房价泡沫定性研究<br/>——以我国的八个城市为例

房价泡沫定性研究
——以我国的八个城市为例

2017-11-23梁城城

湖北工程学院学报 2017年5期

关键词：投资额增长率比值

梁城城

(中国财政科学研究院，北京 100142)

房价泡沫定性研究
——以我国的八个城市为例

梁城城

(中国财政科学研究院，北京 100142)

近年来我国房价大幅上涨，房价泡沫问题引起了学术界和政府的高度关注。使用房价收入比、房地产投资增长率与GDP增长率比值、房价增长率与GDP增长率比值、住房供给水平、房地产投资与城镇固定资产投资比等五个指标对我国八个城市房地产泡沫的存在性进行了数量分析，并根据分析结果提出了对策建议。

房价泡沫；房价水平；房地产

住房关系国计民生，房价直接影响到居民的切身利益。然而，我国的房价究竟处于一个怎样的水平，以及我国的房价泡沫究竟有多大？这些都是广大居民最为关注的问题。自2016年9月以来，我国一线城市房价大涨，资金纷纷涌向房地产市场，引起了居民的恐慌情绪。为此，国务院和各级地方政府出台了一系列的房地产调控政策。2016年12月召开的中央经济工作会议明确指出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，目的是让房屋尽快回归到居住属性。这一系列的政策都旨在稳定房价水平，防止房地产泡沫的破灭，以免危及整个国内经济的发展。因此，本文将以我国的北京、上海、天津、深圳、大连、西安、武汉、成都等八个城市为例，选取适当的房价泡沫测算指标对我国房价泡沫做出定性判断。

一、房价泡沫测度方法选取

关于房价泡沫，王柏杰、何练成认为房价泡沫是房屋价格对其价值的严重背离，并认为房价泡沫的大小与其价值的背离程度成正比。[1]范新英等则认为房地产价格泡沫是资产泡沫的一种，是以房地产为载体的价格泡沫，是受人们心理预期的影响，由于投机等因素导致房地产价格无节制地持续上涨，严重脱离市场基本面的过程和状态。[2]

房价泡沫的测算存在两个方面：一是对房价泡沫存在性的判断，即定性分析；二是对房价泡沫大小的计算，即定量分析。关于泡沫存在性的判断，大多数学者均使用指标法，而指标法又分为单一指标和指标体系法。

现有的大多数文献均使用多指标体系研究单个城市房价泡沫。[3，4]考虑到本文的研究对象为八个城市，为了使指标分析的结果具有可比性，本文使用多个单指标进行分析。考虑到数据的可获得性，本文主要使用房价收入比、房地产投资额增长率/GDP增长率、房价增长率/GDP增长率、住房供给水平和房地产开发投资额/城镇固定资产投资额等五个指标对八大城市房地产泡沫做一个综合性的定性判断。

(1)房价收入比。该指标表示家庭购买一套房所需要支付的价格与家庭年均收入的比值。其值的大小表示，一个家庭平均需要工作多少年，或者需要将多少年的收入拿出来才能够购买一套房。本文使用的数据“房价收入比”数据来源于Wind数据库，数据库统计了2010-2015年间中国50个城市的房价收入比的年度变化情况。

(2)房地产投资额增长率/GDP增长率。该指标用于判断房地产投资是否过热，若该指标大于1，说明房地产投资速度快于经济增长速度，即房地产市场出现投资过热；若该指标小于1，则说明房地产投资速度比经济增长速度慢，即房地产市场可能出现投资不足的局面。本文计算出了35个大中城市2003-2015年的房地产投资额与GDP增长率的比值，但仅展示北京、上海、天津、深圳、成都、大连、武汉、西安等八个大城市在该指标上的变化趋势。

(3)房价增长率/GDP增长率。该指标反映的是房价与经济增长的关系，如果该指标大于1，说明房价的速度增长过快，即房地产市场高涨，可能出现供给不足的现象；相反，如果该指标小于1，则说明房地产市场萎缩，可能出现过度供给的现象。

(4)住房供给水平。可以通过计算房屋的供给过剩率来判断房屋的过剩程度，计算公式为“(房屋竣工面积-房屋销售面积)/房屋竣工面积*100%”。但是现实中往往存在期房交易，所以一般会出现房屋竣工面积小于房屋销售面积的情况，从而无法真实地表现房屋的供给情况。为此，本文通过判断房屋竣工面积与施工面积之间的关系来判断房屋的供给水平，计算公式为“房屋竣工面积/房屋施工面积”。

(5)房地产开发投资额/城镇固定资产投资额。该指标主要反映了房地产市场是否存在过热的情况，若比值大于1，说明房地产开发投资过热，可能或造成房地产供给过剩。

除此之外，租售比是国际上通行的判断楼市是否存在泡沫的一个重要的指标，一般认为租售比介于1/250至1/150之间是比较合理的。但是各个城市的房屋月租数据难以获得，因此本文不使用该指标。

二、房价泡沫定性分析

根据现有文献的研究，以及结合数据的可获得性和完整性，本文主要使用如下的几个指标对我国房地产泡沫是否存在做一个定性判断。

(1)房价收入比。世界银行将合理的房价收入比界定在3～6的范围内，若房价收入比超过6则认为房价存在泡沫。从2015年我国50个大城市房价收入比数据来看，八大城市中，深圳、北京、上海、天津和大连五城市房价收入比位居前列，成都、武汉、西安三城市房价收入比的排名则相对靠后。本文整理出了八大城市的房价收入比的走势图(见图1)。根据上述分析可知，从房价收入比角度来看，八大城市中北京、上海、深圳房价泡沫较大，天津、大连、西安、武汉、成都等五个城市房价泡沫则相对较小。

图1 八个城市房价收入比变化趋势(2010-2015)

(2)房地产投资额增长率/GDP增长率。如表1所示，该表格数据向我们展示了北京等八大城市房地产投资额增长率与GDP增长率的比值，从表中可以看出除少数年份为负值以外，房地产投资增长率在绝大多数年份均为GDP增长率的10-30倍，这一方面说明房地产投资对GDP增长起到了巨大的拉动作用，同时也说明房地产投资出现过热的局面。

从时间趋势来看，该值有逐渐减小的趋势。另外，考虑到我国暂时可能出现经济负增长，这里的房地产投资额增长率/GDP增长率出现负值，主要是因为个别年份房地产市场投资出现了一定程度的下滑。同时，还可以看出，从2012年以来房地产投资额增长率与GDP增长率比值总体上表现出下滑的趋势，但是房地产投资增长率仍然显著高于GDP增长率。

通过分析房地产投资额增长率/GDP增长率可知，虽然八大城市房地产投资增长率相对于GDP增长率在逐渐降低，但是房地产投资增长率仍然显著高于GDP增长率(大连除外)，说明我国房地产投资市场可能存在一定的泡沫。就泡沫的大小而言，深圳和天津的泡沫程度要明显高于其他城市。

(3)房价增长率/GDP增长率。这里从季度和年度两个方面来观察房价增长率与GDP增长率的变化趋势，使用季度数据则会观察到GDP增长率的较大波动，而使用年度GDP数据则不会出现GDP较大的波动。季度方面的房价增长率是根据同质住房价格指数计算得出的，而年度的房价增长率则通过Wind数据库计算得到。

表1 八大城市房地产投资额增长率/GDP增长率(2003-2015年)

1)季度比较。通过季度序列的比较可知，季度GDP增长率波动较大，而房价的增长率不会因季节出现较大的上下波动。为了便于比较，这里使用季节调整法，将GDP增长率做数据平滑处理。本文进一步将调整后的八大城市GDP季度环比增长率和房价环比增长率放在同一幅图中进行比较(限于篇幅，未在文中展示)，可以看出北京、成都、大连、武汉、西安五个城市的GDP增长率均快于房价增长率；而上海、深圳和天津均出现过房价增长率快于GDP增长率。

2)年度比较。根据房价增长率与GDP增长率比值的年度变化，可以看出房价增长率与GDP增长率比值波动性较大，个别年份的比值大于1，个别年份的比值小于1，因此仅能从该指标判断某个年份可能出现房价泡沫。以北京市为例，2004-2010年以及2014年至今可能有房价泡沫。通过比较可以看出，八个城市在个别年份房价增长速度快于GDP增长速度，从而可能会诱发房价泡沫的产生；而在个别年份房价增长速度慢于GDP增长速度，从而使房价泡沫消失。

分析房价增长率与GDP增长率的比值发现，从季度环比增长率角度，可知房价增长率的波动性要低于GDP增长率的波动性，从侧面说明不论季度GDP环比增多还是减少，房价在大多数时间均表现出增长趋势。而从年度的角度进行分析发现，房价增长率与GDP增长率呈现出动态变化，即房价增长率可能高于，也可能低于或等于GDP增长率，从年度分析来看，北京、西安和深圳在2015年底可能出现了房价泡沫。

(4)房屋供给水平。本文主要使用“房屋竣工面积/房屋施工面积”来判断房屋的供给水平，这里使用的是房屋竣工面积与施工面积的累计值，同时考虑到这种累计仅指年内的累计，故仅呈现年末的房屋面积供给率(见表2)。需要说明的是，八大城市统计房屋竣工面积与施工面积的起始年份不一致，故出现深圳等五个城市2012年之前的数据缺失。在2006年以前北京、天津和上海三个直辖市房屋供给水平均较高，在此之后房屋的供给率水平则逐渐下降；深圳、武汉、大连、成都、西安五个城市的房屋供给水平也表现出逐年下降的趋势。因此，从房屋供给水平方面来看，八大城市住房面积供给率持续走低，可能会诱发房价泡沫的产生。

(5)房地产开发投资额/城镇固定资产投资。根据房地产开发投资额与城镇固定资产投资走势图(图2)，可知北京和上海房地产投资占比为50%以上，说明两市固定资产投资过度依赖房地产投资，可能存在房地产泡沫风险。其他5个城市的房地产投资占比维持在10～40%的范围区间内，对房地产投资的依赖程度低一些，因此房地产泡沫风险要小一些。从2015年的数据来看，房地产开发投资占固定资产投资比重排名前三的依然为北京、上海和深圳三座城市。

图2 八大城市房地产投资/城镇固定资产投资(%)

三、结论与政策建议

本文使用房价收入比、房地产投资增长率与GDP增长率比值、房价增长率与GDP增长率比值、住房供给水平、房地产投资与城镇固定资产投资比等五个指标对我国八个城市房地产泡沫的存在性进行了数量分析，对八大城市房价泡沫情况作了定性判断。定性判断的结果表明，北京、深圳存在房价泡沫的可能性最大。

鉴于此，本文提出如下的对策建议：

第一，使用多种手段降低房价，确保房地产市场平稳健康发展。具体来说，降低房价有金融、土地、财税、投资、立法等手段。金融方面，应提高购房首付比例，适当提高房贷利率，抑制过度炒房；土地方面，在确保耕地十八亿亩红线的前提下，适当地增加土地供给，避免房屋的有效供给不足；财税方面，应尽快出台房地产税，让真正有购房需求的居民买得到房；在投资方面，地方政府应增加经济适用房和保障房的供给，让低收入者有房可住；立法方面，尽快推进房地产税方面的立法工作。

第二，防范房地产泡沫，促进房地产市场可持续发展。地方政府应建立房地产泡沫的预警机制，有效预测房地产泡沫，并适时采取措施化解泡沫，引导房地产健康发展。逐步形成适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。

第三，在稳定房价的同时，促进城乡居民收入增长，让收入增长“跑赢”房价增长。衡量房地产价格指数变动以及泡沫程度基本上都是用相对指标，也就是泡沫不泡沫从本质上说还在于房价和经济增长与收入提高之间的关系，所以控制房价固然可以抑制泡沫，加快经济增长提高低收入居民收入，同样可以有效抑制泡沫。从改革开放到现在，全民享受到了经济增长带来的巨大红利，但是房价高企让许多年轻人“无家可归”，高房价正一点点地“侵蚀”着居民的幸福感。政府控制房价愈加乏力，为调控房地产市场，国务院出台了“国四条”、“国五条”、“国六条”、“国八条”、“国十一条”等一系列政策，可是房价却“越调越高”。因此，政府应转变观念，控房价的同时促收入，如此“双管齐下”才有助于抑制泡沫。

第四，从根源上调控房价，以达到“治标又治本”的目的。2017年3月各个城市为调控房价，出台了一系列的“限购”政策。以北京为例，北京出台的“京十五条”规定“认房又认贷”，同时也发布了“商改住”的政策。但这不能从根本上解决高房价的问题，降低房价还应从变革土地供给制度、限制土地用途方面入手。