不动产作为融资租赁物的可行性

常 璐

(西北政法大学 陕西 西安 710063)

不动产作为融资租赁物的可行性

常 璐

(西北政法大学 陕西 西安 710063)

融资租赁集金融、贸易、服务为一体，具有不可替代的金融功能，成为仅次于银行信贷的第二大融资方式。但对于不动产能否成为融资租赁物的争议一直很大。本文对不动产分析后认为可流通的不动产符合融资租赁物应有特征，可以成为融资租赁物。

不动产;融资租赁;可操作性;风险

1 问题的提出

融资租赁的标的物是买卖合同和融资租赁合同的对象，它同时联系着出租人、承租人和出卖人，影响融资租赁合同的效力。因此明晰融资租赁物范围十分重要。学界和实务界对于不动产能否成为融资租赁的标的物的争议一直存在。立法对此并未明确规定，因此往往造成同案不同判。为了解决这一问题，最高人民法院在2013年起草了《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释(征求意见稿)》，曾在第3条关于特殊租赁物的法律关系的认定中规定：以土地、房屋等不动产或以基础设施收费权等无形财产权益作为租赁物，不构成融资租赁关系的，人民法院应按实际构成的法律关系处理。但公布的《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第1条规定：人民法院应当根据合同法第237的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系做出认定。由此可以看出，我国法律并没有直接否定不动产作为融资租赁的标的物。

2 可流通的不动产符合融资租赁物的应有特征

融资租赁合同是指当事人之间约定，出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。①出租人和承租人享有不同的权利义务。出租人根据承租人要求，与出卖人签订买卖合同，出资购买融资租赁物。出租人对融资租赁物享有所有权，并以此作为其收取租金的前提。承租人有权占有、使用融资租赁物以及在融资租赁物上取得收益，同时负责融资租赁物的日常维护，不得随意处分融资租赁物。

不动产能否作为融资租赁物的争议一直很大。不动产的类型有土地、建筑物、构筑物以及建(构)筑物的物。从上述融资租赁合同设立和履行可以看出：融资租赁的成立是以对融资租赁物拥有所有权为前提的交易。在我国土地为国家所有，任何单位和个人都不享有土地的所有权。所以土地不能作为融资租赁物。但这并不意味着其他类型的不动产不能作为融资租赁物。在土地上建造的建筑物、构筑物以及添附于土地和建(构)筑物的物的所有权由单位和个人享有，并且依法可以流转和买卖，具有融资租赁物应具有的以下特征：

2.1属于不可消耗物

不可消耗物是指经过长期多次使用并且不会改变其形态和性质的物。出租人将融资租赁物的使用权转移给承租人，承租人在一定期限内占有并使用。而消耗物仅一次使用就会消灭或者发生质的改变。如果将消耗物作为融资租赁物，经过使用后，融资租赁物消失，必将导致出租人所有权的灭失。租赁是一种持续长期使用的状态，如果融资租赁物不能长期多次使用，也就没有租赁的必要，直接买卖即可。因此，消耗物不适宜作为融资租赁物。

而对于不动产来说，其长久的处于固定的地理位置。不动产是指依自然性质或者法律规定不可移动，并且价值会因移动而损坏的财产。可流通的不动产并不会因使用或者放置导致不动产价值的贬损或者不动产的灭失。所以，可流通的不动产属于不可消耗物，具备融资租赁物的特征。

2.2使用权和所有权的可分离性

承租人给付租金以换取融资租赁物的使用权的原因在于承租人没有融资租赁物的所有权。融资租赁物使用权由承租人享有，所有权归于出租人。如果使用权与所有权不可分离，则违背了融资租赁的交易性质，不可能成为融资租赁合同的标的物。②因此，融资租赁物的使用权和所有权应具有可分离性。我国建立不动产公示登记制度其目的在于明示不动产使用权人和所有权人的不一致，这一点也证明了可流通的不动产的所有权和使用权是可以分离的。

2.3具有使用价值和担保功能

融资租赁合同兼具融资和融物功能，承租人通过支付租金直接获得融资租赁物的使用权，通过使用融资租赁物取得收益。因此融资租赁物应当具有使用价值。如果融资租赁物不具有使用价值或者承租人承租融资租赁物的目的不是使用融资租赁物从而获得使用价值，并没有实现融资租赁合同的融资功能，在实质上并不能构成融资租赁的法律关系。因此，融资租赁物应当具有使用价值，可流通的不动产具有使用价值并且可以通过使用可流通的不动产取得收益，符合融资租赁物的特征。

从现实的需求来说，众多企业希望通过融资租赁方式获得生产或办公用房，交易的需求也刺激着将房产纳入融资租赁物。《金融租赁公司管理办法》中规定租赁物件的范围是固定资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。这条规定也为房屋、建筑物等不动产进行融资租赁提供了依据。

3 结语

融资租赁经过多半个世纪的发展和应用，在世界各国的经济发展过程中发挥着十分重要的作用。而我国的立法并没有明确反对可流通的不动产作为融资租赁物。可流通的不动产作为一种不可消耗物，其自身固有属性又决定了使用权和所有权的两相分离。同时可流通的不动产可用于租赁、经营等使其具有使用价值，也可以用于担保权利的实现。

[1] 胡艳：《融资租赁合同中出租人的权利保护》，华中师范大学硕士学位论文，2011年。

[2] 曹守晔、钱晓晨、乐沸涛：《融资租赁典型案例评析》，人民法院出版社2004年。

[3] 雷继平、原爽、李志刚：《交易实践与司法回应：融资租赁合同若干法律问题》，法律适用杂志，2014年第4期。

[4] 马秀梅：《融资租赁合同若干问题研究》，华东政法大学硕士学位论文，2014年。

[5] 史燕平：《融资租赁原理与实务》，对外经贸大学出版社，2005年。

注解：

① 马秀梅：《融资租赁合同若干问题研究》，华东政法大学硕士论文，2014年。

② www.findlaw.cn

常璐(1993.10—)，女，汉族，陕西渭南人，西北政法大学2011级硕士研究生，民商法专业，研究方向：债与物权研究。

D923

：A

：1672-5832(2017)09-0298-01