房地产公司“现金为王”现象解析

张玉馥+包前程

[摘 要] 持有过多的现金反映对资金利用的不充分，现金过少又不利于公司及时把握投资机会和支付日常费用。企业现金流的多少是关乎企业的利润命脉中重要的一环，在房地产行业“现金为王”现象很明显。文章基于万通地产的财务报表来对该现象进行解析，并利用货币时间价值概念提出解决建议。

[关键词] 万通地产；房地产；现金为王

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 23. 014

[中图分类号] F275 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2017）23- 0024- 03

0 引 言

近几年，国家相继出台政策管控房地产价格，房地产行业受其影响，股票行情一路走低。有关资料显示，房地产龙头企业也受其影响在2017年股价连续走低。然而，房地产行业财务报表中的货币资金一栏，连续多年有升高的趋势，表明房地产行业大量地将资产进行货币化处理。国家政策在新视野，新机遇的情况下逐步前进，房地产行业的“现金为王”的原则应该也要进行突破。

1 “现金为王”的涵义

1.1 相关概念

房地产：是指房屋建筑物（包含建筑物以及附着物）以及承载建筑物的土地。法律上称为“不动产”。现金为王：就是在局势不好的时候，不轻易投资和做股票，保持货币资金现有的状态，持有现金最为重要，也有只有现金在手才能在商战中取得胜利的意思。

企业现金流：是指企业在某一期间内现金和现金等价物的流入和流出，即现金和现金等价物的收入和支出。货币资金：是指在财务报表中货币资金一栏，具体指库存现金以及银行存款。货币资金拥有变现能力强，为企业第一变现资产。

1.2 “现金为王”现象的认识

众所周知，现金流是一个企业重要的“生命线”，保持现金流的持续流动，是每个企业一直想达到的目标。相对于利润来说，企业更在乎现金流，对于财务管理人员来说，这是一种先进的财务理念，以现金流和价值管理凸显企业财务管理的地位和作用。但是，现在有很多的企业过度相信“现金为王”，反而忘记了货币也是有时间价值的。

21世纪初，国内就有“海尔集团”的研究，海尔的第13条管理规则就是一句看似平淡无奇的话：现金流比利潤更重要。对于企业的成功，应该确信不疑的是，利润丰厚带来的不一定是事业的成功，但反之现金流可以带来事业的成功。在香港的房地产行业，四大房地产企业都是以“现金为王”的概念管理公司财务。

中国的形势正在转向“四新”（新视野、新消费、新金融和新城镇化）。有意思的是，如今的中国几乎已经没有传统企业了，大家都在创新，都在往“新”字上靠。房地产行业应该在遵循“现金为王”理念的基础上，寻求出路，为适应大环境而适当改变。

2 从万通地产财务报表看现金流向

2.1 万通地产公司简介

北京万通地产股份有限公司于1998年12月30日在北京成立，公司及子公司（以下合称“本集团”）主要从事房地产开发、自有商品房的租赁以及相关的咨询服务等业务。

万通地产作为行业较早进入的企业，在一定程度上可以称得上行业的“大哥大”。作为房地产行业的创新者和开拓者，万通地产首次提出由“香港模式”转化为“美国模式”，并且依照“美国模式”来优化公司经营管理资源配置，从而使公司具有稳定的利润来源和较好的反周期本领。

万通地产曾多次在行业中获得荣誉，主营业务为住宅开发和商业物业运营。

2.2 万通地产现金流分析

2012年至2016年万通地产的资产负债表中货币资金一栏的值（万元）分别为“8 703 212，5 318 038，6 271 525，4 436 541和5 229 154”，而与投资相对应的交易性金融资产和持有至到期投资的值（万元）都为“0”，如表1所示。表示企业拥有大量的资金流，然而投资类的项目却没有。

根据资产负债表算出的表1，可以看出万通地产在2012年到2016年中现金比率高出行业标准值很多倍，可见万通地产将大量的资金囤积于银行存款与库存现金中。

2012年至2016年万通地产的资产负债表中存货一栏中显示46 736 134，36 812 193、31 772 638，33 113 322，25 516 411（单位：万元），万通地产的库存压力巨大。

2012年至2016年万通地产的现金流量表中投资活动产生的现金流显示为-4 338 905，-2 094 748，-3 48 737，-795 442，-245 345（单位：万元）金额都为负数，表示企业在投资活动中产生的是负效益。

2.3 万通地产“现金为王”的原因

万通地产的相关信息显示，公司近几年根据自身的条件与情况，在报请董事会批准后发行了数额较大的公司债，其目的在于为公司准备充足的可流动资金。

万通地产2015年计提存货跌价准备7.2亿元，高额的存货跌价准备变现是目前房地产行业中一种不正常的现象。企业资金一直存放于银行存款账户里，面对突发的事情的确其变现能力最强，但是目前中国采取积极的财政政策和宽松的货币政策，在这种形势下，银行的存款利率较低，考虑到货币的时间价值。分析情况见表2。

表2显示假设以2016年的期末货币资金总量为计算依据，参考银行活期利率以及国家统计局公布的通货膨胀率，计算后发现企业当年实际亏损152 306.21万元，占企业总资产的0.18%。

3 万通地产“现金为王”的深度解析

基于万通地产的解析，放眼房地产行业，其流动比率的行业标准水平为1.75，而行业目前前五名的比率为行业标准的15倍左右，抛去负债带来的分母因素，其比率也为行业标准的10.23倍，倍率标准极高。

目前房地产行业的前景暂时还有待预测与观察。有关学者认为“现金为王”实际上是为了防患于未然，2008年的金融次贷危机让房地产行业的江山为之抖动了一下；加上目前经济形势还不是很乐观，中国还未从金融危机的“余震”中脱离；再加之中国政府的干预，让房地产行业在吃紧的道路上一再吃紧。“现金”这时候就像是行业内各个企业的最后一棵救命稻草一样。所以从目前各个公司的资产负债表看来，货币资金仍然“高高挂起”。

房地产行业大量占有资金，减少了利用资金投资项目的可能性。其影响因素有：

（1）政策影响着资金的再投资率

国家政策相继管控房地产价格，房地产投资领域的融资较以往年份难，上市房地产公司可融资的手段主要在于发行股票融资。然而，受国家政策的影响，投资房地产行业股票的投资者较少，从而直接导致企业融资难。企业需要大量资金，只能通过大量持有现金解决融资难的问题。

（2）房地产行业自身的原因

国家统计局日前公布的数据显示，2016年商品房待销售面积69 539万平方米，同比下降2 314万平方米，商品房销售额102 581亿元，下降6.9%。房地产还面临较大的去库存的压力。2016年4月30日召开的中央政治局会议指出，房地产行业要盘活存量资产，从而使房地产行业的资产变为现实，要建立房地产健康发展的长效机制，使得房地产行业能够一步一个脚印地向前发展。从中可以看出房地产行业的存货资产较多，计提存货跌价准备较多，资金的有效利用率较低。

4 改变“现金为王”现象的建议

“现金为王”这个财务现象固然很好，但是考虑到货币的时间价值，大量持有现金是一种资金亏损的表现。考虑到时代背景与房地产行业的存货跌价准备风险，本文提出以下假设性意见。

4.1 建立行业性质金融中心

由国有四大银行以及中国人民银行建立统一房地产行业银行，统筹管理资金的存款，已达到利益最大化为目标，在保证资金的所有权的基础上，使使用权和所有权进行分离，行业金融中心自行选择理财产品进行投资，创造利润，如图1所示。充分考虑货币资金的时间价值，为房地产行业带来新的资产增值。行业金融中心担负着担保人、放款人以及资金使用者的身份，面对行业里的企业开放资金的借贷存款服务，提高行业可用闲置资金的利用价值。

4.2 投资自己的下属行业领域

房地产行业可以对于自己的下属行业领域进行投资，例如：地产中介、建设商、装修公司等。万科集团与北京链家集团合作就是一个很好的例子。其创建的万科链家品牌深受消费者的爱戴，为企业带来了丰厚的利润。

房地产公司投资下游企业，可以为其出售房屋、建造房屋以及裝修房屋带来更多的优惠。

据资料显示，北京链家与万科集团的合作使其销售利润增长了19%，可以说是绝对的“强强联合”。

4.3 货币资金购买短期国债

国家可发行房地产领域的国债，国家利用债务主体身份为贫困地区建造房屋，房地产行业赚取国债利息以及适当承包国家的建设项目。国债属于无风险债券，其变现能力强。企业购买后如遇到紧急使用资金的情况，可以转手或者变现，收回本和利。

5 结 语

房地产行业基于中国人数的数量以及中国的传统文化，尽管受其政治影响，其企业价值也不会降低太少。其货币资金的在账价值数量巨大，一方面为了计提存货的跌价准备，一方面防止突发性金融崩塌。资金的高利用率也应该是一家企业应该考虑到的事情。“理性经济人”的概念认为：企业应该追求利益最大化。然而货币资金的再投资利用是利益最大化的一个必不可少的前提。

企业财务管理讲究的是对企业的经营活动、投资活动、筹资活动以及重组和兼并做出一系列的决策和安排。财务管理的目标是企业价值的最大化，房地产作为一个企业价值起着关键作用的服务行业，应该也将企业价值的最大化作为每个企业的目标。

当然，本文的解析并不是完全否定“现金为王”的概念，只是结合目前中国的实际以及中国金融行业，国家政策的变动和中国传统文化的作用，考虑到了货币的时间价值，提出了相对完善的假设性解决方案。

主要参考文献

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