写字楼项目贷款评估方法初探

严峥

摘 要：本文从写字楼项目的功能属性出发，简要分析了其经营模式及融资需求，进而从项目特点和影响还款能力的主要因素角度说明了写字楼项目的运营收入是贷款的第一还款来源。同时，根据写字楼项目的运营特点，梳理了贷款业务实际操作中应重点关注的风险因素，并最终对商业银行相关业务的发展提出了建议。

关键词：写字楼 项目评估 还款能力 风险

1、引言

“写字楼”一词是由境外传入的，我国通常称为“办公楼”，主要作为所有权人的办公之用，或由办公室组成的大楼。本文从写字楼的经营历程角度进行理解，将其定义为：基于地域性经济的商业思维的产物，提供专业的办公场所及配套服务，以租金及服务费做为收入的商业物业。

随着我国产业结构的逐步升级，第三产业成为经济发展的支柱，知识化、全球化、信息化的渗透，使产业集群效应越来越明显。于是，受要素价格影响较小的第三产业向客户与信息集散地集中的要求越来越迫切，引发了写字楼项目建设需求，由于项目总投资较大，产权人或建设者普遍选择向银行申请贷款来筹集资金。

2、写字楼项目特点

一般来说，写字楼项目具有如下的显著特点。

（1）建于城市中心的繁华地段。由于大城市交通方便、经贸活动频繁，所以各类机构均倾向于在中心地带建造或租用写字楼以便集中办公。这一特点决定了写字楼项目土地成本较高。

（2）建筑技术和设备现代化程度高。为了吸引有实力的公司机构进驻办公，满足他们体现身份、高效办公的要求，写字楼一般所用的建筑材料都较为高档先进，外部装饰大都会有独特的格局、色彩，内部一般都配有先进的设施设备，如给排水系统、供电系统、中央空调、高速电梯、保安消防系统、通讯系统、照明系统等。这一特点决定了写字楼项目配套成本较高。

（3）业态齐全，自成体系。现代写字楼一般都拥有配套设备层、停车场，以及商场、休闲、娱乐、餐饮、健身房等工作与生活的辅助设施，进而为入驻客户的工作和生活提供很多方便，满足他们高效办公工作的需要。这一特点决定了写字楼项目需具备较為合理的设计规划。

（4）使用时间集中，人员流动性大。一般来说，写字楼物业使用时间比较集中，多数在早8点以后、下午7点以前。上班时间整个物业人来人往、川流不息，下班后人去楼空、冷清异常。这一特点决定了写字楼项目需具备专业话的运营管理水平。

（5）服务招商要求高，时效性强。由于现代写字楼本身规模大、功能多、设备先进，加之进驻的多为大型客户，自然各方面的管理要求较高；另外，由于写字楼具有收益性物业的特性，高的出租（售）率是获得良好稳定收益的保证。经营管理不当，就不能赢得客户，甚至会马上失去已有的客户，而当期空置即意味着当期损失，所以其经营管理的实效性极强。

综上，写字楼项目具有投资大、周期长、技术含量高、不确定因素多的特点。

3、还款能力分析

写字楼项目运营收入是贷款的第一还款来源。入驻企业的类型及规模是项目运营的关键要素及制约因素，而写字楼所在区域的要素禀赋及相关政策，决定了可入驻企业的属性。与此同时，写字楼功能定位也直接决定了入驻企业的类型，因此，本文认为写字楼经济效益的顺利产生应该是区域经济政策、写字楼功能定位、入驻企业属性三者不断进行匹配的结果。区域经济政策决定入驻企业属性，入驻企业属性决定写字楼功能定位，从而完成招商工作，产生经济效益。反之，如抛开区域经济特点和入驻企业类型，盲目建造甲级甚至顶级、5A甚至超5A写字楼，致使招商工作很难顺利开展，最终难以实现现金回流。

写字楼项目运营情况直接影响了写字楼现金流，从而成为银行信贷风险的主要关注点，按照诱因不同，影响写字楼项目运营效果的因素大致可做如下归纳。

3.1 外部因素

对于城市经济发展的产物而言，写字楼随着城市化进程的不断推进和城市的经济快速发展表现出了不同的形式和阶段。在城市经济发展的初期，写字楼供求处于非市场化时期，随着城市经济的发展和第三产业比例的提升，写字楼市场将分别经过市场化的启动期、发展期以及成熟期。因此，这里所说的外部因素，主要是指区域经济环境。

3.2 区位因素

区位因素主要指其所处商圈的成熟度，“写字楼商圈”与“商务区”为一个概念。一个写字楼商圈的主要特征，首先应是地理上的集聚性，然而这个集聚性除了要求地理位置相邻以外，还应要求其他配套设施属性，如商务交流的方便性；其次是商务行业机构的数量和密度足够大；第三是区域内部的商务资源对区域内商务主体的商务活动具有内敛性，即该商务资源的彼此靠近能有效节省相关商务活动的交易费用或有效提高它们的交易效率；第四是要有完整的产业链条支撑，如餐饮、住宿等，北京的国贸区域、金融街区域都是比较成熟的写字楼商圈。

3.3 个体因素

写字楼项目自身经营情况、抗风险能力主要取决定于运营者的开发经验与实力，其中包括设计建造执行标准、效率，后期招商、运营与管理能力等多个方面。

4、关键风险点

写字楼项目具有建设规模大、回收周期长，开发资金需求量大，现金流预测难度大，资本运作平衡困难的特点。在实际操作中，应重点关注贷款持续条件的执行情况，如项目合规性要件的变化情况、是否严格按照资本金到位进度及工程形象进度放款、及时追加在建工程抵押、押品财产保险是否在有效期内等，并重点关注以下风险点。

4.1 资金管理风险

部分写字楼的运营者盲目扩张，争地王、扩储备，占用了大量的资金，同时开发建设多个项目，企业和下属公司之间资金拆借频繁，长期互相占用资金，导致资金周转不畅，开发项目无法如期完工。对于跨业经营的业主而言，在经济下行周期，受关联企业从事大宗商品贸易、产能过剩行业等经营风险的传导，导致集团资金链整体紧张，或项目运营资金出现缺口。

在实际操作中，应重点关注项目收入封闭管理的执行情况，如销售、出租收入是否在贷款行结算、支出用途是否合理、资金有无挪用的情况、是否获得抵押物内租户的相关承诺等。

4.2 规划变更、配套设施滞后风险

写字楼项目的成功与否和区域内第三产业的成熟度高度相关，每个城市对写字楼项目的需求规模是相对匹配的。目前国内各大城市特别是中西部省会城市甚至地级市，大规模建设写字楼和商务中心，与北京、上海等国际化程度高的城市不同，当地服务业基础十分薄弱，若未来不能取得持续快速增长，必将出现供应过剩的风险。另外，交通环境的变化是影响写字楼项目规模效应的重要因素，制约着写字楼项目的招商、持续经营和升值潜力。如果写字楼项目周边配套的交通设施和交通运输能力比较欠缺，则势必会影响消费者到达的便利程度，较难扩大商圈范围、提高人流量，使经营规模扩大的潜力受到限制。

4.3 运营管理能力风险

写字楼项目开发是一个非常复杂过程，比住宅多了招商、运营环节，涉及投资人、运营商、零售合作伙伴、商家、消费者等多方的参与，因此，整体产业链条需要具备专业能力的团队整合，这对写字楼项目的运营结果至关重要。

是否具有长期经营管理写字楼经验的团队，成为写字楼项目的核心竞争力。一旦写字楼项目缺乏具有丰富的开发经验和整体控制能力的專业人才，很难把握其商用定位、业态分布、未来入住经营商户的档次和品位进而对整个项目的影响，所以往往导致后续经营难以为继的结果。

在实际操作中，可重点评估招商及运营团队的相关经验，以及团队主要成员的职业经历和过往业绩等。

4.4 宏观经济与政策风险

国家和地方政府有关写字楼及招商引资的政策、法律、法规的变化可能给写字楼项目带来较大影响。由于受到多种政策因素的影响和制约，如产业政策、投资政策、金融政策、税收政策、土地、房地产市场管理等，任何不利因素都将对项目开发目标和收益产生影响，进而影响银行的信贷资产质量。

在实际操作中，可重点搜集所在区域的税收优惠政策、补贴政策、招商引资奖励政策及具体执行情况等。

4.5 供给过剩风险

写字楼项目与住宅最大的差别是不存在“刚需”，且区位等因素导致项目个体差异较大。目前除了城市核心区域的地标性写字楼，非核心区域的写字楼销售、出租去化速度相对较慢。部分区域供过于求的市场现状仍在不断恶化，项目同质化严重，经营风险突出。

在实际操作中，可着重评估统计项目所在园区或方圆3公里内的写字楼库存情况及收入水平。

5、总结

当前，随着城镇化进程的不断推进，商业地产快速发展，写字楼项目供给量急剧提升，尚处于建设期的潜在供应量过大。尤其是除“北上广深”市区外的写字楼市场，存在“大存量”、“高空置率”的问题，且项目所在地市场机制、政策尚存诸多不完善之处。因此商业银行在写字楼项目营销、决策过程中应秉持审慎原则，逐一梳理关键风险点，制定切实有效的风险控制措施。

本文旨在为商业银行如何开展写字楼项目贷款客户授信管理，提高项目评估水平以及贷后监测管理能力奠定基础，同时也希望通过对关键风险点的梳理加深对市场和客户的了解，提升一线业务人员筛选客户、筛选项目的能力，并借此机会获取未来楼宇内入驻企业的营销机会，提升整个楼宇项目对商业银行的综合贡献度。

参考文献

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