税务总局及住建部联合发布《关于发布房地产交易环节契税、营业税优惠政策》.

参考文献：

[1]张鑫，王靖.浅谈契税在房地产市场调控中的作用[J].税务研究，2010（10）：82-83.

[2]吴笑晗.我国契税税源结构分析[J].财政研究，2011（12）：43-46.

[3]吴笑晗.契税在我国财产税体系建设中的作用及改革前瞻[J].财政研究，2013（10）：51-53.

[4]苏文宁等.完善契税征收管理的建议[J].稅务研究，2015（10）：74-77.

（作者单位：山西财经大学财政金融学院）