酒店地产项目的投资策略研究

柯立佳

（华海酒店有限公司，广东茂名525000）

酒店地产项目的投资策略研究

柯立佳

（华海酒店有限公司，广东茂名525000）

近几年，酒店行业得到了高速发展，酒店地产项目投资工作也受到相对广泛的关注，相关研究者从多角度对酒店地产项目投资策略进行分析，希望能够有效改善现状，为酒店地产项目的开发和投资策略的科学确定提供良好的支持，切实保证地产项目投资效果。现从十八大以来酒店地产项目投资发展环境入手，对新时期酒店地产项目投资策略的确定进行分析，希望能够为酒店地产项目投资工作的开展提供相应的支持和借鉴。

酒店；地产项目；投资策略

在当前我国地产行业进入到转型发展关键时期后，酒店行业的发展也日渐受到广泛关注，成为我国房地产开发工作中的重点项目，所以酒店地产项目投资策略的确定成为受到高度关注的工作项目，相关部门希望通过制定科学合理的酒店地产项目投资策略，为酒店地产项目的开发提供良好的支持，保证酒店地产项目的投资开发能够取得良好的发展成效。因此在当前社会背景下，应该结合十八大以来酒店地产项目的开发情况，制定更为科学合理的投资策略，促进酒店地产项目投资作用的良好发挥。

一、酒店地产项目投资的巨大潜力

十八大报告明确提出新时期应该进一步加强对生态文明建设的重视，将生态文明建设纳入到我国社会经济建设、政治建设、社会建设和文化建设的方方面面，全面促进中华民族的永续发展。这一治国理念的提出对我国生态旅游行业的发展产生了重要的影响，生态旅游呈现出良好的发展前景，并且逐渐表现出蓬勃发展态势，带动了相关行业的发展。酒店业作为与旅游业息息相关的产业，生态旅游业的蓬勃发展对酒店业的发展起到了一定的促进作用，对酒店业地产开发项目也产生着一定的积极影响。酒店地产项目的投资潜力逐渐凸显出来，受到相关部门的广泛关注，成为社会热点建设项目。可见，十八大的召开和十八大报告的提出，对我国旅游业和酒店业的发展都产生着极其重要的影响，在此社会背景下，相关部门要想促进我国经济建设水平的进一步提高，就应该加强对酒店业建设发展工作的重视，从多角度探索促进酒店业稳定发展的措施。受此影响，十八大以来我国酒店地产项目投资成为热点投资项目，不仅受到相关部门的重视，也取得了一定的发展成效，在促进我国经济建设发展方面发挥着重要的作用。所以新时期背景下，还应该进一步加强对酒店地产项目投资开发的重视，积极探索优化项目投资的措施，希望能够有效促进酒店地产项目投资工作的良好开展，借助项目投资的优化为酒店业的发展和我国经济建创造良好的条件。

二、酒店地产项目投资策略的确定

（一）重视区位研究，保证地产项目选址的科学性

在酒店地产开发项目中，“酒店+地产”开发模式要想获得成功发展，最为关键一点就是要争取实现酒店的成功经营，只有酒店在经营发展过程中获得成功，才能够凸显酒店品牌优势，实现对人力资源和社会资金的有效聚集，形成区域综合开发的良好效果，保证整个项目在开发过程中能够获得相对稳定的资金流和总收入，凸显酒店地产项目开发的整体价值。一般来说，酒店要想获得良好的发展成效，就应该对酒店发展过程中赖以生存和发展的空间进行合理限定，并对地产项目周边形成的区域升值空间加以明确，保证酒店地产项目投资能够取得良好的发展成效。

在对酒店选址问题进行研究和分析的过程中，研究者经过系统的研究逐渐总结出几个重要的因素，即地理区位因素的选择，明确经济区位、市场区位、资源区位和竞争区位等，为酒店地产项目研究和开发提供相应的保障。近几年，受到区位优势的影响，部分跨国酒店集团进入到我国，并且从竞争区位角度进行分析，北京、上海和广州等一线城市成为高级酒店竞争主要场所，对酒店地产项目的投资和开发也产生了重要的影响，促进酒店地产项目投资受到更为广泛的关注。[1]而从这一层面入手进行更为深入的研究，发现在制定酒店地产项目投资策略的过程中，应该注意对酒店区位优势选址进行科学的选择和分析，进而从中心商务区、经济开发区、城市未来发展方向、整体发展优势等角度探索科学合理的酒店地产项目区位定位，实现对地产项目的科学选址，保证能够制定相对科学的投资策略，促进酒店地产项目投资的科学性和合理性，为酒店地产项目开发创造良好的条件。

（二）合理确定运营资本，逐步扩大投资收益

从投资学角度对酒店地产项目投资开发进行分析，发现在酒店地产项目投资工作中所涉及到的资金具有一定的时间价值，资金成本大小受到不同筹资方式的影响，并且资金使用效率和资金使用时间也能够促使资金成本大小发生一定程度上的变化，在资金筹集方式、使用效率和时间的作用下能够实现对资金周转次数、使用时间的合理控制，进而促进资金成本的降低，促使酒店地产项目在投资和开发工作中获得更大的经济效益。[2]而从项目资金成本角度入手进行深入研究，要想保证酒店地产项目开发效果，获得相应的开发成效，就可以制定相应的资金互补策略，通过出售部分房产的方式弥补酒店资金缺口问题，为酒店运转提供充足的现金支持，保证酒店整体发展成效。而从融资渠道的探索角度进行解读，酒店地产项目投资工作的优化也可以从降低融资渠道角度进行分析，通过制定科学合理的上市策略，对国内金融市场体系进行完善，保证地产开发过程中能够获得良好的资金支持。唯有如此，酒店地产项目开发和投资工作中才能够取得良好的资本运作收益，保障酒店地产项目的整体性收益，全面推进酒店地产项目开发工作的稳定发展。

（三）合理把握工作时机，适时介入投资工作

在探索酒店地产项目投资工作的过程中，准确把握投资时机是相对科学的工作，合理把握时机能够进一步增强投资的科学性，凸显酒店地产项目投资的价值。所以在探索酒店投资策略的过程中，应该注意合理把握投资工作时机，选择适当的时机介入到投资工作实践中，保证投资工作效果。在具体把握时机的工作中，酒店地产项目开发人员应该注意关注国家所制定的宏观经济政策、市场需求和行业发展阶段等空间因素，正确认识当前市场环境下多元化市场转型发展需求，进而结合实际情况对投资工作进行适当的调整，增强酒店地产项目投资和开发工作的科学性和合理性。[3]首先，在政策方面，酒店地产项目开发过程中可以选择先入为主的投资策略，在构建“酒店+地产”商业模式的过程中有效规避国家宏观调控政策的限制性影响，获得一定的发展优势，形成品牌效果。其次，在行业发展阶段方面，对投资策略的选择和确定应该坚持长期投资策略，全面促进房地产行业向着更高层次的发展阶段进行探索，增强市场价值的认同感。最后，在市场需求空间的确定方面，应该坚持贯彻落实市场需求超前投资策略，全面促进经济收入的持续增长和工作方式的转变，保证酒店地产项目投资成效的获取。

（四）引领酒店业发展时尚，探索高端定位

现阶段在我国酒店业的发展过程中，影响经济效益的因素有很多，而酒店要想在激烈的市场竞争中获胜，就应该在全面把握市场需求的基础上，积极探索高端定位，借助科学合理的市场定位实现对酒店业发展情况的引领，促进酒店业获得持续稳定发展，保证酒店地产项目开发工作在新时期取得相对稳定的发展成效。具体来说，在酒店地产项目投资工作中，对高端市场的定位具体指酒店地产项目的开发应该将服务高消费人群作为核心，针对高收入人群对酒店行业的实际需求对投资项目、投资方向等进行合理调整，确保每一笔投资都能够服务于酒店的发展，进而促使酒店在激烈的市场竞争中获得一定的竞争优势，形成品牌效应，真正获得酒店投资工作的成功发展。[4]此外，在实施高端定位、引领酒店发展时尚的工作中，一项较为重要的工作就是在定位高端酒店的同时也应该保证产品和服务的高端定位，从规划理念、概念的设计到物业管理等工作都应该力求满足城市高消费群体的实际需求，对酒店式公寓、产权等进行全面开发，希望能够对城市中的高收入群体产生较强的吸引力，让更多的人到酒店中享受酒店相关服务，进而争取以有限的投资获得更大的产出，实现酒店业的稳定发展。

（五）固化发展模式，实现酒店连锁扩张

在酒店地产项目投资工作中，对酒店发展模式的固定化探索，构建连锁扩张的体系，能够促进酒店在发展过程中取得更好的发展成效，实现酒店在新时期的稳定运行。所以在当前社会背景下，在酒店地产项目投资策略的探索过程中，应该在全面分析酒店市场地位、服务对象等因素的基础上，制定科学合理的固化发展模式，并探索一系列与酒店发展相契合的策略，为酒店连锁扩张提供相应的支持，希望酒店地产项目投资能够获得更大的经济效益。[5]具体来说，一般情况下，酒店在发展过程中所能够选择的固化发展策略，主要包含以下几种。

一是标准化发展策略，具体指酒店地产项目在探索投资扩张工作之前，必须借助对一个或者几个相关项目的运作来构建相对完整、系统的标准体系，并将其作为今后工作中酒店项目开发工作的蓝本，对酒店地产项目开发投资工作实施系统化规范，实现对资源的优化配置和经济效益的最大化获取。

二是专一化发展策略，即酒店企业在加强地产项目投资的过程中，应该明确投资的侧重点，将主要力量集中到酒店专业化深度开发工作中，突出酒店地产项目开发特色，并实现对其他多种附属产品的精简，避免酒店建设主体表现出分化状态，影响酒店的竞争优势和整体发展水平，全面推进酒店的科学化发展。[6]

三是梯度化策略，在“酒店+地产”模式中，对梯度化策略的选择是较为重要的内容，并且主要包含产品的梯度化和空间梯度化两个方面，在实施梯度化策略的过程中，可以结合实际情况积极探索产权式酒店地产项目、景观住宅地产项目的开发，保证梯度化策略的实际应用效果，为酒店业的稳定运行提供良好的支持。

这样，在酒店地产项目开发工作中相关工作人员对投资工作进行全面的分析和解读并积极探索科学合理的发展策略，将其与酒店地产项目开发和投资进行有机结合，能够真正凸显酒店项目开发工作的价值，增强整体工作效果，在酒店地产项目开发工作中获得更大的收益，在促进酒店企业高效发展的同时，也为我国地区经济建设创造相应的条件，促进经济发展水平的全面提高。[7]

三、结语

综上所述，在酒店业和地产业发展过程中，酒店地产项目投资的确定对酒店地产项目的良好开发产生和重要的影响，所以酒店业和地产业应该加强对酒店地产项目投资和开发工作的重视，在综合管理工作中积极探索酒店地产项目投资和开发优化措施，进而逐步增强酒店地产项目投资的科学性和系统性，保证地产项目投资水平的日渐提高，有效促进我国酒店经济和地产经济的持续稳定发展。

[1]梁彦博.分析地产综合开发中的酒店投资策略[J].苏州：经营管理者，2015(22).

[2]郭欣.酒店项目投资效益评价与分析[D].苏州：苏州科技大学，2017.

[3]李挺.中海圣廷苑酒店项目工程管理模式创新研究[J].工程管理学报，2016(1).

[4]李翔.浅谈做好控制房地产项目投资风险的策略[J].企业文化月刊，2012(1).

[5]田华.“海棠湾酒店”房地产开发项目投资风险管理研究[D].北京：中国海洋大学，2014.

[6]吴忠.我国房地产投资项目中的风险与对策[J].财经问题研究，2014(2).

[7]刘军.商业地产项目可行性相关问题研究——以广州市XX酒店项目为例[D].桂林：桂林理工大学，2013.

［责任编辑：王鑫］

F719

A

1005-913X（2017）09-0158-03

2017-06-17

柯立佳(1968-)，男，广东茂名人，研究方向：酒店管理。