河北省房地产预售市场风险担保机制创新对策

唐 欣，郭丹云

（华北理工大学，河北 唐山 063000）

河北省房地产预售市场风险担保机制创新对策

唐 欣，郭丹云

（华北理工大学，河北 唐山 063000）

房地产长效机制在2016年底的中央政治局会议上重被提起，而率先构建房地产预售担保机制符合目前亟待解决风险问题的效率要求。建立房地产预售风险的担保统一制度符合国情要求，在借鉴MIGA的基础上担保主体采取多边风险担保机构和银行联合风险担保模式，将承保主体引入开发企业；借鉴韩国法交易环节风险纳入承保范围以解决民生焦点问题，构建长效机制在风险承保种类设定其他类。

期房；长效机制；风险担保

2016我国实现商品房销售面积达12 849 515.73亿平方米，其商品房销售额近11.73万亿元，与上年相比增加了34.8%，房地产开发投资也增速加快。在金融加杠杆以及经济不断继续下行的房地产资本性一直强化的背景下，资产价格泡沫被进一步吹大，增加了金融危机爆发的风险。2016年10月初，全国各地开展了分城施策，但“9·30”转向调控后的河北省房地产市场风险犹存，其中廊坊的形势最为险峻，一系列风险不断呈现。2016年12月，党中央政治局会议重提长效机制，课题组本着立足国情，以解决问题为目标的研究态度，采取比较研究的方法，不断寻找河北省在房地产预售市场风险担保机制上的新型对策。

一、构建河北省房地产预售风险担保统一制度模式

2016年间，为了助推房地产市场健康平稳持续发展，石家庄和唐山市等市在保护商品房交易双方的法定权益和在监管预售资金方面施行的策略值得肯定。但是，廊坊市场的风险迭起却令人触目惊心，在廊坊固安和北三县，房地产不法预售的形式公开而恶劣：车位捆绑达天价140万元，并且把单边风险承担推向极致，买受人在进行单方签字后不是自己认购，却必须交由开发商进行内部认购协议的保管，而且还包括在买受人开始还贷后依然得不到双方房屋预售合同。买受人所要承担的单边风险也由此被推向了极致，从而这使得廊坊房地产开发企业的非法行为完全进入了监管的真空地带。因此，针对河北省房地产预售市场规范程度差异巨大的监管重形式轻实质的现状，统一制度的构建能加快提高河北省房地产预售市场的监管水平。

1.担保主体统一采取多边风险担保机构和银行联合风险担保模式。由于采取政府监管和担保模式使风险赔偿机制难以引入，而政府和金融机构联合监管担保模式又容易丧失监管的制约动力。因此，提议在担保主体上采取多边风险担保机构和银行结合风险担保的模式。由政府或政府委托的相关部门与机构成立中介咨询企业，目的是予以监督和管理，并在该企业中建立有关房屋预售款的风险担保基金。同时，经政府招标准入的担保公司除需交纳其注册资金10%的担保保证金之外，还应当在其机构内部进行自我配置和外聘具有金融、建筑建工和房地产经济法学识的专项工作人员、学者，对房地产市场的风险进行评估。实施该模式的优势在于：一则可以有效防止由政府来承当资金监管的非间接风险和无限责任。政府实施的监管行为该当由市场行为来实现完成，而政府不应该作为市场行为的直接参与者。二则是监管的成本得到了大幅度的减少，又不容易使得银行的单一监管流于形式。该类方式可以有效准确地对工程施工进度和预售款流向进行评估，并且是在没有向外所聘请的此类专项领域的工作人员的情况下。此外，银行作为预售款流转的最后关口，能便利而有效地监控资金流向，缩小了雇佣或委托其他金融机构进行监管的高成本。

2.借鉴MIGA机制在承保主体引入“开发商”。建议借鉴MIGA机制在河北省房地产预售风险担保主体中引入开发商。MIGA体制的特点在于，给予对吸收外资的每一个发展中国家成员国两重身份：其外资投向的东道国、MIGA的股东。借鉴MIGA机制，那么该成员国会以外资危险承保人的身份，承担相应的责任与义务。借鉴“MIGA体制”的经验，我省可以成立以监督指导为目标的第三方咨询企业，该企业应该是由政府设立或有政府牵头的，同时在该企业内要设立有关房屋预售款的风险担保基金。吸收借鉴MIGA中的“双重身份”：要求开发商或相关房地产企业在其省内当年预售房产的营业额度内抽取相应百分比，支付担保基金。在这种情况下我们可以看到若风险出现，那么该房地产企业势必会承担相应责任，那么买受人的利益也会收到相应的补偿。该机制的优势在于，一是既能激励开发商踊跃良好地经营守约，又能时时引领疏导并不断造就开发企业的诚信品质。二是分不同层级对预售资金采取监督和管理，实施鼓励性措施，即对于上市公司并且已经在赔偿担保机制内的开发商，其预售资金不予以监管。对低于资质二级的房地产企业，银行资信高于4A，且在赔偿担保机制内的房地产企业而言，根据其开发面积和经验，对工程资金采取相应程度的监管比例；对于资质三级以下的房地产企业，开发面积在15万平方米以下，具备开发经验，且在赔偿担保机制内的房地产企业，工程资金的监管比例不得低于60%；对拒不在赔偿担保机制内的房地产企业，预售资金监管100%。三是既合乎建设成立河北省的房地产长效机制，又能较好地促进河北省房地产预售市场持续发展。

二、立足国情使风险承保范围体现民生性

在2016年年底完结的中央经济工作会议上提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”，由此直接定位了我国房地产的居住性、商品性，弱化了投资性。

1.立足民生、立足国情才能在“移植”中“创新”。未来长效机制是以民生为出发点，着力点是居住性，并且明确清楚地界定了市场和政府在住房问题上的定位和边界，即以市场为主满足各层次需要，政府则提供最基础的保障。近年来展开的商品房预售制度比较法研究，其优势在于拓展和借鉴，但研究讨论的效果却很难及时且有效地转化为处理现实社会中纠纷的法律武器。这是由于在房地产预售的法律结构上，各国都有其本身的历史传统和社会生存生活习惯方式，究其根本，关键性因素在于文明文化的相似性。而我国法的移植是在大陆法系、各公约背景下，大多由那些精通法的专家学者来实现和设计，这种选择和移植的弊端是表达民众和社会需求的渠道没有得到真正移植。因此，与相邻的韩国在房地产预售制度方面相比较的话，韩国有着可借鉴之处。同时，对房地产预售制度中立足民生立足国情的内容也急需探寻。

2.借鉴韩国约请制纳入承保范围以解决民生居住需求问题。建议河北省在担保机制构建中引入韩国的住宅请约制度，具体内容为：为住宅要约先存入、储蓄一定金额的存款，经过规定期间后，可要约购买由公共部门或是私人建筑商建设的房屋。住宅要约制度，赋予了实际需要住宅的人拥有了购房的机会，弥补了住宅金融资金问题。由于韩国国土面积狭小，而房屋的需求量大，故施行住宅请约制度，这一制度十分有效地缓解了争抢住房的局面。我国总的国土面积虽大，但是在人群聚集的发达省市地区，也存在住宅需求被“炒作”高房价而难以实现的问题。因此，将韩国请约制纳入承保范围，不仅能解决民生居住需求的作用，还能遏制非法预售的情形。

3.借鉴韩国法交易环节风险纳入承保范围以解决民生焦点问题。韩国在预售中引入了担保制度，其具体内容为：房地产开发建设由担保公司进行担保，一旦出现了工程纠纷或是开发商迟延交付房屋等情况后，由担保公司在担保的范围内承担责任。反思河北省在房地产预售中出现的一系列风险和纠纷，恰恰是因为河北省欠缺这种有效保护制度。河北省房地产预售中出现的一系列民生焦点纠纷风险，正是集中在迟延交付房屋或产权证，以及在公摊面积上的纠纷。究其根本原因，有法律设计上的问题，有政府主管部门监管的问题，也有开发商资金风险原因等等。由此，针对我国房地产预售法律设计和监管等问题，把交易环节风险纳入承保范围以解决民生焦点问题有着重要的现实意义。

三、建议构建长效机制在风险承保种类设定其他类

构建长效机制在风险承保种类设定其他类，能够由董事会特别会议多数票通过来决议，特殊情况下，需要被承保人举证倒置。2016年12月21日，中央财经领导小组会议举行第十四次会议，会议的主题之一是“处理好人民群众广泛关心的突出问题”。我们更应看到的一点是，在该会议上，要求坚持长效机制，在该基础上探索关于房地产市场的长效机制制度框架。

风险承保种类设定其他类，可以迫使法外交易浮出水面。随着近几年房地产市场不正之风的盛行，我们要本着立足于市场，着力于民生的基础上分析其市场存在的瓶颈并找出其路径，使当下的房地产市场能持续平稳发展，使得买房人过得安心，住得放心。同时，开发企业也能积极树立企业形象，造就品牌效应，做大做好。当前，我们要解决买受人和卖方的不平等的民事法律关系，我们要着眼于在房地产企业开发预售阶段的行为是否符合法律法规，如进行预售行为是否在没有取得预售许可证的前提下买卖、恶意炒价格等。因此，在构建长效机制在风险承保种类设定其他类，可由董事会特别会议多数票通过来决议。在此情况下，也可要求被承保人举证倒置，能起到震慑开发商非法预售的效果，也能迫使法外交易被拖出水面，达到双赢的作用。

四、结语

课题组本着解决问题为目标的研究态度和比较研究方法，探寻河北省房地产预售市场风险担保机制新颖性对策。倡导构建河北省房地产预售风险担保统一性制度，建议担保主体采取多边风险担保机构和银行结合风险担保形式，借鉴MIGA机制在承保主体引入开发企业。建议立足国情使风险承保范围体现民生性，构建长效机制在风险承保种类设定其他类。

[1] 郭丹云.“新法律现实主义”对探寻房地产预售法律制度的启示[J].河北师范大学学报：哲学社会科学版，2012，(1)：44-48.

[2] 景文.法社会学[M].北京：中国人民大学出版社，2005：76.

[3] 高伟.2016年房地产关键词[N].经济参考报，2016-12-29.

[4] 新华社.2016年房地产调控定调[N].财经国家周刊，2017-01-03.

F299.23

A

1673-291X（2017）36-0099-02

2017-03-09

河北省高等学校人文社会科学研究重点项目“河北省房地产预售市场风险担保机制创新研究”（SD161003）

唐欣（1978-），女，河北唐山人，副教授，博士研究生，从事金融研究；郭丹云（1966-），女，黑龙江鹤岗人，教授，硕士研究生，从事房地产法研究。

[责任编辑 刘兆峰]