房地产投资与经济增长的关系分析——以江苏省为例

崔秀梅，殷亮，夏志禹

房地产投资与经济增长的关系分析
——以江苏省为例

崔秀梅，殷亮，夏志禹

改革开放以来，随着我国经济发展速度的快速提升，国民经济水平不断上升，固定资产的投资额也不断增加，大量的投资进入房地产行业。其中房地产投资与经济增长的关系得到普遍关注，为了研究这两种变量之间的关系，文章选取的模板数据为具有代表性的江苏省房地产开发完成投资（RI）和江苏省国内生产总值（GDP），利用理论和实证计量分析两种方法对江苏省国民经济总量与房地产投资开发完成额的关系进行论证，探究江苏省的房地产投资与经济增长之间存在着的内在关联，发现这两种经济要素之间的影响关系，并利用包括格兰杰因果关系检验在内的多种计量方式来得出结论。

房地产投资；经济增长；房地产开发；格兰杰因果检验

从1978年开始，我国经济增长得到飞速发展，到2010年的时候就已经成为了世界第二大经济强国。同时，房地产投资开发完成额也在不断增长，城镇居民比例由1978年的17.92%增长到2016年的57.35%。城市化建设程度不断提高。近年来，越来越多的人将投资方向放在了固定资产投资上，其中房地产行业的投资就是固定资产投资中很重要的一部分。李启明（2002）在经济全球化的大环境下，现在各个行业之间的经济活动之间都会产生相当程度的关联，各个行业对彼此的影响都比以往大得多。房地产业作为全国经济增长的支柱产业，就决定了它对全国其他各大行业产生重要的影响，从而对国民经济产生影响。房地产行业已经逐渐变成了一个地区或者一个国家经济发展的支柱产业。所以可以得出这样的结论：经济增长与房地产业的开发密切相关，并且到目前为止我国经济的进步严重依赖房地产的投资。在当前阶段里，中国的经济正经历着全面又快速的转型，中国经济发展在转型期内会更具有不确定性和未知性。中国房地产业发展想要和国民经济实现共同协调发展，实现相互促进相互发展，那么就既要吸收和借鉴发达国家曾经经历过的房地产业发展的经验和做法，又要摸索一种符合本国特色的地产发展模式来达到国民的需求。要想让国民经济增长与房地产投资实现共同繁荣，首先就要准确发现这两种增长之间存在着的关系。文章从理论分析和实证分析两个角度探讨房地产业与国民经济关系的双向规律，这会对于深化了解房地产业与国民经济发展的关系研究、促进这两种要素保持持续稳定增长具有重要的理论意义和实践意义。

文章选取了江苏省1999～2016年间地产开发完成额和江苏省国民生产总值的时间序列数据，来检验房地产投资和国民经济增长之间的相互联系，使用建立计量模型等方法进行探究，对房地产行业投资与经济增长之间的长短期的动态平衡进行计量检验。本文运用了Eviews 7.2版本软件分析了江苏经济增长和房地产投资的相互关系，并对江苏省房地产投资开发额和关于房地产业的几项重要数据进行实证分析。

一、文献综述

学术界对房地产投资与经济增长的关系问题取得了一批有价值的研究成果。在实证研究方面大多数对于国民经济和房地产业关系的研究都是基于时间序列数据的基础上，主要利用建立计量模型，进行计量分析的方法来研究经济增长和房地产投资之间的相互作用。但是国内外关于研究经济增长和房地产行业的关系的文献非常少，更多的是对房地产波动理论的研究。在绝大多数的文献研究结果表明，房地产投资确实是促进国民经济增长的一大重要因素，房地产投资和国民经济增长之间确实存在因果关系。许宪春等（2015）得出“无论是从房地产生产活动或者使用活动中看，房地产经济对整个国民经济增长的贡献十分明显”。刘红（2006）利用国内生产总值GDP和房地产开发投资额两项数据建立误差修正模型进行两者之间的关系测量分析，最后得出我国的房地产业投资和经济发展之间密切相关，房地产业的投资是经济增长的促进因素。宁琰（2008）建立了向量自回归模型，分析了房地产投资开发额、固定资产投资额和国民生产总值之间相互作用的关系，得出了固定资产的投资尤其是房地产业的投资对国内生产总值的增长贡献度很大，国内生产总值的增长同时也影响着这两种投资。何青（2015）“房地产市场和借贷约束的相互影响,加大了各种经济冲击对宏观经济稳定的影响”。这种积极的影响作用，主要是通过房地产和国家经济更加紧密的相关性来反映。刘春菊（2008）建立了动态计量经济学模型，分析了过去几十年发展中国家与西方发达国家之间的关于房地产投资和GDP的协整关系，运用格兰杰因果检验和建立误差修正模型，分析中国和其他西方发达国家的房地产业投资会影响的经济增长和提升效率。从中国经济现状看，中国的房地产业的投资和经济增长之间的相关性更高，在现阶段中国的房地产投资对促进经济增长的影响比其他西方发达国家更显著。

此外，从全国总体上看，房地产投资和国民经济存在相互影响，吴次方、黄忠华等（2008）研究结果表明，无论国家或地区的经济发展水平如何，房地产投资将导致经济增长。包括国家中部、东部和西部地区仍然存在相互反馈来影响房地产投资和经济增长。但是由于中国的特殊国情，区域发展存在不平衡性，东部、中部和西部地区的房地产行业发展水平差异较大，对经济增长的影响也会存在不同。丁如曦（2016）研究表明“快速交通建设会加快经济活动在更广地域空间扩展、集聚和分化，引发经济扩散，并将通过住房价格的空间分布及演变综合呈现出来”。所以由全国数据得出的结论不一定适用于各个区域，所以对于区域数据的研究结论能更具准确性和说服力。而现有文献和理论绝大多数都是通过全国的面板数据进行研究得出的结论，只有少部分学者有对各个区域分开研究得出的结论。所以本文选取了江苏省1999～2016年间关于房地产业相关的几项重要数据，研究全国部分区域房地产投资和国民经济增长之间相互关系。

二、理论分析

由于国民经济和房地产业近年来不断快速发展，房地产业作为国民经济中最具有基础性、先导性和支柱性的新兴产业，其发展、变化与国民经济的运行密切相关，但是虽然我国房地产业近年来得到迅速发展，规模逐年迅速增长，但还是处于发展初始阶段，面临许多特有的问题。例如，产品结构、区域结构、消费结构畸形、投机气氛过重等等。所以关于房地产业和经济增长的关系更是引起了国内外学术界众多专家学者的关注和讨论。对于房地产业的发展与宏观经济增长的关联的研究，主流学派认为主要有以下三个观点：第一种看法是认为房地产的发展主要是受宏观经济增长的影响，经济增长持续高位使得我国住户部门有较强的收入增长预期,并转化为对高房价收入比的承受能力（Cheng,Raina and Xiong,2014）,从而促进房地产业发展；第二种看法认为是房地产行业发展在很大程度上影响国民经济增长，例如房地产波动理论认为经济增长方面,房地产业增加值是GDP的组成部分,同时房地产销售和价格上升会传导到房地产业的投资,带动其他相关产业投资和产值的上升（Davis and Heathcote,2005）；第三种看法是认为国民经济和房地产业之间的影响是相互作用的，皮舜（2004）利用计量方法得出中国房地产市场发展和经济增长之间确实存在双向格兰杰关系的结论。就目前主流理论来看，当房地产业发生震荡或者不景气的情况时，国民经济也会发生相应程度的波动。国民经济受到国际市场不景气的冲击时，房地产投资额也会相应的降低，所以可以看出房地产投资与经济增长之间表面上是具有相互促进相互影响的关系。另外一方面，在世界各地无论是发达国家还是发展中国家，经济发展和经济活动都直接或间接和房地产业的发展相关。房地产业的兴衰和发展直接关系和影响到大部分国民的就业和收入。另一方面，当国民经济不断增长，居民人均收入不断上升，就会考虑投资固定资产来投资和保值，那么房产行业的需求也将伴随着增加，所以说经济增长又会反过来又保证了房地产业的长足发展。

从当前的各种结论可以看出，房地产投资和经济增长存在密切联系，但是当前的绝大多数研究都是基于全国时间序列数据或面板数据的分析，只有极少数的研究是对于各个地方的分析。大部分文献都只是从全国范围来看，房地产投资是经济增长的长期和短期原因得到证实的，房地产的开发往往伴随着大量土地资源的使用和各种前期的投资的加入，能够有效利用这些资源的话无疑能够使经济不断增长，但经济增长是房地产投资长短期原因均无法得到证实。此外由于我国经济的发展存在区域之间的不平衡性，房地产投资和经济发展的水平在我国的东部、中部和西部三大阶梯差异水平十分明显。另一方面，由于学者们选用的计量方法和分析角度不同，其研究结论也有所不同，所以无法根据相关模型得出经济增长与房地产投资之间具有高度相关性的结论。由于区域发展不平衡，由全国数据得出的结论不一定适用于各个区域，所以对于区域数据的研究结论能更具准确性和说服力。目前江苏省房地产投资和水平仍旧处于上升阶段，房地产投资和国民经济依旧处于不断增长中，并且上升趋势趋于稳定。所以本文选取了江苏省1999～2015年间关于房地产业相关的几项重要数据，将对江苏省房地产投资和经济增长两者之间存在的因果关系进行重点分析。

三、实证研究

（一）基本方法简介

在文章中，运用了Eviews 7.2软件分析了江苏经济增长对房地产投资的相互影响。为了使检验结果可信真实，使用了单位根检验、协整检验、误差修正模型和格兰杰因果关系检验四种方式来检验国民经济和房地产业两者的相关性。其中在这四种检验方法中，单位根检验是用来检验时间序列是否平稳的方法。然后通过线性组合进行协整检验确定单整序列，接着建立误差修正模型，消除数据LnGDP和LnRI在短期波动下的影响。在非平稳变量之间存在协整关系和建立了误差修正模型的基础上，最后进行格兰杰因果检验。在选取不同的滞后期的条件下进行格兰杰因果检验，得出在不同延迟度下的格兰杰检验结果，分析结果并得出结论。

（二）数据选取及处理

表1 1999 ～2015年度江苏省的GDP和RI序列（单位：亿元）

为了使数据更具有代表性和准确性，使用1999～2016年度的相关时间序列数据为实证数据，选取了国内生产总值（GDP）和房地产开发投资额（RI），其中选取江苏省的GDP来反映江苏省国民经济的增长，选取RI来反映江苏省房地产投资的力度，这两项数据已经基本上能够反映本文所要研究的具体内容。然后对这两组要研究的数列同时取自然对数变成LnGDP和LnRI，取自然对数并不会影响研究变量间的均衡关系还能有效地消除异方差性。然后对LnGDP和LnRI两组时间序列数据建立计量模型，进行相关计量分析，详细数据见表1。并且作出1999～2016年GDP和RI柱状图和增长率折线图，见图1和图2。

图1 1999～2016年江苏省GDP和RI柱状图

图2 近十六年江苏省GDP和RI增长率图

（三）平稳性检验

在实际生活中，我们绝大多数的时间序列数据是不能被直接用来建立计量经济学模型，因为这些非平稳的数据会导致“伪回归”这个问题。因此如果要对几组数据进行分析的话就必须要对这些时间序列数据进行平稳性测试数，消除不平稳性，到目前为止，最常用的是单位根的测试方法。本文采用单位根检验中的普通最小二乘法对表1中的LnGDP、LnRI以及它们的一阶差分的值△LnGDP、△LnRI的数据来进行平稳性检验，详细结果见表2。

表2 各变量的平稳性检验结果

从表2得出所选取的1999～2015年的LnGDP、LnRI没有拒绝单位根假设，是不平稳的，而它们的一阶差分序列△LnGDP、△LnRI在5%的显著水平上拒绝原假设，是平稳的。因此序列LnGDP、LnRI均为一阶单整，满足协整检验的前提条件。

（四）协整检验

协整是指多个非平稳经济变量进行线性的组合。虽然各个数据都有各自的不平稳性，但是它们组合在一起的时候会组成一个平稳的数据组，并且这个平稳的线性组合可以用于建立误差修正模型。现在进行协整检验的主要有EG两步法和JJ检验法两种类型的方法，本文采用EG两步法对选取的1999～2016年的LnGDP和LnRI数据基于回归残差进行协整检验。

首先，对1999～2016年的LnGDP和LnRI进行回归估计，可以得到如下的回归方程：

从回归的结果可以看出，t检验值的参数值是显著，R2在0.98以上，说明这个计量模型整体上对本文所选取的样本数据的拟合度较好。

残差序列et的估计值为：εt=LnGDPt-4.968797-0.676079LnRIt，然后采用单位根检验法，对残差序列的平稳性进行检验，得出的详细结果见表3。

从表中的结果可以看出εt的普通最小二乘法检验结果小于5%的临界值，说明序列是平稳的，拒绝零假设。如EG两步测试结果表明，国内生产总值和房地产发展之间相互促进相互增长是正确的，它们之间的协整关系建立协整回归方程反映了它们之间的长期均衡关系。

表3 残差序列平稳性检验结果

（五）建立误差修正模型

如果两个变量之间是存在协整，那么在短期内两个变量之间的关系可能不那么明显。因为在短期内存在各种因素会导致不一致，所以要对结果进行误差修正，才能更准确地反映计量结果，建立误差修正模型解决了这种短期内的协整偏离长期均衡的问题。

误差修正模型表示为△Yt=β0+βt△Xt+λecmt-1+εt

得出误差修正模型：

得到的结果尽管R2值较低，但t检验的参数值显著，可以显示其经济意义。

（六）格兰杰因果关系检验

格兰杰因果关系检验法可以准确地反映两个变量之间的因果关系。其原理是：如果一个变量a是另一个变量b的因果原因，那么变量a的前期变化会让变量b带来显著的变化。所以，在做变量b对别的因素的回归时，如果把变量a的滞后值带入到回归模型中能够显著地改变变量b的值，则称a是b的格兰杰原因，反之则不是。

对本文选取的两组数据进行格兰杰关系的检验，详细情况如下：

表4 格兰杰因果关系检验结果

（七）实证结果与分析

利用时间序列建立的计量经济学模型在对1999～2016年江苏省RI和GDP的数据进行分析，我们可以发现以下几点∶

1.江苏省1999～2016年期间江苏省房地产开发投资额的增加对国民经济的影响系数是0.676079，那就表明每当房地产投资增加1%，对江苏省国民生产总值就会增长了0.676079%，可以看出房地产开发投资在促进江苏省对经济增长的影响是显著的。

2.江苏省1999～2016年的GDP和RI的数据经过格兰杰检验的结果表明：当滞后期为1年，在99.93%的概率水平下，房地产投资的发展是国内生产总值的格兰杰检验的原因，房地产开发投资的格兰杰检验原因是GDP的概率值很低，得出它们之间具有单向格兰杰原因的结论，即江苏省的房地产的发展促进国民经济的增长。滞后周期是2年和3年，他们之间的格兰杰因果关系并不显著。

3.国民经济增长不是房地产投资增长的格兰杰原因，说明江苏省GDP的增长不一定能够导致房地产开发投资额的增长，房地产开发投资额的增长还会受许多其他因素例如政策、地区经济环境和产业转型的影响。

四、结论与建议

（一）结论

根据以上实证分析结果揭示了江苏省的房产投资额与国民经济总量之间的内在关系，根据计量分析的结果我们得出结论∶

1.房地产市场的投资有效地促进和支持江苏省的经济增长，以及江苏省经济的持续增长也导致江苏省房地产市场的繁荣。房地产业是整个国民经济的重要组成部分，它的发展既要受到国民经济的制约，又能促进国民经济快速、协调、稳定增长，拉动国民经济发展。

2.目前江苏省的房地产投资开发不受GDP增长影响，这是由于许多其他因素的影响，例如江苏省是对外贸易大省，经济增长带来的各种红利也会被分流到国外贸易中，不能大部分用来带动房地产行业的发展。另外，江苏省还是外来务工人员大省，GDP增长刺激的房地产行业消费被分流到其他周边省份。此外，江苏省的限购政策也在一定程度上影响了房地产投资开发。以上三大原因和一些其他因素共同导致了经济增长不是江苏房地产投资的因果关系。所以发展江苏省房地产行业不能只靠经济增长来带动，还要用一些政策和税收手段。

（二）政策建议

相关政策必须根据房地产市场发展阶段的变化而变化，调整市场供给和需求在防范和化解房地产市场风险，将把短期调控政策和长期发展政策，加强相关政策协调和加强针对性、预测性和系统性的监管政策，努力实现房地产市场平稳运行。

1.解决房地产市场的问题，要预防房地产业投资过热对国民经济带来的负面影响，房地产投资过度也会引发泡沫经济和通货膨胀的不良现象。在进行房地产投资时，一定要从规模和结构上作好宏观决策与管理，防止由房地产市场泡沫经济引发的经济危机。

2.各级政府要适当减少住房土地供应量，预防房地产的产能过剩。建议严格控制新住宅用地大小，通过减少土地供应逐渐解决大部分城市的房地产产能过剩问题，防止供大于求，政府必须大力促进“节能省地型”房地产。

3.由于经济增长不是房地产投资增长的格兰杰原因，对房地产行业的发展不能仅仅通过利用经济增长和市场波动来调节，要适当地采取一些政策手段和监管手段来调控房地产行业，避免过热或萎缩。

4.加快产业转型，大力发展高新技术产业、环保节约型产业和高端金融产业，避免经济过度依赖房地产行业的发展，改善经济结构，促进形成优化的健康发展模式。

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F293.3

A

1008-4428（2017）12-41-04

江苏省教育厅哲学社会科学研究项目：低碳经济下的企业绿色投资：理论与实证研究（2014SJB198）、2016年江苏省研究生教育教学改革研究和实践课题（JGLX16_037），2016研究生课程立项建设项目：管理会计理论研究（YJS16008），校实验教学研究项目：全面预算管理（SYKC201510）、校高等教育研究课题（J2013011）的阶段性成果。

崔秀梅，南京审计大学副教授，会计学博士，主要从事企业社会责任、公司财务和环境会计研究；殷亮，南京审计大学硕士生，研究方向：资本市场、管理会计；夏志禹，南京审计大学硕士生，研究方向：资本市场、企业管理会计。